一、政策層面

　　1、國(guó)家動(dòng)真格——養(yǎng)老地產(chǎn)真的要受惠了

　　自2014年起，市場(chǎng)期盼已久，專(zhuān)門(mén)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策開(kāi)始落地，養(yǎng)老優(yōu)惠政策逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)傾斜。2014年4月23日，國(guó)土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，規(guī)定對(duì)于營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。這意味著建設(shè)性養(yǎng)老用地有了國(guó)家規(guī)范;出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。

　　評(píng)論：政府出臺(tái)的一系列政策雖然大多仍針對(duì)事業(yè)性養(yǎng)老，但在依靠民間力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)體系方面的態(tài)度是明確的。養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策的落地，標(biāo)志著養(yǎng)老地產(chǎn)享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的開(kāi)端，接下來(lái)可能專(zhuān)門(mén)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的稅費(fèi)，津補(bǔ)貼等的政策也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

　　二、市場(chǎng)層面

　　2、撥開(kāi)云霧見(jiàn)青天——盈利模式日益明朗化 

　　走在前列的企業(yè)已經(jīng)多角度探索養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，并且取得了一定的成績(jī)。例如“社區(qū)化養(yǎng)老”、“學(xué)院式養(yǎng)老”、保“三位一體”養(yǎng)老模式、“鄰里式養(yǎng)老”;這些先行者們通過(guò)幾年的戰(zhàn)略發(fā)展研究，項(xiàng)目試水實(shí)踐，給中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式很多有益的方向探討。

　　評(píng)論：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會(huì)有更多企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。

　　3、眾人拾柴火焰高——更多企業(yè)參與進(jìn)來(lái)

　　據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)企業(yè)、80多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超3000億元。相信隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，會(huì)有更多的企業(yè)參與進(jìn)來(lái)。

　　4、三個(gè)臭皮匠賽過(guò)諸葛亮——企業(yè)分工專(zhuān)業(yè)化

　　剛剛起步的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司及其它金融投資企業(yè)，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業(yè)要扮演多重角色，既是投資商，又是開(kāi)發(fā)商，甚至還兼具運(yùn)營(yíng)商的角色，投資商、開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商尚未實(shí)現(xiàn)完全分離。

　　評(píng)論：隨著養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的快速推進(jìn)，各類(lèi)企業(yè)的短板會(huì)暴露的更加明顯，企業(yè)間分工與合作的必要性愈發(fā)明顯，風(fēng)險(xiǎn)的分拆與資金的匹配也會(huì)更加合理。市場(chǎng)不斷分化，專(zhuān)業(yè)不斷分工將是2015年的主旋律。

　　5、萬(wàn)丈高樓平地而起——服務(wù)配套體系完善化 

　　政府層面對(duì)養(yǎng)老關(guān)注，是推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)體系的完善的利好信號(hào)。《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，從國(guó)家戰(zhàn)略高度提出完善養(yǎng)老服務(wù)體系：政策上，健全養(yǎng)老服務(wù)政策法規(guī)體系、行業(yè)規(guī)范;服務(wù)上，生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救助等養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有老年群體;產(chǎn)業(yè)上，以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務(wù)、老年體育健身、老年文化娛樂(lè)、老年金融服務(wù)、老年旅游等為主的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。

　　評(píng)論：2015年，隨著中央對(duì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)定了調(diào)子，明確了思路，各級(jí)地方政府會(huì)從政策方面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)給予更多優(yōu)惠政策，推進(jìn)落實(shí)中央精神。在市場(chǎng)層面，政策放開(kāi)帶來(lái)的津補(bǔ)貼的政策紅利，會(huì)吸引更多的企業(yè)參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環(huán)節(jié)中來(lái)。

　　三、項(xiàng)目層面

　　6、八仙過(guò)海各顯神通——融資渠道多樣化

　　2013年9月13日國(guó)務(wù)院下發(fā)文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域”，這位保險(xiǎn)資金大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路。

　　原本熱衷于投資常規(guī)地產(chǎn)的資本已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國(guó)城堡投資正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國(guó)富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。長(zhǎng)青基金已經(jīng)與首創(chuàng)置業(yè)、重慶和潤(rùn)養(yǎng)老養(yǎng)生公寓發(fā)展公司等合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　評(píng)論：2015年預(yù)期會(huì)有更大范圍的養(yǎng)老金融政策放開(kāi)，如果對(duì)外資開(kāi)放，將會(huì)對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道產(chǎn)生重大影響。

　　7、飛入尋常百姓家——客群大眾化

　　當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中，主流的產(chǎn)品為高端養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等，客戶(hù)群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。

　　從2013年開(kāi)始，房企、險(xiǎn)資與金融投資公司紛紛展開(kāi)自身的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，投資總額超千億。

　　隨著大量養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，有限的高端養(yǎng)老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈，在市場(chǎng)空間的限制下，會(huì)有更多企業(yè)在空間更加廣闊大眾化養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域加大投資，從而推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)從高端化向大眾化轉(zhuǎn)變。

　　8、海棠花下戲兒孫——養(yǎng)老項(xiàng)目社區(qū)化

　　養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品模式在不斷探索中，目前有專(zhuān)門(mén)建設(shè)型綜合養(yǎng)老社區(qū)模式如親和源、北京太陽(yáng)城;景區(qū)景點(diǎn)+養(yǎng)老社區(qū)(公寓)模式，如烏鎮(zhèn)雅園;專(zhuān)門(mén)建設(shè)養(yǎng)老公寓模式，如和熹會(huì)、遠(yuǎn)洋椿萱茂;普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)(養(yǎng)老公寓)的社區(qū)養(yǎng)老模式如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)。但從各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)模式更容易被大眾接受。

　　評(píng)論：養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)化是符合市場(chǎng)需求的，北京出臺(tái)的政策就是在引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。預(yù)期2015年，其它地區(qū)也會(huì)有相似的政策跟進(jìn);市場(chǎng)方面也會(huì)有更多項(xiàng)目涉足，例如萬(wàn)科良渚文化隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目就是典型代表。

　　9、異曲同工——養(yǎng)老項(xiàng)目連鎖化

　　跟傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度非常高的地產(chǎn)類(lèi)型。目前一些開(kāi)發(fā)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的做法很多是與成熟養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)品牌引入、團(tuán)隊(duì)引入快速打開(kāi)市場(chǎng)，這客觀上帶來(lái)了連鎖化的發(fā)展。

　　當(dāng)前在各類(lèi)企業(yè)爭(zhēng)相涌入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，取得先機(jī)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索養(yǎng)老項(xiàng)目的品牌化、連鎖化經(jīng)營(yíng)。連鎖化可以自營(yíng)或品牌輸出，將優(yōu)勢(shì)資源共享，形成規(guī)模擴(kuò)張，對(duì)于降低成本、快速占領(lǐng)市場(chǎng)、打響品牌有積極的推動(dòng)作用。

　　評(píng)論：連鎖化可以自營(yíng)或品牌輸出，將優(yōu)勢(shì)資源共享，形成規(guī)模擴(kuò)張，對(duì)于降低成本、快速占領(lǐng)市場(chǎng)、打響品牌有積極的推動(dòng)作用，2015年，養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖化會(huì)取得快速發(fā)展。

　　10、運(yùn)籌帷幄之中決勝千里之外——養(yǎng)老智能化

　　2014年，中國(guó)養(yǎng)老護(hù)理人員缺口達(dá)250萬(wàn)，同時(shí)老年人口增長(zhǎng)速度大于護(hù)理人員增長(zhǎng)速度，因此養(yǎng)老護(hù)理人員不足的現(xiàn)象在將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在。歐美國(guó)家的探索和實(shí)踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護(hù)理效率，減少老年人群對(duì)護(hù)理人員的依賴(lài)，同時(shí)提供性?xún)r(jià)比較好的輔助服務(wù)。 

　　養(yǎng)老智能化可以在以下領(lǐng)域獲得應(yīng)用：第一，監(jiān)測(cè)技術(shù)在提早發(fā)現(xiàn)健康風(fēng)險(xiǎn)方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用。美國(guó)的實(shí)踐表明，居家智能網(wǎng)絡(luò)可以在老人重大健康問(wèn)題出現(xiàn)之前10天到14天內(nèi)監(jiān)測(cè)到異常變化。英國(guó)的有關(guān)數(shù)據(jù)表明，早診斷，早干預(yù)可以節(jié)約大量醫(yī)療費(fèi)用。第二，遠(yuǎn)程照看和遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)在幫助老年人獨(dú)立居住方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用，遠(yuǎn)程技術(shù)試驗(yàn)可以顯著降低糖尿病，心臟病患者住院次數(shù)和死亡率。第三，日常生活輔助技術(shù)能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開(kāi)關(guān)、進(jìn)食乃至消除孤獨(dú)。