在傳統地產開發企業由于拿地成本日益攀升和市場環境逼仄，盈利空間遭到嚴重侵蝕的情況下，上一階段的城鎮化建設過程中，眾多地方政府主導的產業園區發展陷入進退兩難的窘境，急需加快轉型升級。
不平衡：制造與服務、產業與城市、政府引導與園區自組織發展不平衡，阻礙了產業園區能級的提升
1、生產制造與服務業發展不平衡
我國產業園區發展初期更多的是滿足于生產制造企業的集中，與制造業相匹配的生產性服務業則天然缺乏，隨著產業園區規模不斷擴大，社會化服務體系不健全問題日趨嚴重。當前，多數產業園區內與生產相關的水、電、氣、廠房等基礎設施建設基本完善，但居住、教育、醫療等配套服務設施和金融、技術、物流、培訓等生活性與生產性服務業發展滯后。亟待推動制造業與服務業均衡發展，帶動園區價值鏈的延伸與拓展。
2、產業與城市發展不平衡
產業園區作為地方拉動經濟的重要工具，很多園區不顧當地實際經濟需求和自然稟賦，一哄而上和無中生有地盲目發展熱度較大的產業，但由于缺少城市資源的支撐，多數園區的產業發展和城市功能不匹配，脫離于城市自然稟賦的支撐導致產業發展只能“空轉”。同時，產業園區與居民區在空間上大都處于分離狀態，“產與城”的分離使得“先樂業后安居”成為空談，急需加快推動產業與城市的互動與融合，通過城市功能的自我完善為園區發展提供助推力。
3、政府引導與園區自組織發展不平衡
產業園區的治理離不開政府部門的公共治理、區內龍頭企業的層級治理、行業內的自律自制和區內隱形規范的自發協調。當前，我國產業園區發展主要由政府主導，成立政府派出的園區管委會和管委會下屬國資園區開發公司，負責園區的土地開發、招商引資、經濟管理。這種機制導致園區管委會在社區建設與管理、環境保護、教育衛生、社會保障等方面職能有限，而政府對檢驗檢測、市場準入、監督協調等職能的掌控又導致園區內企業自律、自治性的行業協會功能不能有效發揮，使得企業的自發協調和行業自律自治停留在表面。同時，區內龍頭企業相對“孤立”，供應鏈相對封閉或者技術要求過高使得龍頭企業對區內配套企業的引領帶動作用難以充分發揮。
不充分：空間利用、組織結構、區域創新系統和品牌建設不充分，限制了產業園區效能的發揮
1、空間利用不充分
許多園區在成立初期，沒有對園區進行整體空間布局的精細規劃，只是將企業簡單地進行空間上的羅列，并且過于慷慨地給予企業土地，導致一些企業和園區土地利用過于粗放，更有甚者用來圈地發展房地產，極大地浪費了土地空間。隨著國家加強新建項目的土地、城建等方面工作的嚴格管理和地方土地資源的飽和，產業園區的發展空間極大受限、園內空間利用不充分的問題也浮出水面。比如許多產業園區仍在大量使用單層平面標準廠房，極大降低了土地空間利用率。與此相比，新加坡裕廊工業園擁有海(海面以下建設浮動油庫)、陸(填海造陸、開發地下巖洞)、空(堆疊式廠房)一體化的空間拓展策略，極大地增加了土地空間利用率。
2、組織結構優勢發揮不充分
企業入園最大的優勢在于通過合理規劃和統籌布局，將生產鏈和價值鏈相關的入園企業集聚起來，加強之間的分工合作，形成利益相關的產業組織網絡。但我國多數產業園區在建設過程中過度追求大而全和短期效益，多數園區缺乏統籌規劃和明確產業定位，片面追求大企業，幾乎沒有行業門檻，導致園區變成各類產業和企業的“大雜燴”。由于僅僅追求企業數量上的集聚，很少注重產業鏈、創新鏈和價值鏈的聯系，只是呈現出企業集聚的空間狀態，離強調“互動與結網”的產業集群的差距還很大。上下游企業間缺乏合作、產學研用發揮不充分等都阻礙了產業核心競爭力的提升。
3、區域創新生態系統發展不充分
區域創新生態系統是指由地理空間上相互關聯和協作的企業、科研院所、服務機構等構成的區域性組織體系，其能夠促進創新要素流動與共享，形成有良好的創新氛圍和創新文化，加速成員間的知識學習和技術外溢。但目前我國許多產業園區還停留在投資拉動經濟發展的階段，對自身高新技術研究與開發支持力度不夠，企業自身創新意識不強，與科研機構和高等院校的產學研合作不夠密切，創業創新氛圍缺失，科技創新成果孵化轉化的平臺作用發揮不充分，導致園區各類創新載體技術原創性較差，批量式技術創新極少出現。
4、區域品牌建設不充分
區域品牌是區域產業重要的無形資產，對區域內企業降低生產成本、形成規模經濟效應、提升市場影響力有重大推動作用。目前，我國產業園區對于區域品牌的形成機理和內涵模糊，不顧自身實際情況而盲目投資打造的區域品牌多數淪為了“形象工程”。同時，國家地理標志、集體商標、原產地注冊、證明標志等集體品牌作用沒有得到高度重視，區域品牌知識產權保護還處于探索階段。
那么，園區該如何迎接“新常態”經濟帶來的機遇與挑戰;如何在“新產業”“新模式”中尋求突破創新;如何才能真正實現產業園區的轉型升級?
1、挖掘產業價值，明確盈利模式
鑒于產業園區產品單價低、開發強度低、招商難度大、利潤空間小、建設進度慢、資金回籠周期長等特點，理順開發思路，探索盈利模式是產業的重中之重，掌握合理的開發次第和開發節奏是產業在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。
2、培育發展產業，打造核心競爭力
在產業園開發建設中，多數周邊實力園區云集，且多數均經過了一定的市場培育期;如何使產業后發先至，笑傲市場，有賴于產業核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發展潛力以及面對壓力等多方面的綜合分析，推斷產業的可持續性。
3、縱觀市場環境，明確園區規劃
深入市場調研，從宏觀政策、區位特征、產業基礎、客戶需求等入手，做好產業準確定位。同時，結合階段性招商成果、推廣經驗和市場反饋，精細化園區整體規劃和單體設計，做好園區產品戶型結構、物業功能分區、分類組團關聯與市場需求的精準對接。
4、推進整體開發，兼顧主次平衡
按照產業園區物業建設的基本規律，園區需要做好諸多區塊的同步開發建設，做好主力開發，兼顧平衡開發。由此，外在基礎設施的有效利用和內在配套設施的有序建設顯得尤為重要，廠房等企業所需的主要物業產品難以實現重點建設。
5、合理把控投資，確保形象和效益雙輪驅動
地方政府常把產業建設形象與土地指標、證件辦理、配套費減免等優惠政策進行倒置捆綁，產業開發商在投資節奏把控及產業建設形象上需做合理把控，才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。
當園區發展到一定階段，可以根據具體情況選擇發展路徑來延長生命周期，實現長遠發展。分析園區轉型是否可行，要求分析園區目前發展狀況，以及具備的要素條件，然后根據實際按以上路徑實現轉型。
