在全面梳理潛在“三舊”用地資源后，近期中山多個鎮區陸續公布城市更新專項規劃，重點聚焦產城融合、人居環境提升兩個領域，擬結合產業發展新方向、區域交通新利好啟動連片“三舊”改造。

 

據統計，上述鎮區“三舊”改造涉及的范圍較大，有的鎮區單是近期重點更新片區，其用地規模就超過300公頃。

 

全面梳理潛在“三舊”用地資源

 

最近，板芙鎮湖洲村片區的“三舊”改造又有新動作：湖洲村的閑置影劇院擬進行微改造，將建成板芙鎮會議中心，項目占地面積18527.8平方米，目前已納入“三舊”改造標圖建庫。

 

今年以來，板芙鎮積極推進閑置用地登記造冊、鋅鐵棚改造等城市更新工作，計劃將湖洲村東北片區范圍的458.5畝用地列入“三舊”改造范圍。為進一步提高全鎮土地集約節約利用水平，板芙鎮于近期制定“三舊”改造（城市更新）專項規劃（2017-2020），目前正處于公示階段。

 

步入11月，中山各個鎮區的“三舊”改造還在不斷提速。除了板芙鎮外，東鳳鎮、神灣鎮、大涌鎮等鎮區均陸續公布了城市更新專項規劃，全面梳理了各自存在的潛在更新資源，并公布了未來三年的城市更新重點。

 

記者查閱發現，已經公布專項規劃的鎮區，“三舊”改造涉及的范圍均十分大，有的鎮區單是近期重點更新片區，其總用地規模就超過300公頃。

 

如，在專項規劃中東鳳鎮提出，目前該鎮潛在的“三舊”用地資源一共有435宗，其中舊城鎮18宗，舊村莊18宗，舊廠房399宗，總面積612.12公頃；重點更新資源一共有246宗，其中舊城鎮10宗，舊村莊18宗，舊廠房210宗，總面積360.81公頃。

 

東鳳鎮計劃將潛在的“三舊”資源分布較集中區域，劃分為145個城市更新片區，其中包含21個近期重點更新片區。總用地規模為523.9公頃，其中規劃城市建設用地規模362.65公頃。

 

通過對各類資源梳理，神灣此次共梳理出符合土規的潛在更新資源共26宗，面積44.7公頃；符合土規的重點更新資源140宗，面積235.6公頃。神灣鎮的專項規劃中則提出，雖然神灣鎮內有大量城市更新資源，但受土規建設用地規模的制約十分明顯。

 

借“三舊”改造加速產城融合

 

城市更新如何推動產業升級？

 

在上述鎮區公布的專項規劃中，均針對本鎮區的傳統優勢產業劃出重點更新片區，結合產業發展新方向、區域交通新利好規劃發展載體。

 

如神灣鎮此次制定的專項規劃中，重點更新片區有三塊，包括宥南片區、神溪—定溪片區以及磨刀島南片區。其中神溪—定溪片區聚焦的正是神灣鎮的支柱產業游艇產業：神灣鎮將借助西部沿海高速在古神公路二期規劃的開口，對工業用地進行功能轉換或拆除重建，引入新的發展業態，并結合神灣游艇產業的發展，帶動產業升級轉型。

 

為改變城鎮發展和產業布局過于分散的情況，大涌鎮制定的專項規劃中，將改造區域分為中心片區、紅木產業集聚區、南部產業園片區、環鎮路沿線四個片區，以打造規模化、一體化、集約化的產業集群，形成上下游產業一體化的集群空間。在專項規劃中，大涌鎮還將城鎮性質定位為：中國紅木產業創意基地和紅木文化旅游名鎮、廣東省新興城鎮化踐行發展示范區。

 

除了推動產城融合外，通過城市更新優化人居環境，也是上述鎮區的另一個重要方向。

 

在神灣鎮，磨刀島南片區將借助良好的交通環境以及片區優良的生態環境，依托鎮中心區拓展及神灣港等重大發展項目契機，完善各項配套，建設成為集居住、生產性服務業、休閑旅游于一體的多功能綜合型生態社區。

 

在東鳳鎮，東部產業集中改造區發展重點在于優化片區用地布局，大力推動民樂工業區產業發展，并注重居住生活配套和物流業的發展，提高空間環境品質，在東部組團形成高效、集約的產業社區；南部產業集中改造區也將對現狀居住區進行適度的升級、整治和改造。

 

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古鎮擬對舊廠房改造進行補貼

 

單個項目最高不超過1000萬元

 

目前，多個鎮區的城市更新專項規劃也已經完成招投標流程，正在編制中。除了制定整體的規劃，許多鎮區最近也陸續制定了“三舊”改造的實施細則，推動“三舊”改造進一步提速。

 

為有效引導舊廠房升級改造，鼓勵轄區內各村“拆棚建樓”，古鎮擬針對舊廠房改造進行補貼，目前該方案正在征求意見階段。

 

此次方案的補貼對象為，在古鎮鎮轄區范圍內，屬村集體所有的，在國有或集體土地上建成較早、結構簡易，用作工業生產、產品加工制造用房和直接為工業生產服務的附屬設施，以及工業物資存儲用房等。

 

根據征求意見稿，古鎮鎮轄區范圍內由村集體開展的舊廠房改造項目，屬于整體拆除并按照規劃用途予以重建項目的，在竣工驗收后，建筑面積容積率達到1.5（含）至 3.0（不含），對項目總建筑面積按 50元/㎡的標準，給予改造主體（村委會）補貼。對改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。以上補貼單個項目最高不超過1000萬元。

 

古鎮也鼓勵建設完善的工業園區生活配套設施。園區總建筑面積小于20萬平方米，單個項目資助金額不超過200萬元，每個園區獲得該項資助金額最高不超過300萬元；園區總建筑面積20萬—50萬平方米，單個項目資助金額不超過300萬元，每個園區獲得該項資助金額最高不超過500萬元。

 

古鎮還鼓勵各村“兩委”班子積極開展舊廠房改造工作。對成功開展改造工作并正式交付使用的村“兩委”班子，將給予一次性獎勵，具體按改造面積2元/㎡標準獎勵，最高不超過50萬元。

 

在西區，近期就制定了“三舊”改造項目咨詢服務企業遴選實施辦法，為社區和集體經濟組織解決在舊改前期階段經驗和資金不足問題。目前該辦法也在征求意見階段。

 

根據該方案，參選企業注冊資本必須在100萬元（含）以上，具備城市更新、“三舊”改造策劃、咨詢服務的經營范圍，近5年內廣東省范圍內有參與過（或正在參與）200宗產權以上的舊城鎮、舊村莊全面改造的前期咨詢服務工作，且近3年內無不良誠信記錄。

 

據悉，城市更新前期工作所涉及的所有費用，由中選的咨詢服務企業先行承擔，待后續項目確定合作主體后，由合作主體支付其服務費用。若咨詢服務企業在非項目原因導致的未能完成《委托合同》中的服務事項而中途退出工作的，則中選企業已經投入的一切費用由其自行承擔。