同時，粵港澳大灣區不是一個單純的空間、經濟、產業概念，而是同時涵蓋基礎設施、體制機制、文化觀念、生態環境等在內的全方位的綜合發展戰略規劃。今后，粵港澳大灣區將以打造世界級商貿金融中心、國際級科技創新中心、全球性先進智造中心、“一帶一路”重要門戶樞紐為目標。其不僅將成為帶動我國經濟發展新增長極，還將是我國改革開放40周年之后對外開放的新門戶，在“一帶一路”倡議中發揮重大帶動作用。

 

最大的優勢是什么？

大灣區內各城市在功能定位上又各有分工、各有側重。從總量上看，粵港澳大灣區已步入全球經濟的第一方陣，具有成為世界級灣區的規模條件，完全有能力可以與紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區這世界三大灣區同列。

 

與紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區這世界三大灣區相比，粵港澳大灣區在人口、進出口總額、占地面積、港口集裝箱吞吐量等方面具有優勢。在GDP總量、人口密度、國際港口、國際機場、機場旅客吞吐量、世界100強大學等方面與世界三大灣區已可等量齊觀。

 

 

不過粵港澳大灣區盡管在經濟總量、人口規模和土地面積等方面能與世界三大灣區相提并論，但經濟密度卻明顯偏低，與世界三大灣區尚存在較大差距。另外，在基礎設施建設、國際影響力、服務功能、創新能力、環境 品質等方面，粵港澳大灣區與世界一流灣區也仍存在不小差距。

粵港澳大灣區是什么？規劃對房價影響？受益產業有哪些？

 

行業分析師宋勁稱，自第二次工業革命起，每輪工業革命必定將誕生世界級灣區，粵港澳大灣區有望把握住第四次工業革命的機遇。因此，粵港澳當地的智能制造、高端裝備類企業是核心觀察點。

 

通過對歷史的分析比較，中國的三個經濟核心區京津冀、長三角和珠三角未來的發展應分別對應東京灣區、紐約灣區和舊金山灣區。

 

宋勁認為，在國內三大經濟區內，珠三角一直作為技術和創新發展的最前沿，并聚集了國內最頂尖的一批創新型科技類企業。極高的財富集聚效應、富人區的打造、對高附加值技術產業的扶持下，舊金山灣區將對粵港澳大灣區的發展具備較強借鑒作用。

 

對標舊金山灣區，則在土地資源上，粵港澳大灣區有望實現再分配，即核心地區如深港產業擴散、惠州與東莞實現新興產業承接，以及珠海澳門等地的高端地產。由于當前政策細則仍未落地，市場對于大灣區的規劃預期僅投射在“土地”的概念上，即潛在的地價變化和可能的廠區變遷補償，因此當前的投資熱點仍局限在港口中當地制造業企業等相關上市標的中。大灣區主題的擴散仍需等待未來政策細則對于其科技創新企業的落地。

 

 

如何影響區內各地的房價？

 

從房價上看，香港、澳門、深圳、廣州房價呈明顯的遞減梯度；珠海、東莞、佛山、中山房價也是依次遞減；江門與肇慶房價則相當，均低于惠州房價。從未來城市發展空間看，粵港澳大灣區的廣州、中山、佛山、江門與肇慶或將有不錯的房地產投資機會。

 

分析師李超認為，因城施策是當前房地產市場調控的一個大方向。從國家的層面看，房地產長效機制包括四個方面內容。其一是因城施策完善需求端的調控機制，其二是按照庫存去化周期精細化土地供給，其三是健全多元化住房供給體系，完善共有產權房和租賃房保障機制，其四是加快研究房產稅的立法。

 

灣區規劃落地會進一步提升灣區對人才的吸引力并擴大住房需求，但對各地房價來說，仍然是按照城市布局來因城施策。在中央“房住不炒”的立場下，判斷房價要綜合考慮人口流入、國家金融信貸政策以及住房供給體系調整等因素，某一個因素如住房需求的擴大并不必然導致房價的抬升，在多種因素的作用下，房價的形成是一個動態的過程。

 

黃文濤認為，將大灣區打造成宜居宜業宜游的優質生活圈是中央對粵港澳大灣區的五大戰略定位之一。隨著大型基建發展和與各城市資源的融合，城市的邊界會慢慢消融，企業會在大灣區范圍內展開產業分工。

 

粵港澳灣區內主要一線和后幾線城市將創造更多的就業機會，人口也將轉移至一線城市周邊的城市。短期而言，這會促進東莞、中山和惠州等城市房地產市場的增速。長期來說， 未來若能發揮粵港澳灣區在空間和功能上的聚集效應，實現不同城市自身產業優勢，隨著大灣區實現全球最強的灣區經濟愿景，灣區內所有城市的房地產價值都會有很大的得益。但這并不意味著未來大灣區淪為房企、投資客“炒地皮”“炒房價”的熱土。

 

在貫徹“房住不炒”方針的背 景下，與此前雄安、海南的利好政策出臺之后抑制“炒房”的措施相似，大灣區樓市會面臨較為嚴厲的調控措施。實際上，在粵港澳大灣區規劃出來之前，地方政府已經出臺了一系列政策措施打擊囤地、炒房等投機行為。今后，粵港澳大灣區不會單純發展房地產業務，傳統開發模式將在這里率先轉型，對接產業、產城融合成為房地產行業新主流。

 

哪些產業將率先受益？

 

隨著粵港澳大灣規劃最終落地，粵港澳大灣區主題有望不斷升溫。從投資邏輯角度，基建、港口物流、金融等相關公司受益邏輯較為明確，建議關注三條主線：

 

1）基建，根據上文所述，基建投資一方面來源于廣東和香港與澳門的聯通，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵的建設落地，以及其他基礎設施等；另一方面來源于廣東省內的基礎設施建設；

 

2）港口物流，灣區的建設有望促進貿易出口，根據國家統計局數據，2017年，廣東省全年實現貨物貿易進出口總值6.82萬億元人民幣，占全國比重為24.5%。如果再算上香港貿易中心每年8萬億左右的進出口（含轉口）貿易額，大灣區有望成為我國最大的進出口貿易基地；

 

3）金融，粵港澳大灣區將發揮香港國際金融中心優勢，以廣州、深圳、澳門、珠海為依托，打造引領泛珠、輻射東南亞、服務“一帶一路”的粵港澳大灣區金融核心圈。

 

黃文濤認為，在產業布局方面，內地可以彌補港澳地區的“工業空心化”，港澳地區則可以反哺內地，為珠三角制造業出口保駕護航；另一方面，珠三角核心城市與兩翼的城市可以實現協同發展，珠海的高端制造業可以跟中山的專業市場基地進行互補，廣州的先進制造業和高端服務可以跟佛山的產業基礎互補。如果能推動粵港澳大灣區作為一個整體提供一站式服務，減少要素流動的障礙，將有效提升區域內企業在國際市場中的競爭力。特別是 “香港+深圳+東莞”這一 “1+1+1》3”的超級組合將有望打造世界新硅谷。今后，香港的創意在深圳進行研發，并最終在東莞制造完成， 或將成為常態。
 

 

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分析師李超認為，率先受益的應是5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等相關的高端制造業。灣區的產業基礎好且類型比較完備，珠三角城市群產業耦合協調度較高，體現出制造業與生產性服務業形成良性互動發展，2016年廣東省第二產業比重為43.2%，高于全國平均水平4.5個百分點；而在制造業中計算機、通信和其他電子設備占據龍頭地位，企業單位數與利潤總額占全國的比重約1/3左右。而高端制造業又是國家的重要方向，中央經濟工作會議明確指出2019年要重點推動制造業高質量發展。因此，灣區依托自己的產業基礎是能夠很好地結合中央政策落地高質量增長這個戰略。

 

其他投資主線還包括四個方面。一是圍繞粵港澳聯通以及廣東境內區域發展的基礎設施建設；二是廣東域內的龍頭企業，在進一步開放和國家鼓勵建設的情況下，它們會強者恒強；三是會在灣區建設較先受益的貿易與港口領域；最后是要素資源的加速流轉方面，特別是土地要素的盤活利用。