有分析認為，在15年內，養老產業市場規模超過10萬億元人民幣，并取代商業房地產產業成為中國最大的產業。養老地產在近年來也是房地產市場發展的一大熱點，但總有點雷聲大雨點小的感覺。養老項目面臨的地價高、補貼少、運營成本昂貴的問題一直成為阻礙其發展的重要因素。而今年的1月和5月，發生了兩大涉及養老地產的收購事件，研究院報告認為，這為養老地產的破局在融資渠道上提供了一條新的出路。

地價高，補貼少

養老地產在前期土地開發階段就面臨著地少、價高、政策補貼少的問題。養老地產新增用地少，且地價高，導致前期土地開發成本成為企業重金投入的領域。2009年以前，開發商需用占開發成本20%-35%的自有資金購置土地，待“四證”齊全后，占開發資金65%-80%的建安成本可以由銀行貸款滿足。隨著土地價格的上漲，土地成本占整個項目開發成本的比重再度上升。而且沒有真正意義的養老產業用地專門類別，導致大部分民營企業是租地做養老，故存在缺少抵押物問題無法融資，而對于商業型的養老用地則以“招拍掛”方式獲得，導致土地成本非常高。

拿下土地后，項目建設及配套的適老化設計同樣也成本頗高。養老地產由重“地產”轉向重“服務”，服務設施的投入成本在整個項目中所占比重逐漸加大。據相關統計，通過招拍掛獲取的土地建養老社區或養老機構，尤其是走高端路線的養老機構在適老化設計設施方面的投入占總投入的15%-30%；租賃土地的養老機構的適老化設計改造成本占比更大。而據相關調查，適老化設計的床位的投入達30萬-50萬元/床，但參照各地方補貼政策，對于民營機構每個床位的補貼大多僅為幾萬元，成本與補貼存在較大差距。

作為養老項目后期運營上人工成本也非常高，政府補貼受機構營利屬性限制。由于養老地產重在“養”，必然導致養老設施維護、服務運營相比普通地產資金投入要更高。而對于養老地產的商業運營而言，民辦非營利養老機構雖獲得相關補貼及稅費優惠，但其必須按照民政部規定的低額收費標準執行；民辦營利養老機構雖收費不受限制，但其享受的補貼少。

開拓融資渠道或是出路

2016年1月，宜華健康以4.08億元現金支付方式購買親和源股份11666萬股，占親和源58.33%的股權。

2016年5月，光大控股宣布收購匯晨養老67.27%的股權，成為其控制性大股東。收購后，光大控股將保持匯晨養老管理團隊穩定，并參與運營管理。

研究院分析指出，“親和源被收購，匯晨養老被并購，這兩大事件都從側面反映出了民營養老企業資本困境”，但也讓其他養老地產企業看到，當存在缺少抵押物和融資成本高問題時，與資本結合是解決融資難問題的一條快速通道，一方面提升了養老品牌的知名度和信任度，另一方面也打開了企業的融資渠道。

分析認為，繼2013年《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》對養老產業金融政策做出重要的指引之后，2015年，政策引導更為明確，其中《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》提出加大對養老服務業發展的財政資金投入；《養老產業專項債券發行指引》支持發債企業按照國土資源部《養老服務設施用地指導意見》有關規定，以出讓或租賃建設用地使用權為債券設定抵押；《開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》指出針對社區居家養老服務設施建設項目、居家養老服務網絡建設項目、養老機構建設項目、養老服務人才培訓基地建設項目、養老產業相關項目重點支持申請國家開發銀行貸款支持。2016年，《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》重點強調加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產品創新等，對產業發展有較大推動作用，在養老金融政策落實中或仍亟須相關法律和政策予以配套支持。