總結深圳、廣州、珠海等城市的規劃管理實踐，聚焦空間組織模式、編制審批體系、實施支撐體系等方面，具體如下：
一、深圳：制定產業用地混合利用雙模式，實施分級管控與引導
（1）建立“單一用地性質的混合使用”和“混合用地的混合使用”兩種混合模式
為解決用地分類過于單一化、靈活性不足的問題，深圳通過印發歷版的《深圳市城市規劃標準與準則》，具體細化“單一用地性質的混合使用”和“混合用地的混合使用”兩種模式的類別指引（圖1）。單一用地性質的混合使用以列舉“概括用途”的方式，細分工業主導建筑用途和其他適建的建筑用途，包括倉儲、商業、公共服務設施、市政公用設施、交通設施等常見用途。當滿足主導用途及其不低于總建筑面積70%等要求，即可直接彈性轉換。混合用地的混合使用則引入“土地用途混合使用指引表”，并輔以三元判斷矩陣的形式，規定普通工業用地鼓勵混合、可混合以及專題研究確定混合的用地類別。
圖1 深圳產業用地混合利用的兩種管控模式
（2）實行“開發單元”和“綜合發展用地”兩級管控模式
為更好地適應產業發展變化和規劃實施管理的實際需要，深圳結合規劃編制技術的分層分級式改革，在前海新區開發建設過程中，創新開發單元和綜合發展用地兩級管控，規避規劃編制過度剛性所造成與后續環節間矛盾。具體的，開發單元主要明確單元整體的主導功能、總用地面積、總建筑規模、配套設施規模等底線管控要求，并提出單元綜合發展用地的功能混合類型及其比例引導，為下層級規劃預留彈性。隨著項目實施，滾動編制綜合發展用地的地塊細則，通過專題研究和多元利益主體協商溝通，確定具體地塊管控指標安排。
二、廣州：完善產業用地分類體系，支持綜合產業用地彈性調整
（1）深化新型產業用地分類標準，明確空間選址和產業準入條件
為適應創新型企業和創新人才的空間需求，提高生產制造與科技研發的融合程度，廣州在國家城市用地分類的工業用地（M）基礎上，增設新型產業用地（M0）。區別于工業用地，廣州明確新型產業用地（M0）主要用于研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產等環節及其配套設施，并支持混合30%的非獨立占地配套服務設施或者10%的獨立占地配套服務設施。此外，嚴格準入條件，規定新型產業用地（M0）的選址必須在市級或區級的核心區以及軌道交通站點周邊500米范圍以外，并對市場主體資質、產業行業類型、投入產出指標等進行要求（圖2）。在市層面規定的基礎上，南沙區進一步提出融合品牌、營銷、結算等的新興產業園用地（M9），并提高混合配套服務設施比例至40%；黃埔區提出新型產業用地（M1、B29）和新型產業園用地（M1、B29+R），明確其空間與產業準入，為未來創新驅動型產業提供更靈活的載體。
圖2 廣州新型產業用地準入條件
（2）探索城中村改造性質留白，提出綜合產業用地規劃管控要求
隨著城中村改造工作的推進，為創造多元功能載體，廣州鼓勵針對村集體復建物業用地，探索設置綜合產業用地（M/A/B），即在同一地塊內，允許兼容一類工業用地（M1）、公共管理與公共服務用地（A）和商業服務業設施用地（B）。探索引入負面清單和管理權下放的形式，對綜合產業用地上的具體建筑用途進行動態細化和管控。即在規劃編制階段，確定負面清單和轉換管理要求，一并納入規劃條件；在規劃實施階段，在符合規劃條件和負面清單管控要求條件下，申請調整該類用地建筑用途無需再申領規劃許可或無需調整詳細規劃，簡化審批流程。
三、珠海：完善分階段的產業用地混合規則，簡化規劃調整路徑
珠海構建“用地性質變更轉換”“單一性質用地附屬建筑類別調整兼容”和“單一性質用地適建內容”三種混合規則，分別對應構建簡便易操作的規劃編制實施路徑（圖3）。具體的，用地性質變更轉換適用規劃編制階段，在規劃條件出具前，以許可或不許可的二元判斷矩陣，規定工業用地與其他用地性質進行變更轉換的控規動態維護程序。其中，對于許可的類型允許參照控規技術修正進行用地性質變更，簡化調整程序；對于不許可的類型，嚴格落實控規的法定效力，需要依法進行控規調整。單一性質用地附屬建筑類別調整兼容適用規劃編制階段，在規劃條件出具前，在兼容比例不超過規定要求的前提下，規定工業用地可與工業服務設施、道路交通、居住、物流倉儲等用地性質兼容。單一性質用地適建內容適用規劃實施階段，在取得規劃條件后，以許可、有條件許可或不許可的三元判斷矩陣，拓寬工業用地適建項目類型，滿足多樣化的產業用地混合利用需要。
圖3 珠海產業用地混合利用的三種利用規則
四、經驗啟示
綜上所述，珠三角城市正在開展產業用地混合利用的規劃管理基層實踐，逐步形成一套面向規劃編制和實施且行之有效的參考經驗。
一是健全混合利用的分類體系。無論是深圳的“單一用地性質的混合使用”和“混合用地的混合使用”，以及珠海的“混合用地性質變更轉換”“單一性質用地附屬建筑類別調整兼容”和“單一性質用地適建內容”，還是廣州增設適應創新型產業的新型產業用地，都是為了合理、有秩序地提高產業功能與非產業功能的在用地空間上混合程度。通過構建統一的混合使用分類體系，對工業用地可以復合建設、配套開發的多個不同功能用途予以明確，并分解到同一區域、同一地塊或同一建筑等不同層級，合理引導生產空間與生活空間疊加混合配置。
二是細化混合利用的使用規范。實踐表明，在產業用地混合利用分類體系的基礎上，各地進一步明確混合使用規范。主要采取用地類別適建性、混合使用指引表、判斷矩陣等方式，明確混合類別及其比例控制，并針對特定地類設定空間選址、主體資質、產業門類、投入產出指標等準入條件，指引市場根據自身需要，按規定調整土地使用功能，避免造成用地性質的混亂和負外部性的產生，支撐提高生產要素組合配置效率。
三是建立動態適應的規劃審批程序。在規劃實施過程中，針對傳統控規的精準管控屬性與當前產業用地混合利用的不適應性，深圳、廣州、珠海等地有針對性地探索優化規劃的審批和管理程序，形成詳細規劃實施深化細化機制。即通過分層級、分階段、分情形明確無需調整詳細規劃、無需再申領規劃許可和詳細規劃技術修正等具體機制，簡化審批流程，以緩解規劃管理程序繁冗、周期較長、剛性有余而彈性不足的困境，提高對市場混合型配置產業空間資源要素的空間響應效率。（作者：楊一凡，王朝宇，李嘉儀，梁家健，郭強）
