去年11月初，融科智地房地產股份有限公司（以下簡稱“融科智地”）高層發生大變動：因不滿運營乏力，聯想控股董事長柳傳志罷免了融科智地前任總裁陳國棟，整個總裁室也全部解職，總裁職位由鄭志剛接任。
鄭志剛于1998年起加入到融科智地前身聯想科技園（深圳）公司任總經理助理，之后升任助理總經理。2001年融科智地成立后，歷任融科智地住宅事業部副總經理、北京公司總經理、副總裁、常務副總裁等職務。鄭志剛升任總裁的時間節點，正值聯想集團面臨虧損，聯想控股凈利潤遭受考驗，融科智地也因業績不振未實現歸屬控股凈利潤增長保持30%以上的目標而受到柳傳志批評。柳傳志希望融科智地能在一兩年內止住業績下滑趨勢，在三年后達到一定規模可以考慮將融科智地在A股分拆上市。臨危受命，鄭志剛倍感壓力。
6月14日上午，在位于中關村的融科資訊中心C座北樓8層，鄭志剛接受了中國房地產報獨 家專訪，這是他自2015年11月接手融科智地后，首 次對外披露歷時8個月重塑與調整的融科智地。
“整個調整的目的都是為了使融科智地更好地發展。”鄭志剛說。
中國房地產報：自去年接手以來，你對融科智地做了哪些規劃與調整？
鄭志剛：經過8個多月的調整，融科智地在管控模式上已經完成了“投資管理型總部+大區公司”的改變，形成了“總裁室+功能性委員會”的組織架構；在大結構分化的市場形勢下，融科智地將堅持“實業+金融”的發展模式，堅持B2C業務與B2B業務并重，未來業務比例爭取達到1︰1。在城市布局方面，由原來的11個城市公司調整為“5個大區+2個核心城市”。整個調整的目的都是為了使融科智地更好地發展。
中國房地產報：在住宅業務方面，你的設想是什么？目前在如何推進？
鄭志剛：融科智地對住宅房地產業務的態度是做細、做精、做強。圍繞這一原則，我們將原來的11個城市公司調整為5個大區+2個核心城市，5個大區分別為北京大區，由原來的北京公司和負責寫字樓業務的綜合物業投資與開發公司組成；華北大區，以天津為中心，整合了大慶、大連、煙臺；華中大區，包括武漢、長沙、景德鎮；華東大區，包括杭州與無錫；西南大區，包括重慶和昆明。2個核心城市為安徽與海南。
而對城市的布局分為要“扎根發展”的城市，包括北京、天津、重慶、武漢、杭州、合肥等，這樣的城市我們要做到50億元的規模。“伺機而動”的城市，要求是進行適當的投資，但去化要快。“退出”的城市，我們之前曾判斷失誤進入過一些城市，這些城市我們要陸續退出。把存量資產變現，再重新優化配置。在這一原則指導下，今年1~5月份，我們的銷售額已經達到63億元，完成今年130億元的目標不成問題。
中國房地產報：產業地產業各方面構想是什么？
鄭志剛：作為戰略投資業務，我們對住宅業務也就是B2C業務，會做到穩定并增長；對于科技產業園區即B2B業務，前總裁室過去在戰略上有過搖擺，但我認為融科智地的短板是沒有足夠大的資本量與國有企業在住宅業務上一較高下，而應該抓住母公司的產業背景，在為企業提供服務方面，重建自己的核心能力。具體思路是融科智地整合聯想控股的企業資源，比如聯想之星作為聯想控股的早期投資和孵化板塊，投資了眾多企業，可以建造主題產業園，為企業服務。目前，我們已經在和武漢市政府接觸，在建設人工智能主題產業園上展開合作。隨著國家加大對京津冀地區的投資力度以及北京產業轉移的戰略機遇，我們也會抓住這個機遇，加大對北京和天津的投入。
融科智地在住宅業務上以融創、旭輝、龍湖為對標企業，B2B業務對標華夏幸福、清華啟迪，但現在的差距還很大，我們今后會在B2C和B2B業務上同時發力。B2C業務不考慮規模，但要貢獻利潤，利潤率要在10%左右；B2B業務主要是提高融科智地的估值，用5年左右時間，B2C和B2B業務的比例要達到1︰1。同時要組建產業發展基金，圍繞與房地產相關的領域展開投資業務，這方面我們已經試水。
中國房地產報：在公司管控模式方面，融科智地新組建的5個大區+2個核心城市與原來的11個城市公司的架構有什么不同？
鄭志剛：房地產是投資性業務，投資決策能力排首位，基于這種判斷，我們形成了獨 具特色的投資管理型總部。過去的11個城市公司能深扎當地，但由此造成專業能力分散，業務上孤立不協同，知識共享不夠。因此，我們現在的投資管控模式是在大區中讓一個核心城市輻射、帶動周邊城市，業務上有管理、指導職能。做到這些還不夠，融科智地總部不會再去設置研發部、營銷部等這些職能部門，但我設計了功能性委員會，包括產品委員會、投資委員會、營銷委員會等，加上在各大區建立職能性專業平臺，旨在提升企業的專業能力。
中國房地產報：你對未來的房地產形勢有何研判？
鄭志剛：我不贊同“白銀時代”的提法，而是現在的住宅市場相較四五年前發生了結構性改變，我稱之為市場的大結構分化。這種分化首先是城市的分化，一線城市與二線城市至少在未來一二十年仍會保持增長，但三四線城市仍面臨去化難題。我們對城市的判斷主要看兩條，一是經濟增長引擎明確，二是人口凈流入還是凈流出；其次是同一城市的不同區域也在分化；最后是產品結構的分化，未來改善型住房將會增長。
