“特色小鎮(zhèn)”成為今年一大風(fēng)口，幾乎一夜之間人人都開始討論“特色小鎮(zhèn)”，但在資本眼中，特色小鎮(zhèn)卻只可遠(yuǎn)觀、不敢褻玩，和訊房產(chǎn)近日來接觸的資本機(jī)構(gòu)和小鎮(zhèn)項目等方面的人士，幾乎都在資本對接的第一環(huán)上發(fā)出了“慎重”的信號。
在“特色小鎮(zhèn)”概念剛剛提出時，可能還沒有人特別明白這是件什么事，就開始討論小鎮(zhèn)的模式、業(yè)態(tài)，結(jié)果輿論方向都開始關(guān)注模式，但其實(shí)很多資本方，在他們考察的時候，問的最多的兩個問題是：前期進(jìn)入門檻有多高？后期如何解決退出問題？
百億門檻
特色小鎮(zhèn)的進(jìn)入門檻有多高呢？
按照浙江省特色小鎮(zhèn)的概念特征而言，規(guī)劃面積一般控制在3平方公里左右，而建設(shè)面積一般控制在1平方公里左右，原則上3 年內(nèi)要完成固定資產(chǎn)投資50 億元左右。
但這僅僅是一些概括得來的特征，國開金融考察的結(jié)果是，“由于小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施等等土地一級開發(fā)內(nèi)容，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投入，因此需要大量的資金，基本上在幾十億，甚至上百億不等。”
任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權(quán)代理一個小鎮(zhèn)項目都不是一件簡單的事，更何況自去年下半年以來，多家銀行已經(jīng)收緊房企開發(fā)貸，部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。
所以說，誰來統(tǒng)籌，是第一件事。這方面，當(dāng)?shù)卣疇渴仲Y本方成立開發(fā)基金平臺，進(jìn)而招商成為辦法之一。
據(jù)國開金融在2017特色小鎮(zhèn)發(fā)展峰會上介紹，他們已經(jīng)與海南（樓盤）省政府成立了一支總規(guī)模200億元的基金，其中省財政廳出資21億元，國開金融負(fù)責(zé)募集179億元，對于基金的項目，國開行海南分行將優(yōu)先給予配套貸款支持。“這個基金最大的創(chuàng)新兩點(diǎn)，不單純只是提供資金，而是強(qiáng)調(diào)優(yōu)先篩選具有創(chuàng)意品質(zhì)和運(yùn)營能力的小鎮(zhèn)運(yùn)營商。”
還有一種就是大集團(tuán)的獨(dú)自開發(fā)，這主要在一些大型國企或央企身上出現(xiàn)。比如綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部在保定（樓盤）和大廠投入的小鎮(zhèn)，就是以自有資金投入為主。
綠地集團(tuán)京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，“綠地在保定和大廠兩個特色小鎮(zhèn)的統(tǒng)籌開發(fā)，主要是自有資金的投入，這些資金在規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)要賺出來。綠地作為上市公司，有ROE、ROI的考核，否則這個在集團(tuán)過風(fēng)控是過不去的。”
歐陽兵還表示，“后期運(yùn)營上，我們留下來的產(chǎn)業(yè)是要通過扎扎實(shí)實(shí)的招商、運(yùn)營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃招商運(yùn)營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項目能夠把它玩成功。”
資本方：要回報和退出機(jī)制
但是各路資本對于是否加入小鎮(zhèn)投資，還是抱有很濃厚的觀望態(tài)度。
“我們之前主要做文創(chuàng)方面的投資，主要是因?yàn)槲抑皬氖逻^這個領(lǐng)域，也比較熟悉，現(xiàn)在在考察這些特色小鎮(zhèn)項目，主要是看看有沒有我們能熟悉的文創(chuàng)類項目，但現(xiàn)在還是沒有看到特別好的退出機(jī)制。”深圳（樓盤）市鼎銘金融的一位高管表示。
另外一家私募基金管理公司—穩(wěn)盛投資則表達(dá)了對回報和退出機(jī)制的要求，這家被評為人民幣房地產(chǎn)基金top10的公司，由金地集團(tuán)(600383,股吧)在2006年成立，目前累計管理的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已超過300億元。
穩(wěn)盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮(zhèn)的投資上表示，“我們考察的一些小鎮(zhèn)項目，大多是通過一個IP做一些核心資產(chǎn)運(yùn)營，比如做度假目的地、文旅、養(yǎng)生養(yǎng)老等等，但是這些資產(chǎn)運(yùn)營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實(shí)現(xiàn)回報的資產(chǎn)或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)一個快速的回報，這是很重要的。”
“基本上我覺得現(xiàn)在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因?yàn)楦哞F完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達(dá)的區(qū)位。” 許亞峰表示。
在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發(fā)基金和機(jī)會型基金，投資于前端的開發(fā)，這種前期開發(fā)相對承受的風(fēng)險更高，但預(yù)期回報會更高一點(diǎn)；后期開發(fā)周期結(jié)束之后，也可以投資后期的持有資產(chǎn)運(yùn)營，我們也在規(guī)劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的。”
至于后期的退出機(jī)制，許亞峰認(rèn)為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運(yùn)營的資產(chǎn)，未來持有的資產(chǎn)都是具備現(xiàn)金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業(yè)再進(jìn)行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團(tuán)隊，同時還要有好的匹配的資金能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣我覺得一個小鎮(zhèn)項目才能比較順利的進(jìn)行。”
據(jù)了解，雖然現(xiàn)在很多人都在談小鎮(zhèn)的商業(yè)模式，但在商業(yè)模式之前，實(shí)際上還有很多問題，其中政府協(xié)調(diào)、獲取融資以及小鎮(zhèn)運(yùn)營是三個最關(guān)鍵的問題。
“開發(fā)企業(yè)首先需要在規(guī)劃審批、土地指標(biāo)、土地價格、基礎(chǔ)設(shè)施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業(yè)來說很難；其次，特色小鎮(zhèn)的投入周期很長，很多小鎮(zhèn)項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資；第三是有運(yùn)營能力的企業(yè)不多，特色小鎮(zhèn)不是單純的搞工程建設(shè)或者賣房子，還要做好相關(guān)產(chǎn)業(yè)策劃、資源的整合、商業(yè)運(yùn)營，對企業(yè)的操盤能力要求非常高，一般的企業(yè)很難勝任。”國開金融某部高管表示。
就像上文中那位來自深圳市投資公司的高管表示的那樣，“當(dāng)有一件事需要花費(fèi)5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里。”
