隨著房地產調控政策陸續出臺，樓市不斷降溫，而經濟增長放緩壓力又使得商業地產發展受到制約，物流地產開始并越來越受到資本、政策和信息等配置要素影響。
市場“無形的手”把越來越多的資本帶入，穩定的租金回報、漸進稀缺的地塊和地價增長的期望，使得房地產商、電商、金融企業及工商貿企業等跨界布局物流地產。萬科萬緯、京東、菜鳥網絡、平安不動產等從不同背景以不同方式進入到物流地產市場中，進一步加劇了競爭性和稀缺性。
政府“有形的手”更是推波助瀾。一些地方政府為本地區利益而加大“零和博弈”力度，盡管在《全國物流園區發展規劃（2013—2020年）》中明確規定了29個一級物流園區布局城市、70個二級物流園區布局城市和若干本省確定三級物流園區布局城市，但在具體實踐中，一些地方政府卻往往突破各種政策限制。
“無形的手”和“有形的手”合力，讓物流園區增長速度越來越快、規模越建越大，但經營效果卻不容樂觀。盡管在《第五次全國物流園區（基地）調查報告（2018）》中確認了1638個規模以上物流園區處于運營的已占67.9%，平均投資總額為14.5億元，2017年平均物流強度為432.9萬噸/平方公里，但也承認了實際走訪調研中，部分園區規劃中的超大型物流園區并未真正落地經營。
筆者按圖索驥走訪幾個名列2018年度優秀名單的物流園區，發現部分園區實際物流運量還不及規劃及宣傳的1/3，而經營收益和上繳利稅更是難以啟齒。
投資強而經營弱的原因，在于國內物流園區的發展依舊處于萌芽期。回顧20世紀80-90年代房地產和商業地產時，可以了解標準化景觀住宅和房企品牌美譽度對購房者的吸引力，由此我們才能知道城市購物綜合體商業地產的溢價收益。
目前一些物流園區規劃多是物流功能的簡單落地和概念疊加，而非結合要素稟賦去滿足區域內物流市場真實需求的商業策劃，軟件無法匹配硬件，管理能力無法匹配硬件和軟件，而經營策略更是無法匹配以上要素稟賦。
經營者往往熱衷于復制成功模式。國內某汽車主機廠從日本完整引進一條汽車裝配線，卻發現在線庫存堆積如山，甚至影響作業空間，其原因是日本裝配線原節拍時間是43秒，而國內裝配線節拍只能達到3分40秒，在線庫存必然堆積如山；上海浦東機場準點率為52%，而相距不遠的東京成田機場準點率卻高達92%，浦東機場跑道數5個，成田機場跑道數僅有2個，原因是成田機場起飛間隔跑道距離不超過5公里，而浦東機場距離是3倍-5倍，起飛頻率則是數倍至十數倍，硬件再好，軟件和管理不配套也只能不準點。
規模越大、投資越大、功能越完善反而有可能導致運營困難。國內許多旅游景點原本可以維持運營且持續提升，但由于經營者急于提質升級、貪大求全，復制其他高大上景觀，景區建設得越漂亮反而景點死得越快。
自然資源部部長陸昊提出“多規合一”的國土空間規劃，深度體現了管理經濟學統領規劃的理念，較為合理。
物流園區規劃，既需要深度了解區域內產業鏈生態圈的需求，又要深度了解自身要素稟賦，更需要預測物流園區切入原有產業鏈生態圈形成新產業鏈生態圈時產生的正面/負面效應，并預設可控投資時間進度和空間進度的機制。
打造“資本+物流地產”產業鏈生態高溢價能力的標桿企業當屬普洛斯（GLP）。
作為中國最大的物流地產提供商和服務商，普洛斯擁有3340萬平方米物業總面積和1750萬運營倉儲面積，開發、建設和管理了267個物流園和工業園，并利用房地產信托投資基金（REITs）的輕資產運營模式，將資金回籠時間從10年縮短到不足1年，特別是利用園區網絡化、規模化及第三方全過程物流服務吸引優質客戶。百世快遞、京東、德邦、唯品會和中外運長航等知名企業名列承租前5名，亞馬遜等電商企業、屈臣氏等快消品企業、百勝等快餐企業和大眾等制造企業也與普洛斯長期簽約，2017年高達70%出租率使得普洛斯在園區建設、招商和出售（私募基金）等項目都能在1年內完成，隨后物業管理和長期運營又保障了穩定的收入源。這種高周轉、高杠桿且快速迭代的輕資產運營模式以壟斷性的絕對優勢雄霸中國物流地產行業。
當然，普洛斯為吸引資本進入私募基金，將土地增值計入收入源，而國內絕大多數物流園區并未計入。同時普洛斯具有先發優勢的成功也難以在其他物流園區運營上簡單復制。但新增物流園區可以在理念復制基礎上再進行優化創新（可變、加減、逆向、換位、倍增等）、升維創新、生態創新和元模式創新驅動的CODEX方法（第三代創新技術）實現新的突破。而今最可能實現就是升維創新后尋找要素稟賦中蘊含的“無本萬利”。
升維創新是指將產品功能或服務內容提升更高維度，找到更廣闊時間/空間的外部資源；而“無本萬利”是利用可控且低成本的閑置或少用資源，獲取更多的邊際溢價。
美國的Uber共享汽車和Airbnb共享房間實現了閑置資源的復用，而中國的摩拜和ofo共享單車則實現了資源的分時租賃，這都屬于“一本萬利”模式。如何在物流園區要素稟賦外擴展時間維和空間維是物流園區規劃升維創新的關鍵。
筆者在長治潞城現代智慧物流產業園規劃中，以參與四方近零成本“無本萬利”運營模式成功地將鐵路、政府、民營企業和基金有機融合在一起。北京鐵路局以鐵路運能運量作價股權，長治潞城政府以土地資源作價股權，民營為主體的混合所有制企業以管理能力作價股權，物流基金以投資和資本管理作價股權。
四方擁有資源的使用成本基本為零，并可根據運營狀況隨時控制擁有資源的增減，而分享利潤卻是按股權即時可得。這也是長治潞城現代智慧物流產業園規劃建設不到半年就開始實現運營收入、未來可望高溢價的根本原因。
