同時，粵港澳大灣區(qū)不是一個單純的空間、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)概念，而是同時涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、體制機制、文化觀念、生態(tài)環(huán)境等在內(nèi)的全方位的綜合發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。今后，粵港澳大灣區(qū)將以打造世界級商貿(mào)金融中心、國際級科技創(chuàng)新中心、全球性先進智造中心、“一帶一路”重要門戶樞紐為目標。其不僅將成為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展新增長極，還將是我國改革開放40周年之后對外開放的新門戶，在“一帶一路”倡議中發(fā)揮重大帶動作用。

 

最大的優(yōu)勢是什么？

大灣區(qū)內(nèi)各城市在功能定位上又各有分工、各有側(cè)重。從總量上看，粵港澳大灣區(qū)已步入全球經(jīng)濟的第一方陣，具有成為世界級灣區(qū)的規(guī)模條件，完全有能力可以與紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京灣區(qū)這世界三大灣區(qū)同列。

 

與紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京灣區(qū)這世界三大灣區(qū)相比，粵港澳大灣區(qū)在人口、進出口總額、占地面積、港口集裝箱吞吐量等方面具有優(yōu)勢。在GDP總量、人口密度、國際港口、國際機場、機場旅客吞吐量、世界100強大學等方面與世界三大灣區(qū)已可等量齊觀。

 

 

不過粵港澳大灣區(qū)盡管在經(jīng)濟總量、人口規(guī)模和土地面積等方面能與世界三大灣區(qū)相提并論，但經(jīng)濟密度卻明顯偏低，與世界三大灣區(qū)尚存在較大差距。另外，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國際影響力、服務(wù)功能、創(chuàng)新能力、環(huán)境 品質(zhì)等方面，粵港澳大灣區(qū)與世界一流灣區(qū)也仍存在不小差距。

粵港澳大灣區(qū)是什么？規(guī)劃對房價影響？受益產(chǎn)業(yè)有哪些？

 

行業(yè)分析師宋勁稱，自第二次工業(yè)革命起，每輪工業(yè)革命必定將誕生世界級灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)有望把握住第四次工業(yè)革命的機遇。因此，粵港澳當?shù)氐闹悄苤圃臁⒏叨搜b備類企業(yè)是核心觀察點。

 

通過對歷史的分析比較，中國的三個經(jīng)濟核心區(qū)京津冀、長三角和珠三角未來的發(fā)展應(yīng)分別對應(yīng)東京灣區(qū)、紐約灣區(qū)和舊金山灣區(qū)。

 

宋勁認為，在國內(nèi)三大經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，珠三角一直作為技術(shù)和創(chuàng)新發(fā)展的最前沿，并聚集了國內(nèi)最頂尖的一批創(chuàng)新型科技類企業(yè)。極高的財富集聚效應(yīng)、富人區(qū)的打造、對高附加值技術(shù)產(chǎn)業(yè)的扶持下，舊金山灣區(qū)將對粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展具備較強借鑒作用。

 

對標舊金山灣區(qū)，則在土地資源上，粵港澳大灣區(qū)有望實現(xiàn)再分配，即核心地區(qū)如深港產(chǎn)業(yè)擴散、惠州與東莞實現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)承接，以及珠海澳門等地的高端地產(chǎn)。由于當前政策細則仍未落地，市場對于大灣區(qū)的規(guī)劃預(yù)期僅投射在“土地”的概念上，即潛在的地價變化和可能的廠區(qū)變遷補償，因此當前的投資熱點仍局限在港口中當?shù)刂圃鞓I(yè)企業(yè)等相關(guān)上市標的中。大灣區(qū)主題的擴散仍需等待未來政策細則對于其科技創(chuàng)新企業(yè)的落地。

 

 

如何影響區(qū)內(nèi)各地的房價？

 

從房價上看，香港、澳門、深圳、廣州房價呈明顯的遞減梯度；珠海、東莞、佛山、中山房價也是依次遞減；江門與肇慶房價則相當，均低于惠州房價。從未來城市發(fā)展空間看，粵港澳大灣區(qū)的廣州、中山、佛山、江門與肇慶或?qū)⒂胁诲e的房地產(chǎn)投資機會。

 

分析師李超認為，因城施策是當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個大方向。從國家的層面看，房地產(chǎn)長效機制包括四個方面內(nèi)容。其一是因城施策完善需求端的調(diào)控機制，其二是按照庫存去化周期精細化土地供給，其三是健全多元化住房供給體系，完善共有產(chǎn)權(quán)房和租賃房保障機制，其四是加快研究房產(chǎn)稅的立法。

 

灣區(qū)規(guī)劃落地會進一步提升灣區(qū)對人才的吸引力并擴大住房需求，但對各地房價來說，仍然是按照城市布局來因城施策。在中央“房住不炒”的立場下，判斷房價要綜合考慮人口流入、國家金融信貸政策以及住房供給體系調(diào)整等因素，某一個因素如住房需求的擴大并不必然導致房價的抬升，在多種因素的作用下，房價的形成是一個動態(tài)的過程。

 

黃文濤認為，將大灣區(qū)打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈是中央對粵港澳大灣區(qū)的五大戰(zhàn)略定位之一。隨著大型基建發(fā)展和與各城市資源的融合，城市的邊界會慢慢消融，企業(yè)會在大灣區(qū)范圍內(nèi)展開產(chǎn)業(yè)分工。

 

粵港澳灣區(qū)內(nèi)主要一線和后幾線城市將創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，人口也將轉(zhuǎn)移至一線城市周邊的城市。短期而言，這會促進東莞、中山和惠州等城市房地產(chǎn)市場的增速。長期來說， 未來若能發(fā)揮粵港澳灣區(qū)在空間和功能上的聚集效應(yīng)，實現(xiàn)不同城市自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，隨著大灣區(qū)實現(xiàn)全球最強的灣區(qū)經(jīng)濟愿景，灣區(qū)內(nèi)所有城市的房地產(chǎn)價值都會有很大的得益。但這并不意味著未來大灣區(qū)淪為房企、投資客“炒地皮”“炒房價”的熱土。

 

在貫徹“房住不炒”方針的背 景下，與此前雄安、海南的利好政策出臺之后抑制“炒房”的措施相似，大灣區(qū)樓市會面臨較為嚴厲的調(diào)控措施。實際上，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來之前，地方政府已經(jīng)出臺了一系列政策措施打擊囤地、炒房等投機行為。今后，粵港澳大灣區(qū)不會單純發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)開發(fā)模式將在這里率先轉(zhuǎn)型，對接產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合成為房地產(chǎn)行業(yè)新主流。

 

哪些產(chǎn)業(yè)將率先受益？

 

隨著粵港澳大灣規(guī)劃最終落地，粵港澳大灣區(qū)主題有望不斷升溫。從投資邏輯角度，基建、港口物流、金融等相關(guān)公司受益邏輯較為明確，建議關(guān)注三條主線：

 

1）基建，根據(jù)上文所述，基建投資一方面來源于廣東和香港與澳門的聯(lián)通，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵的建設(shè)落地，以及其他基礎(chǔ)設(shè)施等；另一方面來源于廣東省內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

 

2）港口物流，灣區(qū)的建設(shè)有望促進貿(mào)易出口，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年，廣東省全年實現(xiàn)貨物貿(mào)易進出口總值6.82萬億元人民幣，占全國比重為24.5%。如果再算上香港貿(mào)易中心每年8萬億左右的進出口（含轉(zhuǎn)口）貿(mào)易額，大灣區(qū)有望成為我國最大的進出口貿(mào)易基地；

 

3）金融，粵港澳大灣區(qū)將發(fā)揮香港國際金融中心優(yōu)勢，以廣州、深圳、澳門、珠海為依托，打造引領(lǐng)泛珠、輻射東南亞、服務(wù)“一帶一路”的粵港澳大灣區(qū)金融核心圈。

 

黃文濤認為，在產(chǎn)業(yè)布局方面，內(nèi)地可以彌補港澳地區(qū)的“工業(yè)空心化”，港澳地區(qū)則可以反哺內(nèi)地，為珠三角制造業(yè)出口保駕護航；另一方面，珠三角核心城市與兩翼的城市可以實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，珠海的高端制造業(yè)可以跟中山的專業(yè)市場基地進行互補，廣州的先進制造業(yè)和高端服務(wù)可以跟佛山的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)互補。如果能推動粵港澳大灣區(qū)作為一個整體提供一站式服務(wù)，減少要素流動的障礙，將有效提升區(qū)域內(nèi)企業(yè)在國際市場中的競爭力。特別是 “香港+深圳+東莞”這一 “1+1+1》3”的超級組合將有望打造世界新硅谷。今后，香港的創(chuàng)意在深圳進行研發(fā)，并最終在東莞制造完成， 或?qū)⒊蔀槌B(tài)。
 

 

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分析師李超認為，率先受益的應(yīng)是5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)的高端制造業(yè)。灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且類型比較完備，珠三角城市群產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度較高，體現(xiàn)出制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)形成良性互動發(fā)展，2016年廣東省第二產(chǎn)業(yè)比重為43.2%，高于全國平均水平4.5個百分點；而在制造業(yè)中計算機、通信和其他電子設(shè)備占據(jù)龍頭地位，企業(yè)單位數(shù)與利潤總額占全國的比重約1/3左右。而高端制造業(yè)又是國家的重要方向，中央經(jīng)濟工作會議明確指出2019年要重點推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。因此，灣區(qū)依托自己的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是能夠很好地結(jié)合中央政策落地高質(zhì)量增長這個戰(zhàn)略。

 

其他投資主線還包括四個方面。一是圍繞粵港澳聯(lián)通以及廣東境內(nèi)區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二是廣東域內(nèi)的龍頭企業(yè)，在進一步開放和國家鼓勵建設(shè)的情況下，它們會強者恒強；三是會在灣區(qū)建設(shè)較先受益的貿(mào)易與港口領(lǐng)域；最后是要素資源的加速流轉(zhuǎn)方面，特別是土地要素的盤活利用。