日前，萬科與綠地控股相繼啟動產業地產創新。
7月5日，綠地控股在上海聯手中國電信天翼創投、杭州東部軟件園、雷格斯、飛馬旅等啟動“綠地創客中心”平臺；6月30日，上海萬科產業·星商匯聯合戰略合作伙伴聯通、華為發布智慧沃商暨辦公云平臺。
在這背后，則是金融助力的身影。房地產業對于金融屬性的依賴度越來越高。近期還不乏中小房企加入這一行列。6月30日，新城控股宣布擬出資5000萬元與平安銀行共同投資設立產業基金，總規模人民幣100億元（意向性額度）。新城控股稱此為拓展房地產開發運營資金來源。
事實上，綠地、萬科、金地、中海、復星、嘉凱城等公司早已在產業地產基金上有所涉獵。比如2015年5月，綠地聯合中國建設銀行總行、上海建工發起首只千億軌交PPP產業基金。
綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地在區域中心城市商辦物業布局、產業合作資源及運營經驗等方面，均借助“創客經濟”風口，將整合形成產業鏈價值聯動，進一步帶動商辦項目運營與物業增值。“平臺將為政府帶來人口、產業、資本導入，為創業者帶來導師扶持，為投資者帶來價值載體。平臺上各方之間將形成聯動和協同，實現價值1+1>2。”
戴德梁行估價及顧問服務部董事、華東區主管顧悅如指出，房企發行產業基金，不失為形成核心競爭力的要素之一。今后產業基金將成為房地產主流的新融資模式，目前市場存量保守估計已有2000億規模。
回歸金融是出路
傳統產業園區開發商正在謀求轉型。
一名業內人士指出，當前我國產業園區發展存在重收益輕服務、重數量輕質量、“空心化”和“同質化”嚴重等問題。國家號召應以“大眾創業、萬眾創新”為契機，轉變發展模式，完善創新創業服務，實現傳統園區轉型。當前，中央政府致力于打造中國經濟升級版，產業園區作為區域經濟發展的承載主體，將在其中扮演先鋒角色。這要求產業園區擔負起產業結構優化的主力作用。
因此，有地產基金支持的開發商在產業地產運營方面優勢凸顯。比如綠地房地產基金，作為綠地金融目前較為成熟的運作模式，此類基金以綠地控股自有資金或非公開方式向特定投資者募集資金，通過債權投資、股權投資或股權加債權的方式，投資于高價值、高回報、風險可控的房地產項目。
資料顯示，截至目前，綠地金融累計完成的地產類投資規模逾200億元，包括開發貸款、并購貸款、購地貸款、債務重組等類型，并實現了高于行業平均標準的投資回報率。目前綠地金融年均接觸項目數量超過300個，并與多地優質開發商達成了長期戰略合作意愿。
顧悅如進而分析道，平安與新城控股合作，主要出于該公司專注做住宅和商業項目，將會是一個穩定的融資渠道。今后隨著實際需求，提高融資額度也是非常平常的事情。該領域體現了房地產集團的金融能力，此前已有大型開發商布局，新城地產最近一系列動作，與其融資思路大變革與升級不無關系。有了這個渠道，房企可以不斷進行配置，不再依賴于銀行貸款，受政策變化風險加大，也將會是資本市場衡量企業核心競爭力的指標之一。
原招商地產副總裁王晞指出，現在的住宅銷售、資金滾動開發模式，只是最初級的房地產開發。房地產回歸金融主題是必由之路。通過互聯網金融將產城融合、不動產結合流動性資本才是房地產的真正出路，否則商業地產、產業地產等以運營為主的開發模式，運行起來風險疊加嚴重。
金融模式創新還體現在“互聯網+”等元素的融入上。近日上海萬科產業·星商匯聯合聯通、華為，打造云辦公智慧園區，將落地的產業成長服務體系全面數字化。萬科還為此推出“麻繩辦公”APP作為企業辦公云平臺的輸出終端。很顯然，這是一條輕資產之路。
差異化競爭
差異化運營已形成業內共識。比如，區別于萬科的云辦公，前述綠地合作打造的“綠地創客中心”，合作類型涵蓋創業企業孵化、服務和投資。
根據簽署的戰略合作協議，綠地控股將依托旗下上海徐匯綠地繽紛城項目和虹口同心路項目為試點與三家企業開展合作，模式成熟后將加速復制到綠地全國范圍項目中。
實際上，萬科、綠地模式上最大的區別在于，萬科通過星商匯做平臺化運作；綠地借助創新孵化平臺，打造面向跨境電商行業的綜合孵化創投創新服務。
但共同之處在于，二者都想做產業生態。目前，星商匯已匯聚100多家生態服務商，布局上海6大商務區、14個商辦及產業項目，提供16大類超300種企業服務，符合要求的企業會員超800家，服務企業300多家。隨著星商匯品牌在杭州、武漢、西安的陸續輸出，星商匯未來將布局華東6省1市，覆蓋面積500萬平方米，服務8000余家園區企業，并鏈接舊金山、紐約、倫敦、芝加哥、新加坡等國際城市。
相比之下，綠地的轉型需求更明顯。綠地此前提出加快旗下房地產業務轉型，通過“平臺+模式”做強商辦運營，通過“產品+服務”提升盈利水平，依靠內生型的價值增值來實現增長和盈利。截至去年底，綠地旗下可供出租物業面積161萬平方米，出租率85.45%。
