2016年的碧桂園，已經(jīng)毫不掩飾自身對(duì)規(guī)模的更大訴求。
2016年上半年，碧桂園合同銷售金額為1250.7億元，這是其有史以來(lái)首次在6個(gè)月時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售破千億元。從上調(diào)國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)至2200億元的舉動(dòng)來(lái)看，碧桂園接下來(lái)的半年時(shí)間顯然將繼續(xù)沖刺規(guī)模。
在銷售業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)背后，碧桂園近兩年在拿地方面的表現(xiàn)堪稱進(jìn)取。拿地方式從土地拍賣延伸到合作、并購(gòu)、舊改等渠道，拿地范圍也開始覆蓋一二三四線各級(jí)城市。
而碧桂園過(guò)往最為擅長(zhǎng)的大盤模式，在這輪規(guī)模沖刺中看起來(lái)依然是楊國(guó)強(qiáng)排兵布陣的重要戰(zhàn)術(shù)。繼馬來(lái)西亞占地面積達(dá)20平方公里的森林城市后，碧桂園現(xiàn)在正有意在中心城市周邊開展定位為“科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)”的大盤。
近日，碧桂園集團(tuán)副總裁朱劍敏向外透露，碧桂園計(jì)劃在一些中心城市周邊開拓科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)項(xiàng)目。首個(gè)項(xiàng)目將率先落地深圳周邊地區(qū)，項(xiàng)目占地面積將達(dá)2平方米公里，計(jì)劃投資超過(guò)300億元。
新大盤運(yùn)動(dòng)：300億產(chǎn)業(yè)造城
“碧桂園將在一些中心城市周邊開始嘗試做科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)，向科技、產(chǎn)業(yè)結(jié)合等方向進(jìn)行探索”。朱劍敏此前曾向包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示，碧桂園科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)將落地深圳周邊的莞惠區(qū)域。
根據(jù)碧桂園一段尚未公開的視頻介紹，指該項(xiàng)目占地約2平方公里，計(jì)劃總投資額超過(guò)300億元，將打造為年產(chǎn)值450億元、年稅收40億元，就業(yè)人口超過(guò)8萬(wàn)人的科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)。
按照碧桂園的設(shè)想，科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)將依托軌道城建，重點(diǎn)開發(fā)智慧城市、移動(dòng)互聯(lián)、生命健康、綠色節(jié)能環(huán)保、企業(yè)孵化與總部辦公六個(gè)功能板塊，并在小鎮(zhèn)內(nèi)打造云數(shù)據(jù)中心、生物醫(yī)藥總部等新興科技項(xiàng)目，以及會(huì)展中心、科技交易中心等產(chǎn)業(yè)配套和國(guó)際教育中心、醫(yī)療中心、人才公寓等生活配套。
此種定位之下，碧桂園“科技小鎮(zhèn)”的產(chǎn)品形態(tài)無(wú)形中似乎仍舊帶著“超級(jí)大盤”的模式痕跡。在承接高新科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求的同時(shí)，瞄準(zhǔn)著中心城市外溢的居住市場(chǎng)空間。
有分析人士認(rèn)為，借由中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮，碧桂園的科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)或許正是其大盤模式落地的新突破口。
事實(shí)上，碧桂園最近以來(lái)在海外的兩大項(xiàng)目，都已經(jīng)在嘗試產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
碧桂園在馬來(lái)西亞打造的超級(jí)項(xiàng)目森林城市，除了龐大的住宅體量，其定位也包括引入八大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)城一體化概念。據(jù)碧桂園介紹，在5月與深圳鹽田港集團(tuán)和力寶集團(tuán)簽署合作諒解備忘錄的印尼-深圳工業(yè)園項(xiàng)目中，碧桂園將主要配建住宅及商業(yè)部分。
將目光放在國(guó)內(nèi)，碧桂園似乎已經(jīng)將帶著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的超級(jí)大盤拓展瞄準(zhǔn)一線等重點(diǎn)城市。
沖刺規(guī)模的碧桂園，拿地策略的變化日益明顯。曾經(jīng)被喻為三四線郊區(qū)霸主的碧桂園，正在將“升級(jí)版”的大盤模式復(fù)制到中心城市的周邊。與之相反的是，其三四線項(xiàng)目正在拋棄大盤模式，向核心地段、小體量的定位調(diào)整。
一線邊緣與縣域核心
截至2016年6月30日止六個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1250.7億元;合同銷售建筑面積約1564萬(wàn)平方米。公布2016年上半年銷售數(shù)據(jù)的同時(shí)，碧桂園宣布將2016年國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元。
在銷售業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)背后，碧桂園拿地方面的表現(xiàn)極為進(jìn)取。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至2016年5月底，今年碧桂園新獲取土地149宗，預(yù)期建筑面積約為3783萬(wàn)平方米，土地總代價(jià)約為578億元(含少數(shù)股東權(quán)益)。
碧桂園副總裁朱劍敏近日接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，碧桂園在2015年度業(yè)績(jī)會(huì)上公布的2016年500億元拿地預(yù)算實(shí)際指現(xiàn)金方面的支出。而截至2016年5月底，今年碧桂園新獲取土地的土地總代價(jià)約為578億元，其中現(xiàn)金支出約380億元。
這意味著在下半年，碧桂園依然擁有一定的現(xiàn)金支出預(yù)算進(jìn)一步擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。
從拿地策略來(lái)看，碧桂園仍然堅(jiān)持對(duì)三四五線城市的重點(diǎn)方向，甚至還希望將觸角延伸至更多縣域城市。
“未來(lái)5-8年，或許每一座縣城里都有碧桂園”，朱劍敏曾表示，碧桂園希望擴(kuò)大縣域?qū)用娴陌l(fā)展。“現(xiàn)在碧桂園拿地不再是郊區(qū)動(dòng)輒上千畝的地塊，更多是幾百畝的地，而且拿地標(biāo)準(zhǔn)是地市、縣城具有最好的教育等綜合配套的核心地塊，以打造出碧桂園的精品項(xiàng)目 ”。
這種策略已經(jīng)體現(xiàn)在碧桂園今年的拿地結(jié)果上。2016年首5個(gè)月，按照土地面積劃分，碧桂園新增土儲(chǔ)中44%位于三四線目標(biāo)三四線，25%位于三四線目標(biāo)一線，6%位于三四線目標(biāo)二線，僅有25%位于一線目標(biāo)和二線目標(biāo)。
但在一線城市，碧桂園的拓展面臨的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)依然嚴(yán)峻，高昂的地價(jià)成本之于碧桂園仍一道難以忽視的門檻。以北京為例，碧桂園至今仍未能進(jìn)駐主城區(qū)。
碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌就曾表示，一線城市拿地代價(jià)高風(fēng)險(xiǎn)大，相較于公開市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，碧桂園更傾向于通過(guò)合作、并購(gòu)等渠道或與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方式獲取項(xiàng)目。
科技創(chuàng)新生態(tài)智慧小鎮(zhèn)，或許正承載著碧桂園在一線城市邊緣再演大盤模式的任務(wù)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，碧桂園預(yù)計(jì)將在8月進(jìn)一步披露產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃。基于對(duì)體量的需要，碧桂園科技創(chuàng)新生態(tài)智慧小鎮(zhèn)將更傾向于深圳、武漢等中心城市的周邊區(qū)域拓展。在落地方式上，亦不排除以合作形式推進(jìn)小鎮(zhèn)項(xiàng)目。
