如華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)新城模式”，土地運(yùn)營商的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)在于往往與地方政府簽訂一個(gè)龐大的框架性協(xié)約，幾乎完全成為政府角色的替代者，履行從土地一級開發(fā)、招商引資、二級開發(fā)以及后期的運(yùn)營，這種模式的重要原因和前提就是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對落后、政府財(cái)政拮據(jù)、在談判中處于弱勢，以空間換時(shí)間，讓渡很多資源和利益換取區(qū)域經(jīng)濟(jì)和稅收快速的提高。

　　目前，憑借“產(chǎn)業(yè)新城”模式的華夏幸福已完成從華中到華東、華北地區(qū)的覆蓋，增長速度不容忽視，宏泰集團(tuán)則更偏重于一級開發(fā)，將土地賣給富士康等大型實(shí)體企業(yè)，而五礦營口產(chǎn)業(yè)園也與此類似，長時(shí)間地盤踞在營口海外廣袤的土地上進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。

　　作為我國獨(dú)有的一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型，土地運(yùn)營商在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之時(shí)，首先應(yīng)該對宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢與區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈定位有清晰認(rèn)識，能夠從產(chǎn)業(yè)大視野對區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃設(shè)置。同時(shí)，對于這類土地運(yùn)營商，無論在資金能力上還是區(qū)域規(guī)劃能力上要求也都非常高。但就目前而言，這些代表性企業(yè)似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這種層次，而是多數(shù)停留在一級開發(fā)和土地批發(fā)的原始角色上。

　　專家也指出，這類過于粗放式的土地操作手法也為區(qū)域發(fā)展帶來了潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地運(yùn)營商由于切中地方政府對GDP及就業(yè)發(fā)展的訴求，因而獲得地方政府政策的大力支持，同時(shí)也使住宅開發(fā)得以快速運(yùn)轉(zhuǎn)。為滿足園區(qū)前期開發(fā)運(yùn)營所需的大量資金，這類土地運(yùn)營商過于專注通過住宅項(xiàng)目獲得快速回籠資金，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位也因此容易發(fā)生偏移，區(qū)域產(chǎn)業(yè)未能跟上住宅行業(yè)發(fā)展水平，導(dǎo)致城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展空心化。而土地運(yùn)營商原本的應(yīng)該進(jìn)入引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角色頃刻轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角色，并非常容易陷入住宅開發(fā)商的角色混亂中。

　　一言以敝之，產(chǎn)業(yè)新城從何規(guī)劃，如何在更宏觀的視野下去規(guī)劃區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，理清自身角色定位是每個(gè)土地運(yùn)營商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之前首先要思考的問題。