一、金華市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)兼容與混合的現(xiàn)狀

　　(一)用地彈性控制的基礎

　　金華經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)集聚發(fā)展平臺，是金華市重要的經(jīng)濟增長極，受到不確定性發(fā)展與沖擊的影響較大，城市的適應性亟待加強。面臨機構改革與新一輪國土空間規(guī)劃的編制契機，該區(qū)既有條件、也有必要在彈性發(fā)展的方向上一馬當先，努力探索出一條剛性與彈性并舉、活力與魅力共進的國土利用優(yōu)化思路。

　　在 2011《用地標準》頒布前，包括金華在內(nèi)的國內(nèi)城市中相當一部分并不進行專門的用地兼容性規(guī)定，在兼容性的程度或條件控制上過于粗放。現(xiàn)有控規(guī)中的混合用地，主要為常見的商住綜合用地，其他類混合用地使用較少。

　　(二)用地彈性控制的不足

　　市中心、交通樞紐、歷史街區(qū)等區(qū)位優(yōu)勢顯著地區(qū)未來發(fā)展機遇存在較大不確定性，過早明確用地性質(zhì)、容積率等條件可能會與實際市場需求不符，在實踐之后需要申請修改控規(guī)。

　　由于用地缺乏彈性，可能會低效用地提前占據(jù)城市中心區(qū)、交通樞紐等重要價值空間，導致土地價值不彰顯。

　　彈性空間挖潛不足，城市存量挖潛缺乏系統(tǒng)性謀劃。金華市目前的城市更新呈現(xiàn)各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，缺乏從整體層面進行上位引導的過程。盡管目前已圍繞街區(qū)、道路有機更新，老舊小區(qū)改造與低效用地再開發(fā)等存量空間挖潛工作，但缺乏系統(tǒng)性謀劃，體制機制尚需健全，相關保障措施需進一步完善。

用地兼容與混合在實際控規(guī)中的應用

　　二、用地兼容與混合的方法

　　(一)用地兼容與混合的原則

　　1. 總量控制原則

　　局部用地性質(zhì)變化的積累，有可能導致城市規(guī)劃用地整體布局結(jié)構的失衡。因此，在考慮用地兼容與混合時，要有全局、整體性的思維。

　　2. 結(jié)構平衡原則

　　在用地兼容與混合的決策過程中，人口、公共服務及市政設施容量的變動，能否控制在規(guī)劃允許的幅度之內(nèi)，是判斷是否可行的重要原則。

　　3. 環(huán)境相容原則

　　在用地兼容與混合的決策中，必須對具體地塊的使用功能、開發(fā)規(guī)模與建設強度進行論證，評估其建成使用后對周邊環(huán)境、道路交通可能產(chǎn)生的影響。

　　4. 功能相容原則

　　判斷用地功能之間是否相融，應該以形成健康、積極的城市空間為目標，尤其關注為老人、兒童、婦女提供便利，支持各類公共活動的功能。此類公益性用地一般處于經(jīng)濟效益的底端，極易被市場擠占或置換。因此，既要堅持不輕易挪作他用又要注意排斥對其身心有不良影響的土地使用相鄰近。

　　5. 景觀協(xié)調(diào)原則

　　在城市重要地段，如中心區(qū)、主要干道、濱水區(qū)、歷史文化保護區(qū)及風景名勝區(qū)等，用地兼容與混合的決策還必須考慮用地性質(zhì)及開發(fā)強度的改變是否會與城市設計要求相矛盾。

　　(二)兼容用地

　　在國內(nèi)傳統(tǒng)模式中，兼容主體幾乎是《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設用地標準》用地分類確定的所有大類或中類。在本次研究中，針對金華情況，建議在進表數(shù)量上加以控制，只選擇城市用地中占比重最大的、具有兼容可能性的居住、公共設施、工業(yè)、倉儲、交通五大類建設用地作為對象，因為它們在城市用地布局中通常呈較大面積的“塊 /片狀”分布;而特殊用地、水域等則不參與兼容性討論，因為它們或者在城市用地布局中呈較小面積的“點 / 線狀”分布，更宜以“兼容客體”的概念出現(xiàn)，或者屬于規(guī)劃必須嚴格控制與保護的用地，根本不具有兼容性。兼容矩陣的“體量”由此得到一定程度減幅，取消了許多并不需要的兼容判斷工作。基于現(xiàn)有城市用地建設的實際情況，在合理范圍內(nèi)擴大單一性質(zhì)建設用地的適建范圍，在用地“內(nèi)容”的基礎上，增加“可兼容用途”，提出可兼容的輔助和配套功能。

　　(三)混合用地

　　為體現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，服務新的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，本次《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設用地標準》2018 年修訂版新加入混合用地、用地兼容、城市功能區(qū)等新概念。鼓勵公共活動中心區(qū)、歷史風貌地區(qū)、客運交通樞紐地區(qū)、重要濱水區(qū)、新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地區(qū)的用地兼容與混合，從而加強功能之間的有機聯(lián)系，提升城市的活力。同時，在充分保障各類公共設施建設規(guī)模和使用功能的基礎上，鼓勵公共管理與服務設施用地、交通設施用地、公用設施用地與各類用地的兼容與混合使用，推動存量規(guī)劃背景下公共服務設施的落地與完善。

　　混合用地是城市精細化、靈活化管理的核心，應堅持以點帶面展開探索。
       一是明確混合用地的供應類型。面向市場需求提出多種方式的混合用地，包括單主導和多主導功能混合等類型。單主導功能混合用地是單一性質(zhì)用地的混合使用，主導功能的比例需大于 70%，彈性兼容功能比例需小于 30%，例如 R2居住用地，其住宅比例可在 70% 至100% 之間選擇，混合功能部分可在9 大類用途中選擇且可自由變換。多主導功能混合用地是多種形式的混合使用，主導功能需大于 50%，主要的混合功能比例需在 30% 至 50%的區(qū)間內(nèi)。對于多主導功能混合用地，在控規(guī)編制階段只給定混合用途的比例范圍，土地出讓前進行估價論證，給予市場彈性調(diào)整用地比例的空間，以適應不同的發(fā)展需求，并且給予開發(fā)商彈性調(diào)整的權利。在此基礎上，再進一步針對居住用地兼容公共設施用地、市場用地兼容公共設施和工業(yè)倉儲用地、工業(yè)倉儲用地兼容綠地等具體問題，提出量化控制指標。這些比例要求研究借鑒當時已有政策文件、其他城市經(jīng)驗數(shù)據(jù)等，數(shù)值提出較為原則化。

　　二是明確混合用地的具體試點范圍。目前可選擇在城市中心、樞紐周邊等核心地區(qū)試行。混合用地的選址應當選擇高價值、潛力型的地區(qū)，目前可以在金華市中心地區(qū)以及各大樞紐周邊進行混合用地試點工作，明確混合用地的布局和比例。特別是在 TOD 區(qū)域推廣商業(yè)、辦公、住宅垂直混合的用地開發(fā)形式，探索垂直切分產(chǎn)證的機制。

　　三是確定用地混合的具體類別。混合用地的用地代碼之間可采用“+”或“/”等符號連接，排列順序原則上按照建筑與設施所對應的建筑面積(如混合用地無建構筑物，則以用地面積計)從多到少排列。

　　(四)可選擇用地

　　為實現(xiàn)土地的最優(yōu)配置，在城市中區(qū)位優(yōu)越、土地價值高地區(qū)，如商業(yè)中心、地鐵樞紐、歷史文化保護、山水風景資源區(qū)域，選取核心地塊作為可選擇用地，為未來重大項目的落位進行預留。在備選范圍內(nèi)功能改變無需申請修改控規(guī)，簡化流程。城市更新區(qū)域需要原有企業(yè)退出后才可進行變更，且需要重新進行土地出讓程序，以保障現(xiàn)有企業(yè)權益、杜絕用地頻繁變更。在土地出讓前開展咨詢策劃，論證確定用地性質(zhì)，按照用地性質(zhì)確定對應控制指標，規(guī)劃管理部門審批出具規(guī)劃條件。

　　(五)用地兼容與混合在實際控規(guī)中的應用

　　在《金華新能源及高端裝備制造產(chǎn)業(yè)園控制性詳細規(guī)劃》中將部分用地作為兼容用地、混合用地和可選擇用地。其中：兼容用地，包括規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀為開發(fā)建設的工業(yè)用地、物流倉儲用地等;混合用地，包括規(guī)劃區(qū)北側(cè)的商住混合用地及南側(cè)的工業(yè)商業(yè)混合用地;可選擇用地，為規(guī)劃區(qū)西南側(cè)的工業(yè)用地 /物流倉儲用地，遠期根據(jù)片區(qū)開發(fā)建設需求選擇工業(yè)用地或者物流倉儲用地功能。

　　三、用地兼容與混合的實施機制

　　將用地兼容與混合納入相應金華市的規(guī)劃法規(guī)與標準。成立用地兼容監(jiān)管委員會，完善精細化管理體系，跟進用地出讓前用途論證、估價、實施監(jiān)管與開發(fā)驗收全流程工作，包括在土地出讓之前委托專業(yè)機構進行論證，明確主導功能與附屬功能的比例，拍賣前向競標單位明確細則;在土地出讓前開展咨詢策劃，論證確定用地性質(zhì)，按照用地性質(zhì)確定對應控制指標，由規(guī)劃管理部門審批出具規(guī)劃條件。用地兼容與混合在實際控規(guī)中的應用。(作者：張凌云 余齡敏)