（一）定義

1、產業園區

是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。

2、投融資模式

是指對于某類具有共同特征的投資項目進行投資融資時可供仿效和重復運用的方案。

（二）分類

三、現狀

國家級產業園區分布

四、發展趨勢

●向前端的一級開發延伸，參與產業園區的一級開發

在地方政府債務總量限制的新背景下，產業地產商可以幫助地方政府通過PPP等模式實現開發。

●向后端運營管理延伸

產業地產商可以從原來的開發到運營全產業鏈突破，在招商、運營、管理和服務方面予以突破。更多的可能是與區域共同成長，增強持續的產業發展和運營能力。

●創新產業園區發展的投融資模式，產業地產的發展要一手牽兩頭

產業園區的一級開發、二級開發、三級運營乃至資產證券化的各個階段，產業地產商可以與各類金融機構攜手合作，設計投融資架構和產品，實現園區開發的資金閉環和可持續發展。

五、問題

●開發團隊的瓶頸：產業園區發展的關鍵是開發團隊的經驗，開發團隊的經驗將決定了產業園區和產業地產未來發展的水平。

●資金方面的瓶頸：2015年9月份，國務院發布了43號文。針對地方債務進行了剛性限制，對未來產業園區的開發帶來了很多資金上的制約。未來產業園區的轉型和產業地產的開發面臨突破。

●產業發展的瓶頸：隨著云計算、大數據以及移動互聯網的發展，產業的發展對于園區空間的需求現在已經發生了非常大的變化，園區發展最終是要服務企業的發展，這些企業的形態、業態和模式已經發生了新的變化，因此需要和園區的經營者緊密結合。

●機制和政策的瓶頸：過去三十年開發區的體制機制的發展和現在面臨的形勢已經有了很大的變化。規劃的政策、土地的政策，包括62號文稅收返還的政策都已經發生了非常大的改變。

六、模式

（三）園區開發建設中的三次資金需求

第一次（前期投融資）：項目啟動之初的財政注入可能不夠維持開發區公司運轉。園區項目融資平臺需要被注入土地、財政收入等資源才能正常運轉，然而很多財政力量薄弱的政府無法依靠自身收入啟動項目乃至維持運作，導致開發區項目胎死腹中。

第二次（中期投融資）：園區建設公司建設大量的基礎設施與公共服務設施需要資金支持。基礎設施和公共服務設施的建設需要大量的資金墊付，園區政府一般以財政收入、土地出讓金作為自有資金、以銀行負債等方式獲得債務融資，來支持基建和公共服務設施的資金需求。然而，對于很多縣級工業園區而言，其政府財政收入有限，因前期沒有土地開發而無法獲得自身土地出讓收入，又由于擔保不足，無法獲得銀行貸款支持，從而導致土地一級開發難以為繼，大量土地被閑置。

第三次（后期投融資）：招商引資與廠商面對面談判時需要成本。在招商引資的過程中所發生的費用和成本主要包括：人員成本，政府下屬的專業招商機構和人員的維護成本是比較高的，除了正常的機構維護、人員工資等費用外，還要支付招商過程中的差旅費、通訊費、展會費和出國拜訪客戶等費用；中介成本，在各地區招商引資過程中，通過中介招商是一種重要的形式。

（四）開發建設三階段

1、前期

2、中期

園區開發建設的中期階段主要是基礎設施項目和公共服務項目的建設。無論采用何種開發模式，都需要借由平臺公司將各種渠道和方式獲得的資金劃撥至各項目對應的開發公司。這一階段的特點是建設需求規模大、多元化，資金需求量大，因此存在著第二次“很差錢”的危機。

3、后期

到了第三階段，園區生地經過園區開發公司的基礎設施建設和公共服務項目建設，變成熟地，達到了出讓的條件。園區政府此時將土地拿到土地交易中心，通過“招”“拍”“掛”的方式進行出讓。整個園區的開發建設工作隨即進入招商引資階段。

七、案例

1、概況

（1）固安工業園區

●2002年6月28日奠基，為河北省省級開發區中較為知名的產業區，地處天安門正南50公里，大北京核心區，符合“一小時工業區”的區位條件。

● 2004年左右，國家對全部園區進行整頓，因此固安工業園正真發展時間是2006年。

●2006年4月6日，三浦威特、固安工業園區管委會簽署《河北固安工業園區基礎設施委托開發協議》、《河北固安工業園區綜合服務協議》及其他委托開發協議，委托期限50年。創新的園區開發模式為固安工業園注入新活力，此后園區發展迅速。

●2010年，固安按照“京南衛星城”的全新定位，與北京融合對接、互補互利，翻開了嶄新的一頁，固安工業園區也成為固安縣經濟發展的主要引擎，由此奠定了固安京南衛星城市的地位。

●2011-2012年，固安工業園區的發展已與固安的城市發展深度融合，與首都北京的快速發展緊密對接，與國家新興產業的發展趨勢高度一致。一個產業高端、空間生態、人文薈萃、近悅遠來的現代田園城市崛起在永定河南岸。

（2）華夏幸福基業

1998年成立，2002年開始運營固安工業園區，形成“園區+地產”模式

園區開發：前期規劃、基礎設施建設管理、市政設施建設管理、土地整理、產業發展服務（招商引資）、物業管理、廠房建設租賃等。

房地產開發：已形成孔雀城、大衛城、華夏等產品系列。

事業版圖主要位于環首都經濟區，環渤海經濟圈等地。

投資開發園區：固安工業園區（河北廊坊）、大廠潮白河工業區（河北廊坊）、懷來京北生態新區（河北張家口）。

新拓展建設園區：昌黎工業園區、灤平金山嶺園區、文安園區、沈北浦河智慧產業園區、大廠新興產業示范區、廣陽園區、于洪園區。

●股權結構

2、創新模式

（1）運作模式

在政府主導，企業化運作的背景下，公司在企業未起步之時，即與園區簽訂排他性園區整體開發協議，由公司對園區進行前期規劃，基礎設施建設，土地整理，商品房開發，工業廠房開發，園區招商引資以及企業入園后物業管理服務，政府僅提供行政方面的服務與管理。

（2）前期研究規劃

緊緊圍繞區域規劃和產業定位，開發公司在不長時間累計投資3000萬元，從全球范圍找尋公司給開發區出謀劃策，而當時固安財政收入僅7000萬元。

（3）土地整理和基礎設施建設

●道路：已建成市政道路75公里，58條（段）道路的建設。

●供水：供水站4座，日供水能力17萬立方米的地下水為水源的凈水廠，未來工業區供水能力將達到35萬立方米/日。

●供氣：園區內沿廊涿路鋪設有2000MM的天然氣管道，目前日供氣10萬立方米，并根據企業進行更容改造，保證滿住客戶需求。

●供電：10KV三個電壓等級的電網，電網供電能力達到178600萬KVA，年供電量達到15億千瓦時。園區內擁有35KV變電站2座，110KV變電站2座,1千伏開閉站1座。

●供熱：園區現有2座熱力站，鍋爐能力共178噸/小時，換熱站1個，可供熱面積100萬平方米。

●排水：污水處理能力達到30000立方米/天，配套管網長度54公里，出水標準國家一級A標準，再生水可直接用于農業灌溉。

●通訊：園區內主要基礎通訊設施：固定電話、移動電話、IP電話、出租電路、寬帶上網、無線上網、VPN、IDC、區內還可開通北京區號電話。

●貨運站：園區內設有京九鐵路三級甲等貨運站，年貨運能力100萬噸。

●倉儲物流：沿京開高速公路分布著10家大型物流倉儲基地，距離園區范圍30公里范圍內。

（4）招商引資

●華夏幸福成立了專業的招商機構，采取了全員聘任制的聘用人員。

●建立了橫跨多個行業的企業數據庫，整合全國乃至全球的產業專家，同時與歐盟經濟合作洽談委員會商洽，為開發區引進成熟的、先進的科技園模式和跨國企業資源。

●建立了產業研究院、推廣策劃部、招商部等“特種部隊隊型”，并將招商窗口移至北京CBD地帶。

●指定了激勵政策，按任務進行考核，并與績效掛鉤。