一、宏觀形勢分析
2008年，成為本輪經(jīng)濟(jì)增長周期的轉(zhuǎn)折之年，國民經(jīng)濟(jì)增長由上升趨勢轉(zhuǎn)為下降趨勢。從一季度開始經(jīng)濟(jì)增速逐季放慢的態(tài)勢十分明顯，但全年經(jīng)濟(jì)增長率仍將達(dá)到10%左右。由于擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長下滑過快，黨中央、國務(wù)院及時對宏觀經(jīng)濟(jì)政策作了微調(diào)，調(diào)控目標(biāo)由“兩防”轉(zhuǎn)為“一保一控”。
（一）經(jīng)濟(jì)增長由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期
今年以來，我國經(jīng)濟(jì)增長呈逐季回落的態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“四落兩升”特點(diǎn)。“四落”即GDP、工業(yè)、凈出口、投資（實(shí)際投資增長率）增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價明顯攀升。
四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化。一是由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長放慢，直接影響我國外部需求減弱，凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)明顯降低；二是持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年明顯顯現(xiàn)；三是內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。四是重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生對經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響。從今年開始，我國經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計這種態(tài)勢將持續(xù)兩至三年左右時間。
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在三大突出問題不容忽視。一是中小企業(yè)受出口受阻、生產(chǎn)成本上升、融資困難等多重因素影響，生產(chǎn)經(jīng)營面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導(dǎo)致企業(yè)利潤明顯下降，這會大大降低企業(yè)投資的積極性，也對就業(yè)增長和居民收入增長形成較大的壓力。三是股票市場和房地產(chǎn)市場調(diào)整的風(fēng)險日趨加大，成為影響我國金融安全以及整個經(jīng)濟(jì)增長的不穩(wěn)定因素。以上三方面問題已構(gòu)成未來宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力，對此，宏觀調(diào)控應(yīng)加大政策的微調(diào)力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，以確保今后經(jīng)濟(jì)增長回落不至于過猛。
（二）對全年經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測
經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，但通脹率創(chuàng)出新高。初步預(yù)計2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值為296513.4億元，比上年實(shí)際增長10.1%，比上年增速放慢1.8個百分點(diǎn)。全年CPI增長將創(chuàng)新高，達(dá)6.3%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI增長已連續(xù)4個月回落，未來幾個月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價格回落是主因。
固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長明顯回落，1－8月累計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義同比增長27.4%，比上年同期加快0.7個百分點(diǎn)。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實(shí)降”，初步預(yù)計全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實(shí)際投資增長15%左右。
2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年。世界經(jīng)濟(jì)增長周期性變化和國內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力。但是，我國經(jīng)濟(jì)長期增長的內(nèi)在條件沒有改變，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能轉(zhuǎn)為中性偏松，明年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會小于今年。初步預(yù)計2009年我國GDP突破30萬億元大關(guān)，達(dá)339359.6億元，有望實(shí)現(xiàn)不低于9%的增長。如果政策干預(yù)力度較小，則不排除破“9%”的可能。
外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長的壓力依然較大。2009年我國面臨的外部環(huán)境更加嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的可能性在增大。美國次貸危機(jī)仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對美國以及世界經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在不斷擴(kuò)散。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機(jī)的影響遠(yuǎn)沒有結(jié)束，有可能持續(xù)到2009年甚至更長時間。
展望2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境更加嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增長將會繼續(xù)向下調(diào)整。為防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，建議2009年宏觀調(diào)控政策取向應(yīng)對去年以來的“偏緊型”政策進(jìn)行調(diào)整，采取中性偏松的政策，即在“穩(wěn)健的財政貨幣政策”下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性松動。預(yù)計2009年我國GDP增長9%左右，通脹壓力明顯緩解。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投資
受一系列宏觀調(diào)控政策影響， “國房景氣指數(shù)”環(huán)比繼續(xù)回落，這是該指數(shù)自去年12月份以來環(huán)比第9個月和同比第3個月連續(xù)滑落。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗，資金將成為下一階段市場發(fā)展的瓶頸。
（一）國房景氣指數(shù)繼續(xù)回落
受一系列宏觀調(diào)控政策影響，反映全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合發(fā)展水平的“國房景氣指數(shù)”環(huán)比繼續(xù)回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：8月份“國房景氣指數(shù)”為101.78點(diǎn)，比7月份回落0.58點(diǎn)，比去年同月回落2.70點(diǎn)，這是該指數(shù)自去年12月份以來環(huán)比第9個月和同比第3個月連續(xù)滑落。
從具體運(yùn)行指標(biāo)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地開發(fā)面積、銷售價格等成分指數(shù)也均有不同程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.4，比7月份回落0.37點(diǎn)，同比上升0.68點(diǎn)。資金來源分類指數(shù)為97.26，比7月份回落2.02點(diǎn)，同比回落5.65點(diǎn)。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.42，比7月份回落0.29點(diǎn)，同比下降1.35點(diǎn)。房屋施工面積分類指數(shù)為105.22，比7月份回落0.65點(diǎn)，同比回落0.34點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)為103.9，比7月份回落1.59點(diǎn)，同比回落4.27點(diǎn)。
表 1：2008年7-8月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢
月份 綜合景氣指數(shù) 開發(fā)投資指數(shù) 土地開發(fā)面積指數(shù) 施工面積
7月 102.36 104.77 96.71 105.87
環(huán)比 -0.72 -0.02 +0.02 -0.46
同比 -1.64 +1.36 -1.22 +0.42
8月 101.78 104.4 96.42 105.22
環(huán)比 -0.58 -0.37 -0.29 -0.65
同比 -2.70 +0.68 -1.35 -0.34
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
自2007年12月以來“國房景氣指數(shù)”已出現(xiàn)連續(xù)9個月下滑，回到2007年2月份時的水平。從8月份的數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)各項景氣指標(biāo)仍在下滑中，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地開發(fā)面積景氣指數(shù)在持續(xù)的增長后，8月開始環(huán)比出現(xiàn)回落。
(二)房地產(chǎn)投資完成額：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)出現(xiàn)較大幅度的回落
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元，同比增長29.1%，增速與上年同期相比持平，但其環(huán)比增速已連續(xù)2個月下滑，特別是7月和8月，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，房地產(chǎn)投資增速會繼續(xù)下滑，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場成交狀況不會有太大轉(zhuǎn)變，市場調(diào)整或延續(xù)半年到一年，投資增速也會相應(yīng)出現(xiàn)下降。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長持續(xù)高位運(yùn)行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場首要的也是主導(dǎo)性的需求。具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資13384億元，同比增長31.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.6%，比去年同期提高1.4個百分點(diǎn)。辦公樓投資624億元，同比上漲0.1%，所占比重為3.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資1860億元，同比增長17.4%，所占比重為10.1%；其他投資2560億元，同比增長34.3%，所占比重為13.9%。
表 2：2008年1-8月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長
單位：億元，%
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 同比
增長 比重(以投資總額為100)
自年初累計 去年同期 自年初累計 去年同期
投資完成額 18430.0 14276.8 29.1 100.0 100.0
按工程用途分：住宅 13384.8 10160.7 31.7 72.6 71.2
辦公樓 624.3 623.9 0.1 3.4 4.4
商業(yè)營業(yè)用房 1860.6 1585.2 17.4 10.1 11.1
其他 2560.3 1907.0 34.3 13.9 13.4
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
從區(qū)域分布上來看，2008年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地區(qū)領(lǐng)跑東部地區(qū)。具體來看，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10991億元，同比增長23.6%，增幅同比下降0.5個百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成3775億元，同比增長41.7%，增幅同比提高2.4個百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成3662億元，同比增長34.6%，增幅同比下降2.5個百分點(diǎn)。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別比東部高18.1和11.0個百分點(diǎn)。說明政府在穩(wěn)定東部及部分省份房地產(chǎn)開發(fā)投資的同時，要重點(diǎn)控制中、西部和一些增長過快省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源：資金將成為下一階段市場發(fā)展的瓶頸
在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2008年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅逐步放緩，開發(fā)商源動力呈現(xiàn)不足。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金25102億元，同比增長14.1%，增幅同比回落21個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款5048億元，同比增長11.5%，增幅同比回落14.9個百分點(diǎn)，銀根緊縮政策已經(jīng)初見成效。
從其他具體來源看：企業(yè)自籌資金9808億元，同比增長34.5%，增幅比1-7月回落2.8個百分點(diǎn)，比去年同期回落0.7個百分點(diǎn)；其他資金9795億元，同比下降0.1%，增幅比1-7月回落6.4個百分點(diǎn)，比去年同期回落38.5個百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款6084億元，同比增長3.0%，增幅比1-7月回落6.7個百分點(diǎn)，比去年同期回落25.7個百分點(diǎn)。
表 3：2007-2008年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及同比
單位：億元，%
資金
來源 國內(nèi)
貸款 利用
外資 外商直接投資 自籌
資金 自有
資金 其他資
金來源 定金及預(yù)收款
2007年
1-8月 21997.6 4529.7 371.1 284.6 7294.5 4186.0 9802.3 5906.3
1-9月 25379.0 5123.7 423.5 316.3 8370.7 4773.7 11461.2 6895.4
1-10月 28863.7 5611.4 483.3 362.1 9317.3 5350.9 13451.7 8044.4
1-11月 32043.0 6098.3 539.2 425.6 10271.7 5956.4 15133.9 9027.5
1-12月 37256.6 6961.0 650.0 502.8 11772.0 6991.8 17872.7 10628.5
2008年
1-2月 5653.1 1536.4 46.0 36.8 1944.4 1171.8 2126.3 1243.1
1-3月 9225.6 2356.3 105.5 84.0 3350.6 1941.3 3413.1 1997.3
1-4月 12022.5 2896.1 148.4 112.3 4440.6 2530.7 4537.5 2732.4
1-5月 15099.1 3423.1 246.1 194.2 5630.2 3176.5 5799.7 3548.0
1-6月 19173.3 4058.8 345.7 286.9 7464.8 4165.9 7304.0 4508.2
1-7月 22252.4 4571.7 407.4 342.1 8693.3 4886.7 8580.1 5289.1
1-8月 25102.4 5048.8 449.2 385.6 9808.6 5523.6 9795.7 6084.9
比上年同期增長
2007年
1-8月 35.1 26.4 65.9 87.1 35.2 33.7 38.4 28.7
1-9月 37.9 30.1 63.2 73.0 37.4 34.9 41.3 31.7
1-10月 40.2 30.1 67.6 70.1 38.0 36.2 45.6 33.4
1-11月 40.8 32.0 71.9 83.1 38.5 38.3 45.3 32.9
1-12月 37.3 29.9 62.4 65.9 36.9 38.0 39.8 29.7
2008年
1-2月 31.9 36.9 -41.2 -27.5 28.3 33.3 35.4 35.0
1-3月 29.5 33.8 -19.6 -18.1 34.3 36.0 24.6 26.0
1-4月 25.9 24.7 -6.4 -10.6 35.0 35.6 19.9 23.2
1-5月 24.3 21.5 10.8 6.5 36.7 35.4 16.4 20.1
1-6月 22.8 17.5 22.5 24.3 40.8 39.9 11.0 14.4
1-7月 19.1 15.7 22.3 29.9 37.3 35.5 6.3 9.7
1-8月 14.1 11.5 21.0 35.5 34.5 32.0 -0.1 3.0
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
隨著貨幣政策的進(jìn)一步從緊以及其他一系列宏觀調(diào)控手段的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗，資金將取代土地成為制約住房供應(yīng)能力的主要瓶頸，并成為推動行業(yè)整合的關(guān)鍵性因素。
三、土地市場情況
受一系列宏觀調(diào)控政策及資金鏈緊張影響，2008年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場供應(yīng)總量繼續(xù)下降。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備的速度正在放緩
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2008年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積24942萬平方米，同比增長2.7%，增幅同比下降12.5個百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積16519萬平方米，同比增長2.1%，增幅同比下降13.2個百分點(diǎn)，說明隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備的速度正在放緩。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問題不再是土地儲備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲備和開發(fā)資金的問題。
四、商品房銷售情況
2008年1-8月，雖然商品房市場供應(yīng)總量與去年同期相比仍小幅增加，但從其增速來看已呈逐月放緩態(tài)勢；全國商品房銷售面積和銷售額雙雙大幅下降，銷售放緩；受市場銷量持續(xù)下降影響，全國商品房空置面積繼續(xù)回升。
2008年1-8月，全國商品房累計施工面積231607萬平方米，同比增長21.7%，增幅同比下降1.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積183584萬平方米，同比增長22.9%，增幅同比下降0.8個百分點(diǎn)；全國商品房累計竣工面積23371萬平方米，同比增長12.2%，增幅同比提高2.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積18987萬平方米，同比增長11.4%，增幅同比提高1.4個百分點(diǎn)。雖然商品房市場 供應(yīng)總量與去年同期相比仍小幅增加，但從其增速來看已呈逐月放緩態(tài)勢。
（二）銷售面積和銷售額雙雙大幅下降，銷售放緩
受市場觀望氣氛依然濃厚的影響，2008年以來全國商品房銷售面積與銷售額大幅下降。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1-8月全國商品房銷售面積34592萬平方米，同比下降14.7%，增幅同比下降44個百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷售面積31488萬平方米，同比下降14.9%，增幅同比下降45.8個百分點(diǎn)。
同期，全國商品房銷售額13813億元，同比下降12.7%，增幅同比下降58.3個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為11883億元，同比下降12.7%，增幅同比下降62.9個百分點(diǎn)，市場銷售放緩跡象明顯。
（三）商品房空置面積：出現(xiàn)小幅回升態(tài)勢
受市場銷量持續(xù)下降影響，全國商品房空置面積繼續(xù)回升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到8月末，全國商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長8.7%，供過于求的緊張局面進(jìn)一步加劇。其中，空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%；空置辦公樓822萬平方米，增長7.1%；空置商業(yè)營業(yè)用房4012萬平方米，增長4.7%。
表4：1999年-2008年8月末全國商品房空置情況
單位：萬平方米
年份 商品房
空置面積 其中
商品
住宅 高檔
公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)
用房 其他
1999 10171.7 7216.2 469.6 496.9 925.2 1530.5 499.9
2000 10175.7 7420.5 588.4 843.0 938.6 1787.8 558.8
2001 11952.5 8261.0 575.2 1061.6 904.6 2124.8 662.1
2002 13156.1 8979.3 687.5 1189.6 901.9 2513.2 761.8
2003 13427.8 8762.1 649.0 916.4 829.2 2981.9 854.5
2004 12326.1 7405.0 -- -- 816.0 3142.9 --
2005 14285.1 8319.0 -- -- -- -- --
2006 12355.0 6723.0 -- -- -- -- --
2007 13000.0 6756.0 -- -- -- -- --
200808 13000.0 6555.0 -- -- 822.0 4012.0 --
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
（三）房價調(diào)整在全國蔓延，房價開始跌回去年水平
從2007年8月至2008年8月的全國商品房銷售均價走勢來看，2007年全國商品房銷售均價逐月穩(wěn)步上漲,到年底達(dá)到高潮。2008年始至今，全國商品房銷售價格基本保持在3750元/平方米左右，走勢較為平穩(wěn)。住宅銷售均價走勢與商品房銷售均價走勢基本相同。
表 5：2007年8月-2008年8月全國商品房銷售均價情況
單位：元/平方米
月份 商品房 其中：住宅
2007年
1-8月 3899.24 3679.84
1-9月 3944.46 3727.38
1-10月 3974.05 3763.33
1-11月 3990.00 3781.85
1-12月 3885.40 3664.56
進(jìn)入8月份，房價調(diào)整已經(jīng)在全國蔓延，大部分城市的房價相比上個月都有小幅下降，多個城市房價跌回一年前水平，三個城市房價已經(jīng)低于去年同期。就在7月份，還只有深圳一個城市出現(xiàn)房價跌回去年水平。到8月份，這一現(xiàn)象開始出現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢，曾經(jīng)房價大幅上漲的呼和浩特如今相比去年也只剩下微弱的價格增幅。進(jìn)入9月份，隨著全國性降價風(fēng)的掀起，全國正出現(xiàn)更大范圍的降價風(fēng)潮，價格還將出現(xiàn)進(jìn)一步回落，此次降價由開發(fā)商發(fā)起，新房價格將出現(xiàn)明顯下調(diào)。
（四）70個大中城市房價區(qū)域變化情況
8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%。
表 6：房屋銷售價格同比增幅前五名的城市
銀川 海口 烏魯木齊 蘭州 三亞
同比 113.9 111.4 110.9 110.9 110.3
環(huán)比 100.6 100.5 100 100.8 100.4
數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會
表 7：房屋銷售價格同比后五名的城市
深圳 廣州 惠州 昆明 溫州
同比 93.6 98.2 99.7 100.4 101.6
環(huán)比 98.9 99.1 99.9 97.7 100
數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會
8月份新建住房銷售價格同比上漲6.2%，漲幅比7月低1.7個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降0.2%。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格同比上漲2.1%，環(huán)比與上月持平。分地區(qū)看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：海口16.5 %、銀川12.4%、北京11.7%、宜昌11.4%和岳陽11.3%；同比價格下降的城市有3個，包括：深圳-4.1%、廣州-3.3%和惠州-0.4%。環(huán)比漲幅在1%以上的城市有6個，其中漲幅較大的城市主要包括：濟(jì)寧2.5%、長沙1.3%、常德1.2%，長春和貴陽均上漲1.1%；環(huán)比價格下降的城市有25個，其中降幅較大的城市主要包括：昆明-3.1%、廣州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家莊-0.7%。
表 8：新建住房價格指數(shù)環(huán)比增幅前十名的城市
濟(jì)寧 長沙 常德 長春 貴陽 遵義 大連 銀川 吉林 岳陽
環(huán)比 102.5 101.3 101.2 101.1 101.1 101.1 100.9 100.9 100.9 100.8
同比 105.8 107.6 107 104.5 105.1 102.8 105.1 112.4 108.7 111.3
數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會
表 9：新建住房價格指數(shù)環(huán)比增幅后十名的城市
昆明 廣州 大理 深圳 石家莊 桂林 蚌埠 合肥 宜昌 瀘州
環(huán)比 96.9 97.4 98.8 98.9 99.3 99.5 99.5 99.5 99.6 99.8
同比 100.4 96.7 103 95.9 105.5 105.1 109 111.1 111.4 102.4
數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會
五、存量房市場交易情況
據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，8月份，二手住房銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比7月低2.1個百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。中房數(shù)據(jù)顯示，2008年8月除北京二手房價格指數(shù)比上月有所上漲外、其余上海、廣州、深圳三大城市存量房銷售價格環(huán)比繼續(xù)下降，上海的降幅最大，達(dá)到2.08%。深圳再次同比出現(xiàn)下降。8月24日萬眾矚目的奧運(yùn)會順利降下帷幕，從市場整體成交量方面來看，8月如期而至的奧運(yùn)會在奉上一場視覺盛宴的同時，也不可避免的分散了置業(yè)人群對于走勢尚未明朗的房地產(chǎn)市場的關(guān)注，二手房市場以及租賃市場在奧運(yùn)會期間延續(xù)了之前的冷清。
2008年8月北京、上海存量房租賃價格小幅下跌，廣州、深圳微幅上漲。各大城市存量房租賃價格都有所下降，但跌幅都比較小。“轉(zhuǎn)售為租”成為普遍現(xiàn)象，北京奧運(yùn)會的結(jié)束以及畢業(yè)生租賃高峰期的過去都給住房租賃市場帶來了一定的不利條件。
六、趨勢分析
從去年年底以來，住房市場供需雙方僵持已達(dá)半年之久，在多項調(diào)控政策的作用下與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化中，供需雙方的較量局面開始變化。房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期比較長，調(diào)整剛剛開始，下半年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、由于貨幣繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進(jìn)一步緊張，出現(xiàn)較大缺口，一些房企生存困難，開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌。
2、雖然資金短缺壓力將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與投資，但由于上年新開工面積和在建規(guī)模比較大，同時地震災(zāi)區(qū)大量損毀住房開始重建；政府也在加快和增加保障性住房的建設(shè)。這些因素將使下半年房地產(chǎn)投資仍保持一定的規(guī)模，預(yù)計下半年投資增速有所回落，略低于上年年末水平。
房地產(chǎn)投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應(yīng)量繼續(xù)增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，中低收入居民住房難的問題將得到逐步解決。
3、下半年房價將逐步回落，但不會出現(xiàn)大幅波動
市場供求形勢變化，中低檔住房供給比例的增加，促使住房市場價格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，逐步向2007年底水平靠近。隨著房價的合理回落，一些急于購房的需求將陸續(xù)出現(xiàn)，短期內(nèi)不會出現(xiàn)房價大幅下跌的情況。但個別住房價格漲幅過高、投資比例高的城市房價會較大幅度回落。
目前，市場調(diào)整中房價回落已成必然，并仍存在一定的回落空間，但這種回落將是一種漸進(jìn)的過程，不會出現(xiàn)大幅波動。其原因：一是我國所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和我國國情，決定了未來一段時期房價仍然是穩(wěn)步上漲趨勢，目前僅是長期趨勢中的調(diào)整與波動。二是我國宏觀經(jīng)濟(jì)雖然調(diào)整，但仍然保持較高的增速，居民就業(yè)與收入不會受大的影響，房地產(chǎn)市場所依托的基礎(chǔ)和環(huán)境仍然比較堅實(shí)；三是房價雖然存在一定泡沫，但投機(jī)房源在全部房產(chǎn)存量中所占比例有限，即使投機(jī)客破產(chǎn)和拋售住房，對房價總水平不會產(chǎn)生太大的影響。四是我國正處在居民生活水平提高和住房消費(fèi)升級換代階段，自住性需求比較旺盛，并有不同層次的支付能力，隨著房價的回落，中低價房的入市，部分自住性需求會陸續(xù)出現(xiàn)。五是今年我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策將注重經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
4、調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步整合，目前不適于采取“救市”措施。
房地產(chǎn)市場調(diào)整，給開發(fā)商帶來資金壓力，對開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營行為進(jìn)行嚴(yán)峻的考驗，但不同的開發(fā)商在市場調(diào)整中所受影響程度不同。那些在2007年對前景盲目樂觀、高價拍地的開發(fā)商面臨資金短缺、經(jīng)營難以為繼的困境，必須出售土地或在建項目斷臂求生；那些幻想快進(jìn)快出、依靠住房價格上漲獲利的中小開發(fā)商，因為本身實(shí)力不足，經(jīng)營困難面臨被兼并或出售項目的局面；一些實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健的開發(fā)商也面臨資金偏緊的壓力，卻有較大的自我調(diào)整能力。資金緊張會一定程度影響房地產(chǎn)業(yè)，但目前房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品存量較大、實(shí)力較強(qiáng)，應(yīng)該有較大的承受力，不適宜出臺無原則放松銀根的“救市”措施。在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性的同時，相關(guān)政策應(yīng)鼓勵開發(fā)商適時調(diào)整盈利策略、銷售策略，引導(dǎo)其積極參與災(zāi)后重建和中低價保障性住房的建設(shè)，進(jìn)行穩(wěn)健經(jīng)營。既可以擠出房地產(chǎn)泡沫，促使房價合理回歸，又可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)再一次優(yōu)勝劣汰，為健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
5、房地產(chǎn)市場調(diào)整對我國金融市場產(chǎn)生的金融風(fēng)險有限。
住房市場調(diào)整、房價下跌能否像美國次貸危機(jī)給我國金融市場帶來一定風(fēng)險？美國次貸危機(jī)風(fēng)險源主要是低首付、前低后高的貸款利率和大量支付能力較低的貸款人，加之美國經(jīng)濟(jì)衰退、房價大幅下降、失業(yè)率增加、大量貸款人還款能力喪失導(dǎo)致的。目前我國住房金融主要是個人房貸，大部分首付是30%，今年一季度個人住房按揭貸款余額占國內(nèi)銀行貸款總額的11%左右。但中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然健康、增長較快，只要居民就業(yè)和收入有保障，絕大部分自住性需求的個貸不會出現(xiàn)問題，短期內(nèi)對金融市場產(chǎn)生的金融風(fēng)險有限。目前我國房貸逾期還款率有上升的苗頭，應(yīng)該分析其產(chǎn)生的原因。隨著貸款時間延伸出現(xiàn)壞賬的概率增加是金融業(yè)的客觀規(guī)律，另外我國商業(yè)銀行的一些風(fēng)險來自于住房貸款開展初期對投機(jī)者貸款炒房控制不嚴(yán)和非法假房貸審查不嚴(yán)所造成的，應(yīng)該在總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上提高控制房貸風(fēng)險的能力，防范未來住房金融風(fēng)險。
