就在最近幾年，不少房企、險資企業(yè)都聲稱進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但實踐的情況并不樂觀，目前國內(nèi)僅有幸福人壽一家保險公司推出了相關(guān)的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，但北京、上海、武漢等地試點兩年僅57位老人參與，且其中多為無子女老人。“以房養(yǎng)老”的背后是國情和文化沖突，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)又將向何方發(fā)展？

         而在地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也曾一度被混同于養(yǎng)老地產(chǎn)，操作模式良莠不齊，就養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的諸多現(xiàn)狀和問題，房觀察7月20日邀請多位業(yè)內(nèi)人士在房觀察智庫群展開了一場在線討論。業(yè)內(nèi)專家一致認為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不等同于養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個環(huán)節(jié)和載體，而養(yǎng)老地產(chǎn)僅服務(wù)于3%的高端消費人群 。目前較為主流的是美國和日本的模式。美國的商業(yè)化養(yǎng)老非常成熟，日本的社會公益性養(yǎng)老做得很好，未來這兩種模式都會在中國出現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的模式在國外是很成熟的，只是在國內(nèi)現(xiàn)在還在摸索階段。未來的養(yǎng)老市場是90/7/3格局。也就是說，90%的人還是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老，7%是社會公益性養(yǎng)老，3%才是商業(yè)性的養(yǎng)老市場。中國是人口大國，3%的客戶規(guī)模也非常大。

         國外的養(yǎng)老模式都是我們可以借鑒和參考的，但是如同大家所說，中國的社會現(xiàn)狀以及傳統(tǒng)文化理念，都需要做落地性的探討和試水。

         不能辦成等死區(qū)，要有人氣和中、輕、小。以房養(yǎng)老不是新建社區(qū)，倒抵押，風(fēng)險操作。目前民政部的華齡集團一直沒有找到方法，配套成難題。

         目前養(yǎng)老地產(chǎn)概念已經(jīng)被引申為養(yǎng)生地產(chǎn)，而且老年人最需要什么？除了醫(yī)療和關(guān)懷，還需要家人陪伴，兒孫繞膝。

         養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是民生性產(chǎn)業(yè)，不是只定位于高端人群的。養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)生地產(chǎn)的概念都還落腳在地產(chǎn)，跟我們所談的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)范疇不一樣。地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個載體和環(huán)節(jié)。

         據(jù)了解，目前國內(nèi)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有5大主體：地產(chǎn)商、外資運營商及投資商、國內(nèi)運營商、大型國企及政府機構(gòu)、保險資本。按照國外的模式，養(yǎng)老跟金融保險的關(guān)系非常密切。相信在中國，未來養(yǎng)老市場的主導(dǎo)者是5大參與主體中的保險資本。

         從產(chǎn)業(yè)運營模式講有6大模式：地產(chǎn)開發(fā)模式、專業(yè)運營模式、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式、險資嫁接模式、候鳥度假模式、田園休閑模式。大家通常比較關(guān)注的是地產(chǎn)開發(fā)模式，就是大家通常說的養(yǎng)老地產(chǎn)。其實養(yǎng)老是一個大產(chǎn)業(yè)，載體的開發(fā)建設(shè)只是其中一個環(huán)節(jié)。后期的運營服務(wù)和資本化，才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心。

         人群的定位上來說，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老地產(chǎn)的定位都是高端消費人群，而對于大部分的客群而言還是在依賴于家庭養(yǎng)老，應(yīng)該說是有錢有閑的中高端客戶人群。對于現(xiàn)今社會的中老年客戶群而言，量已經(jīng)很大了，需求也越來越明顯。但是這個方面很難越得過去，因為受國情和文化所影響。

         所以考慮更多的是，如何滿足這部分對老年生活有更高品質(zhì)需求的客戶人群，使老有所為、老有所樂，這就是前端養(yǎng)老，定位在45-65歲左右的中老年人群當(dāng)中。中端的機構(gòu)養(yǎng)老，以及后端的介助養(yǎng)老，都應(yīng)該被包含進去。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)層面而言，范圍當(dāng)然更寬泛。

         養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該專業(yè)化，更好的模式是把養(yǎng)老功能融入地產(chǎn)中，讓普通生活小區(qū)具備完整的養(yǎng)老能力，真的建成小、青、老的共同樂園才能避免成為“等死區(qū)”。多從人性需求出發(fā)，不要用金錢和物質(zhì)來替代人倫天性。

         研究價值價格的太多，把需求轉(zhuǎn)化成價值的太多，維護人倫天性的商人太少，現(xiàn)在的經(jīng)濟學(xué)都是末日經(jīng)濟學(xué)，基本不愿意著眼于長遠。考慮十年后的就算長遠了，考慮一代人兩代人的只會被恥笑，但是養(yǎng)老這個話題，其實涉及到一個社會的文化根本，以及后代的人生價值觀的生成，可以說是死生之事不可不大。

         養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并不必然與地產(chǎn)結(jié)合，我們現(xiàn)在提到養(yǎng)老地產(chǎn)，更多是地產(chǎn)企業(yè)的一種分類，回歸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身，出發(fā)點更多是如何將養(yǎng)老的方方面面考慮到。之所以我們國家會出來養(yǎng)老地產(chǎn)，一方面與土地財政有關(guān)，一方面更是地產(chǎn)企業(yè)概念的需要。所以出現(xiàn)很多偏遠地塊做成了養(yǎng)老地產(chǎn)概念，而且真正的配套、服務(wù)是系統(tǒng)，而不是拼湊。

        只是房地產(chǎn)企業(yè)具有一些核心的先天優(yōu)勢，再加上政策的引導(dǎo)，養(yǎng)老地產(chǎn)中國化特色就來了。如果不追求短期，按利潤率要求，可以形成系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)考慮，細化養(yǎng)老服務(wù)。

        置信最初做產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時候，進入的是醫(yī)學(xué)園區(qū)建設(shè)，進而做機構(gòu)養(yǎng)老，再到現(xiàn)如今的旅居養(yǎng)老。旅居養(yǎng)老定位于前端養(yǎng)老，我們更愿意跟我們的中老年客戶群體提“享老”，因為他們都是一群活力老人。

        現(xiàn)在打造的是分權(quán)分時交易置換平臺，結(jié)合國外的分時度假模式，為中老年人提供一種快樂、輕松、實惠的旅居慢生活體驗。在實際操作中，我們在全國各地連鎖化布局旅居養(yǎng)老公寓，實現(xiàn)會員的全國旅居。

        運營服務(wù)上是一項細活，我們現(xiàn)在所專研的針對于中老年客戶的服務(wù)，主要立足在五大方面，旅居生活服務(wù)、康體養(yǎng)生服務(wù)、營養(yǎng)膳食服務(wù)、文化休閑以及私人旅游，這個是僅僅針對于我們的旅居客戶群體而言。

        置信旗下親睦家的鷺湖宮健康公寓，就是剛才提到模式。另外，置信旗下康嘉逸居旅居養(yǎng)老公寓，位于青城山的青城園、溫江的杏林園、峨眉的峨眉園等項目，是旅居養(yǎng)老系列的。分屬不同公司，但同屬置信集團。

        我們服務(wù)的是在滇池邊的一個大型養(yǎng)老養(yǎng)生項目，叫七彩云南古滇名城國際養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)。這個項目規(guī)模較大，是集合多種模式于一體的，有地產(chǎn)開發(fā)，也要專業(yè)運營和旅游度假。

        開始魏曉龍總結(jié)的美國的商業(yè)性養(yǎng)老和日本的公益性養(yǎng)老，其實說到了產(chǎn)業(yè)背后更重要的東西：不同國家社會保障制度的不同。日本和歐洲是福利性社會，而美國是商業(yè)保險。奧巴馬的醫(yī)保改革方案就是想覆蓋更多普通民眾，但都爭議不斷。

        兩種不同社會保障制度模式之下，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的角度和盈利模式也應(yīng)該是不同的。個人思考，中國的政策和市場環(huán)境更加特殊。企業(yè)要探索成功的模式，還是要立足國情。