在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于拿地成本日益攀升和市場環(huán)境逼仄，盈利空間遭到嚴重侵蝕的情況下，上一階段的城鎮(zhèn)化建設過程中，眾多地方政府主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展陷入進退兩難的窘境，急需加快轉型升級。
 

 

不平衡：制造與服務、產(chǎn)業(yè)與城市、政府引導與園區(qū)自組織發(fā)展不平衡，阻礙了產(chǎn)業(yè)園區(qū)能級的提升

1、生產(chǎn)制造與服務業(yè)發(fā)展不平衡

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展初期更多的是滿足于生產(chǎn)制造企業(yè)的集中，與制造業(yè)相匹配的生產(chǎn)性服務業(yè)則天然缺乏，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模不斷擴大，社會化服務體系不健全問題日趨嚴重。當前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內與生產(chǎn)相關的水、電、氣、廠房等基礎設施建設基本完善，但居住、教育、醫(yī)療等配套服務設施和金融、技術、物流、培訓等生活性與生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展滯后。亟待推動制造業(yè)與服務業(yè)均衡發(fā)展，帶動園區(qū)價值鏈的延伸與拓展。
 

2、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展不平衡

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方拉動經(jīng)濟的重要工具，很多園區(qū)不顧當?shù)貙嶋H經(jīng)濟需求和自然稟賦，一哄而上和無中生有地盲目發(fā)展熱度較大的產(chǎn)業(yè)，但由于缺少城市資源的支撐，多數(shù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能不匹配，脫離于城市自然稟賦的支撐導致產(chǎn)業(yè)發(fā)展只能“空轉”。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與居民區(qū)在空間上大都處于分離狀態(tài)，“產(chǎn)與城”的分離使得“先樂業(yè)后安居”成為空談，急需加快推動產(chǎn)業(yè)與城市的互動與融合，通過城市功能的自我完善為園區(qū)發(fā)展提供助推力。
 

3、政府引導與園區(qū)自組織發(fā)展不平衡

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的治理離不開政府部門的公共治理、區(qū)內龍頭企業(yè)的層級治理、行業(yè)內的自律自制和區(qū)內隱形規(guī)范的自發(fā)協(xié)調。當前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展主要由政府主導，成立政府派出的園區(qū)管委會和管委會下屬國資園區(qū)開發(fā)公司，負責園區(qū)的土地開發(fā)、招商引資、經(jīng)濟管理。這種機制導致園區(qū)管委會在社區(qū)建設與管理、環(huán)境保護、教育衛(wèi)生、社會保障等方面職能有限，而政府對檢驗檢測、市場準入、監(jiān)督協(xié)調等職能的掌控又導致園區(qū)內企業(yè)自律、自治性的行業(yè)協(xié)會功能不能有效發(fā)揮，使得企業(yè)的自發(fā)協(xié)調和行業(yè)自律自治停留在表面。同時，區(qū)內龍頭企業(yè)相對“孤立”，供應鏈相對封閉或者技術要求過高使得龍頭企業(yè)對區(qū)內配套企業(yè)的引領帶動作用難以充分發(fā)揮。
 

不充分：空間利用、組織結構、區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)和品牌建設不充分，限制了產(chǎn)業(yè)園區(qū)效能的發(fā)揮

1、空間利用不充分

許多園區(qū)在成立初期，沒有對園區(qū)進行整體空間布局的精細規(guī)劃，只是將企業(yè)簡單地進行空間上的羅列，并且過于慷慨地給予企業(yè)土地，導致一些企業(yè)和園區(qū)土地利用過于粗放，更有甚者用來圈地發(fā)展房地產(chǎn)，極大地浪費了土地空間。隨著國家加強新建項目的土地、城建等方面工作的嚴格管理和地方土地資源的飽和，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展空間極大受限、園內空間利用不充分的問題也浮出水面。比如許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍在大量使用單層平面標準廠房，極大降低了土地空間利用率。與此相比，新加坡裕廊工業(yè)園擁有海(海面以下建設浮動油庫)、陸(填海造陸、開發(fā)地下巖洞)、空(堆疊式廠房)一體化的空間拓展策略，極大地增加了土地空間利用率。
 

2、組織結構優(yōu)勢發(fā)揮不充分

企業(yè)入園最大的優(yōu)勢在于通過合理規(guī)劃和統(tǒng)籌布局，將生產(chǎn)鏈和價值鏈相關的入園企業(yè)集聚起來，加強之間的分工合作，形成利益相關的產(chǎn)業(yè)組織網(wǎng)絡。但我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設過程中過度追求大而全和短期效益，多數(shù)園區(qū)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃和明確產(chǎn)業(yè)定位，片面追求大企業(yè)，幾乎沒有行業(yè)門檻，導致園區(qū)變成各類產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的“大雜燴”。由于僅僅追求企業(yè)數(shù)量上的集聚，很少注重產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈和價值鏈的聯(lián)系，只是呈現(xiàn)出企業(yè)集聚的空間狀態(tài)，離強調“互動與結網(wǎng)”的產(chǎn)業(yè)集群的差距還很大。上下游企業(yè)間缺乏合作、產(chǎn)學研用發(fā)揮不充分等都阻礙了產(chǎn)業(yè)核心競爭力的提升。
 

3、區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展不充分

區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)是指由地理空間上相互關聯(lián)和協(xié)作的企業(yè)、科研院所、服務機構等構成的區(qū)域性組織體系，其能夠促進創(chuàng)新要素流動與共享，形成有良好的創(chuàng)新氛圍和創(chuàng)新文化，加速成員間的知識學習和技術外溢。但目前我國許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)還停留在投資拉動經(jīng)濟發(fā)展的階段，對自身高新技術研究與開發(fā)支持力度不夠，企業(yè)自身創(chuàng)新意識不強，與科研機構和高等院校的產(chǎn)學研合作不夠密切，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍缺失，科技創(chuàng)新成果孵化轉化的平臺作用發(fā)揮不充分，導致園區(qū)各類創(chuàng)新載體技術原創(chuàng)性較差，批量式技術創(chuàng)新極少出現(xiàn)。
 

4、區(qū)域品牌建設不充分

區(qū)域品牌是區(qū)域產(chǎn)業(yè)重要的無形資產(chǎn)，對區(qū)域內企業(yè)降低生產(chǎn)成本、形成規(guī)模經(jīng)濟效應、提升市場影響力有重大推動作用。目前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于區(qū)域品牌的形成機理和內涵模糊，不顧自身實際情況而盲目投資打造的區(qū)域品牌多數(shù)淪為了“形象工程”。同時，國家地理標志、集體商標、原產(chǎn)地注冊、證明標志等集體品牌作用沒有得到高度重視，區(qū)域品牌知識產(chǎn)權保護還處于探索階段。

那么，園區(qū)該如何迎接“新常態(tài)”經(jīng)濟帶來的機遇與挑戰(zhàn);如何在“新產(chǎn)業(yè)”“新模式”中尋求突破創(chuàng)新;如何才能真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉型升級?

1、挖掘產(chǎn)業(yè)價值，明確盈利模式

鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價低、開發(fā)強度低、招商難度大、利潤空間小、建設進度慢、資金回籠周期長等特點，理順開發(fā)思路，探索盈利模式是產(chǎn)業(yè)的重中之重，掌握合理的開發(fā)次第和開發(fā)節(jié)奏是產(chǎn)業(yè)在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。
 

2、培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)，打造核心競爭力

在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設中，多數(shù)周邊實力園區(qū)云集，且多數(shù)均經(jīng)過了一定的市場培育期;如何使產(chǎn)業(yè)后發(fā)先至，笑傲市場，有賴于產(chǎn)業(yè)核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸毫Φ榷喾矫娴木C合分析，推斷產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。
 

3、縱觀市場環(huán)境，明確園區(qū)規(guī)劃

深入市場調研，從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎、客戶需求等入手，做好產(chǎn)業(yè)準確定位。同時，結合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗和市場反饋，精細化園區(qū)整體規(guī)劃和單體設計，做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結構、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團關聯(lián)與市場需求的精準對接。
 

4、推進整體開發(fā)，兼顧主次平衡

按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)建設的基本規(guī)律，園區(qū)需要做好諸多區(qū)塊的同步開發(fā)建設，做好主力開發(fā)，兼顧平衡開發(fā)。由此，外在基礎設施的有效利用和內在配套設施的有序建設顯得尤為重要，廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實現(xiàn)重點建設。
 

5、合理把控投資，確保形象和效益雙輪驅動

地方政府常把產(chǎn)業(yè)建設形象與土地指標、證件辦理、配套費減免等優(yōu)惠政策進行倒置捆綁，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商在投資節(jié)奏把控及產(chǎn)業(yè)建設形象上需做合理把控，才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。

當園區(qū)發(fā)展到一定階段，可以根據(jù)具體情況選擇發(fā)展路徑來延長生命周期，實現(xiàn)長遠發(fā)展。分析園區(qū)轉型是否可行，要求分析園區(qū)目前發(fā)展狀況，以及具備的要素條件，然后根據(jù)實際按以上路徑實現(xiàn)轉型。