作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調整升級的重要空間聚集形式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設等一系列重要使命。經(jīng)濟新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)所承載的歷史使命和任務正發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟轉型升級進入深水區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉型升級創(chuàng)新也是無止境的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)要面對經(jīng)濟新常態(tài)和新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型、創(chuàng)新、升級的前提條件，并從中找出轉型創(chuàng)新路徑。
一、開發(fā)主體市場化
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)一般有政府主導型、政企合作型、企業(yè)主導型三種開發(fā)模式。隨著政策逐步收緊，地方政府在園區(qū)開發(fā)中的作用逐步減弱。以華夏幸福、聯(lián)東U谷為代表的專業(yè)化園區(qū)開發(fā)公司的規(guī)模、實力、品牌及專業(yè)化效應逐步顯現(xiàn)，在園區(qū)開發(fā)中將占據(jù)越來越重要的地位。
二、產(chǎn)業(yè)定位不斷更新
產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的靈魂，產(chǎn)業(yè)定位直接決定著園區(qū)的成敗。隨著經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟及競爭的日趨激烈，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位只有更加精準化，才能為招商、制定政策等環(huán)節(jié)的工作打好基礎。應在對各細分產(chǎn)業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境和內部發(fā)展條件進行系統(tǒng)分析和整合對比的基礎上，得到科學的產(chǎn)業(yè)發(fā)展組合，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位更加精準，這樣有利于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，使園區(qū)內企業(yè)獲得更加良好的生存和發(fā)展空間。
三、要素配置軟性化
原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式中，政府提供土地資源，在招商運營中用財政補貼吸引企業(yè)入駐。在地區(qū)經(jīng)濟不是足夠發(fā)達的時期，這樣的模式非常管用，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，目前企業(yè)之間的競爭也升級到了產(chǎn)業(yè)鏈競爭，企業(yè)更關心資源和要素，包括人才是否充足、社會服務是否優(yōu)質、金融支持是否便捷等等。特別是互聯(lián)網(wǎng)、信息類等高新技術行業(yè)，企業(yè)最為關注的要素為高級人才、政府服務、同業(yè)集聚、政策和生活服務等項要素。除了在行業(yè)內占據(jù)絕對優(yōu)勢的超大型企業(yè)，一般情況下，之前是要素跟著企業(yè)走，現(xiàn)在是企業(yè)根據(jù)要素選擇位置。
四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化
產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化園區(qū)的核心點是各種要素、各個主體互為連接，是共生關系。這是未來園區(qū)的主要方向，但生態(tài)型園區(qū)的建設不是一步到位的，資源要素也有一個積累過程。在很長一段時期內，開發(fā)型園區(qū)和生態(tài)型園區(qū)會同時存在。
五、園區(qū)產(chǎn)品迭代化
生態(tài)是不斷進化的，在園區(qū)設計之初，就要給將來的調整留下空間。這個道理和現(xiàn)在的購物中心運營一樣，要不斷調整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以靈活調整的部分。因為企業(yè)也是不斷更新迭代的，不同的時期，企業(yè)需求也不同。
六、基礎配套社區(qū)化
隨著產(chǎn)業(yè)的不斷升級，入園企業(yè)員工中高級白領的比例不斷增大，90后員工也開始大量出現(xiàn)。這些員工對生活品質要求較高，對社會服務配套的需求也大幅提升，只重產(chǎn)業(yè)不重生活的園區(qū)已經(jīng)難以適應需要，直接影響了園區(qū)的招商工作。
在園區(qū)的社會化配套中，既要需要設置餐飲、超市、美容美發(fā)等生活性服務設施，滿足員工的基本生活需要;配套住宅、醫(yī)院等福利設施，滿足員工的居住安全需求;也要設置學校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設施，滿足員工文化教育需求;建設購物中心、游樂園、電影院、健身中心等娛樂設施，滿足員工休閑娛樂需求;咖啡廳、茶館、酒吧等社交設施，滿足員工社交需求……建立居住細胞-鄰里中心-綜合片區(qū)三級生態(tài)社區(qū)模式，打造“5分鐘生活工作圈”已成為潮流。
七、園區(qū)服務中介化
隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級和商業(yè)環(huán)境的日趨成熟，企業(yè)對服務的需求亦呈現(xiàn)多樣化、專業(yè)化趨勢，園區(qū)開發(fā)運營公司已經(jīng)沒有辦法提供這樣的服務，引入各類專業(yè)服務商成為必然。
這些專業(yè)化中介服務機構的代表是以科技成果轉化、公共實驗室為主的科技創(chuàng)新服務機構;以人才就業(yè)、招聘、培訓、高端人才引進為主的人力資源服務機構;以創(chuàng)業(yè)投資、融資中介為主的金融服務機構;以企業(yè)宣傳、推廣為主的商務服務機構;以財務、法律、管理咨詢?yōu)橹鞯膶I(yè)服務機構等。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級
八、園區(qū)政策的個性化
原來各地在招商引資時，常用的政策手段是土地、稅收和財政支持的“老三樣”。隨著國家政策收緊，原有的手段逐漸失靈。
主要的變化體現(xiàn)在兩個方面：一是政策制定主體，由政府變?yōu)?ldquo;政府+開發(fā)運營企業(yè)”;二是由于園區(qū)入駐企業(yè)和服務機構類別的增加，需求呈現(xiàn)多樣化特點。
面向未來，在充分了解開發(fā)運營企業(yè)、入園企業(yè)、入園員工和服務機構等不同主體的需求基礎上，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位和區(qū)域特點，針對不同主體分別制定個性化政策成為趨勢。
九、招商體系的專業(yè)化
隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不斷聚焦，對招商隊伍和招商人員的專業(yè)素質要求越來越高，傳統(tǒng)的“全員招商”、“三同招商”已經(jīng)難以適應形勢的變化。園區(qū)招商工作要以專業(yè)化的園區(qū)規(guī)劃為指導，以產(chǎn)業(yè)鏈招商為導向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺，形成專業(yè)化招商體系。
十、盈利模式的多樣化
傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盈利主要來源于售房、租房和物業(yè)服務收入。隨著“新經(jīng)濟”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，廉價甚至是免費提供成為趨勢。相應的，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”、“服務模式”轉變。園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關系，而是成為一家人。通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，同時提供專業(yè)化的服務，共同享受入園企業(yè)的成長收益。
十一、融資渠道的多樣化
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)通常投資巨大，在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統(tǒng)融資方式的基礎上，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)尋求在融資渠道方面積極創(chuàng)新，通過結構化融資方案解決資金需求，提升開發(fā)效率，降低開發(fā)風險。
十二、園區(qū)競爭的平臺化
作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，園區(qū)間競爭不是傳統(tǒng)企業(yè)間的“肉搏戰(zhàn)”，也不再是單純的“區(qū)位”、“交通”等要素間的比拼，而是更全面、更深層次模式之間的戰(zhàn)爭。園區(qū)之間除了拼政策、拼區(qū)位，更重要的是品牌、管理、資源和生態(tài)網(wǎng)絡之間的較量，是不同平臺間的競爭。
園區(qū)在發(fā)展到一定階段后會面臨空間的局限，進行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時，品牌輸出、管理輸出和產(chǎn)業(yè)生態(tài)輸出將成為關鍵。有實力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發(fā)展空間，更能將自身資源和產(chǎn)業(yè)生態(tài)導入到新的區(qū)域，這將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商最為重要的競爭力之一。
十三、投資參與跨界化
新形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域的參與者已經(jīng)不局限于原有的政府、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、房地產(chǎn)商，投資參與主體逐漸豐富多樣，傳統(tǒng)制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資，投資主體跨界化趨勢明顯。
傳統(tǒng)制造企業(yè)海爾打造的海爾工業(yè)園和海爾云谷、互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴打造的菜鳥電商產(chǎn)業(yè)園和恒生科技園、科技媒體36氪打造的氪空間、風險投資洪泰基金打造的洪泰創(chuàng)新空間，都是跨界參與的典型代表。
十四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)虛擬化
以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟正在蓬勃發(fā)展并對各行各業(yè)進行著深度改造。產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦改變一貫重資產(chǎn)的特點，將會出現(xiàn)越來越多的虛擬化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在投資參與跨界化的同時，原先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商也在找互聯(lián)網(wǎng)化的方式，一些園區(qū)開始做社群運營，并把更多功能放到了線上。
