剛剛過去的4月，科技園一知名產業園區與園區內創業空間就租金問題再起波瀾，至今仍未完全解決。對于不少產業園區開發運營商來說，在雙創的大背景下，孵化器已經幾乎成為品牌產業園區的標配。沒有孵化器，沒有園區產業基金，好像這個園區的品牌馬上掉價。

　　于是問題來了。配個孵化器固然能為園區更添產業氛圍，但孵化空間的投資回報節奏遠遠不能滿足園區開發企業的需求。在沒有融資能力和強大的資金背景做支撐的情況下，不少產業園區運營商開始面臨兩難選擇，那么，產業園究竟要不要配置孵化器？什么樣的產業園更適合配置孵化器？又如何應對孵化空間承租能力差的問題？

　　Q：每個產業園區都需要孵化器？

　　A：孵化器原本就該多功能復合，要不要主要取決于定位產業發展現狀

　　張冬冬：我個人覺得并不是所有的產業園區都需要有孵化器。是否需要配置孵化器，和園區的產業定位有關系。比如深圳灣軟件基地，以互聯網企業為主，行業里很多企業都處于初創階段，而且創新企業層出不窮，那么無論是政府背景，還是投融資為主的園區，配置孵化器都是有必要的。其次要看行業現狀和趨勢，有些產業園定位產業鏈上某些環節，如果這些環節不以初創企業為主，那就沒有必要。如果開發商本身有現金流，又希望利用現金回款做股權投資，或者愿意參與產業發展，當然也可以考慮做孵化器。對于小型園區，辟出一個空間做孵化器，設置成創業咖啡，為園區企業提供投融資服務，兼顧一些商業配套，也未嘗不可。

　　楊毅：產業園區有很多種形態，有的定位于研發環節，有的定位于生產環節，有的定位于物流環節。一般來說，如果產業園區定位主要是以吸引研發型的企業為主，還是適宜做一些孵化器的。

　　Q：孵化器能為園區帶來什么？

　　A：完善園區生態，帶動相關產業聚集

　　楊毅：孵化器可以完善一個園區的產業生態，帶來新的理念、新的商業模式和新的技術潮流。良好的孵化器運作，還能持續引入人才、資金及相關資源，如果運營成果好，能夠培養出一批種子型企業，這些種子型企業往往是市場需求旺盛的新興企業，可以快速成長，成為園區的發展中堅，并帶動相關產業的聚集。因此孵化器是一個產業園區發展的內源性的驅動力量。

　　張冬冬：孵化器本身是多重功能融合，除了投融資、商業配套外，還包括行業創新，以及給未來的空間儲備客戶等，而不是單純地做個眾創空間。園區做孵化器，首先不要指望可以靠租金來賺錢。真正的孵化器，更多是通過服務，獲得間接性的盈利。引入孵化器至少有兩大價值，增加產業氛圍，間接豐富產業鏈條，或者為產業創新提供支持。如果Y C能落地到中國園區，無疑對園區的價值也會有較大的提升。

　　Q：產業園區怎么應對孵化器承租能力差的問題？

　　A：二房東風險加大，垂直孵化器更考驗行業資源聚集成本和效率

　　張冬冬：作為開發商，如果只有地產經驗，沒有孵化和投資經驗，不如找到有產業資源、投融資資源的孵化器機構來合作。其次，產業園區的核心在于產業運營，孵化器等資源的配置目標都是圍繞這個目標進行，也是為了服務于項目本身。至于目前行業內有人認為孵化器可以帶動人流，但實際上這點在園區建設中非常有限。因為孵化器體量通常不會特別大，尤其是民營園區還是有盈利目標，孵化器的體量更會有所控制，那么對于人流的帶動會非常有限。而且幾乎沒有產業園區的品牌是靠孵化器打出來的，即便是引入了市場上非常知名的孵化器也不能。

　　楊毅：其實有識之士早就預感到孵化器興辦熱背后將隨之而來的各種問題。有些孵化器的運營本質上就是一個經過包裝的轉租客，靠租金差價或者政府的資助資金來保持現金流的平衡，自然運行風險較高。更為重要的是，創業服務成功的主要因素并不是空間的使用成本，而是在特定空間范圍內集合的其他各類創業服務的整體成本與效率的高低。只從租金層面來看待問題，本身就已經差之毫厘，謬之千里了。

　　總體來說，創業是一個高風險型的活動，不要說處于種子期的各類項目，即使一些已經成功開展多輪融資的項目或企業仍然可能面臨失敗。一般來說，孵化器的創辦者應該具有一定的資金實力或者有持續穩定吸引資金的能力，同時對孵化項目有較強的研判能力，能夠聚集相關度較高的創業項目。能夠聚集相關度較高的創業項目的孵化器，就是垂直型的孵化器，它的成功運營關鍵，實質在于對產業的理解的深度，以及對產業發展所需要的資源的集聚和挖掘能力。這種類型的孵化器一般需要已經具有一定成功經驗的領軍企業、學界研究機構、有豐富經驗的風投與創投機構共同聯合設立。同時，政府也應該更為精準地設置創業的扶持政策，真正營造鼓勵創新，寬容失敗的創業氛圍。

　　Q：作為園區，你會選擇引入孵化器的標準是怎樣的？

　　A：產業定位一致優勢互補，運營模式可持續

　　楊毅：首先可以確定的是，孵化器要垂直，重點考慮孵化器的定位是否與園區的主要產業定位一致，其次是孵化器的運營主體是否擁有足夠強大的產業背景、研發能力和投資實力，運營模式能否持續。目前，天安云谷堆棧聚焦“智慧城市、智慧園區”領域，由云谷自己互聯網團隊智慧園區公司在負責運營，入孵項目關聯度非常高，有不少創業項目本身就成為智慧園區平臺的一部分。而且云谷定期發布研發需求，反向招募項目，大大降低了創業風險，因此有較強的生命力。另外天安云谷絕大部分入園企業聚焦于互聯網和智能硬件，園區通過聯合入園企業共同創辦孵化器，形成平臺合力，產業優勢互補，目前正在籌劃聚焦智能硬件研發協同的極創空間。

　　張冬冬：我覺得最重要看三點。首先是孵化器本身的產業資源，能否和園區定位匹配或融合，包括投融資資源，能否給團隊提供支持，無論是精神上的，還是企業發展路徑上的。其次看團隊，最 好不要抱著二房東思維，不要想著再去賺空間的錢。第三就是去看下這個孵化器現有的運營模式，是否符合園區的預期。

　　Q：民營產業園，孵化器多大比較合適？

　　A：從小而精入手，起步建議不超過2000平方米

　　張冬冬：我不建議先預設這樣的比例，原因也特別簡單，不要為了做而做。如果是開發商準備自己做，我會建議最開始不要做大，從小而精入手，2000- 3000平方米足矣，甚至建議把體量控制在2000平方米以下。如果是引入孵化器，可能就要看孵化機構的要求。比如一些有知名院校背景的孵化器，本身有很優質的產業資源，也有很多研發項目出來，可以做到產學研一體，有足夠的有價值的內容，空間大一點也無妨。

　　觀點

　　●在去年南方都市報主辦的中國地產年會上，深圳灣科技發展有限公司副總經理劉新宇曾經表示，孵化業務應該成為園區標配，他所在的企業決定拿出園區5%-10%的面積針對初創型企業孵化，并為此建設了深圳灣創業廣場，并以此為載體構建了孵化平臺，孵化一個超級的基金導入體系。

　　●戴德梁行深圳公司工業及物流地產部主管及高級助理董事張冬冬卻明確認為，并不是所有園區都需要孵化器。

　　●天安云谷的開發運營商、深圳天安駿業集團發展有限公司董事總經理楊毅則認為，產業地產園區不能沒有孵化器，但也不能指望孵化器，而且在他看來，孵化器本身也是創業項目。無論是否配置孵化器，至少有一點產業園區專業人士已經達成共識，那就是產業園里的二房東模式風險已經在不斷疊加，垂直產業鏈的孵化服務才有未來。