隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市周圍越來越多的郊區(qū)建立了新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。城市的建設(shè)者、規(guī)劃者必須從與時俱進(jìn)的角度重新評估形勢，并專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)服務(wù)。支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好穩(wěn)定的社會環(huán)境。

 

一、 產(chǎn)業(yè)園商業(yè)服務(wù)配套現(xiàn)狀

現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要問題：

①產(chǎn)業(yè)空間飽和，公共設(shè)施用地被產(chǎn)業(yè)用地擠壓，無法支撐服務(wù)中心的建設(shè);②園區(qū)空間結(jié)構(gòu)零散，空間功能無序、單一，土地價值與使用功能不匹配，地均產(chǎn)出低，部分對土地成本敏感的企業(yè)面臨被市場“替代”的局面。

 

二、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)服務(wù)配套規(guī)劃

與傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性不同，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的智力資源密集、規(guī)模較小和信息網(wǎng)絡(luò)化的特點(diǎn)決定了園區(qū)功能的綜合性，不再是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括了配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)和娛樂休閑服務(wù)等綜合功能。因此，園區(qū)規(guī)劃要綜合安排產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、商業(yè)服務(wù)和居住等用地，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、生活居住區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)等多組團(tuán)布局、空間結(jié)構(gòu)緊湊、功能高度混合的空間形態(tài)。

 

1. 多組團(tuán)布局：促進(jìn)職住平衡

簡單來說，產(chǎn)城融合是指居住與就業(yè)的融合，所以對產(chǎn)城融合度的衡量實質(zhì)上就是對職住融合度的衡量，產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間布局的核心目標(biāo)是職住平衡。在具體的規(guī)劃中，應(yīng)劃分產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、居住組團(tuán)、生產(chǎn)性服務(wù)中心、生活性服務(wù)中心和綜合服務(wù)中心，在園區(qū)發(fā)展起步期綜合布置生產(chǎn)、居住和服務(wù)功能。

 

例如，蘇州工業(yè)園的居住用地按居住分區(qū)、居住鄰里、小區(qū)或組團(tuán)三級規(guī)劃，居住建筑用地按密度分高密度(公共住宅)、高密度(公館式公寓)、中密度(公館式公寓)、低密度和工人宿舍五級進(jìn)行布置;商業(yè)設(shè)施按產(chǎn)業(yè)園級、分區(qū)級和鄰里級三級配套;公共服務(wù)設(shè)施方面，居住區(qū)以鄰里中心方式集中設(shè)置社區(qū)主要配套設(shè)施，工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的方式為外來務(wù)工人員設(shè)置集中宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務(wù)設(shè)施。

 

2. 產(chǎn)業(yè)、居住和服務(wù)組合平衡

不同用地依存度的主導(dǎo)空間布局模式產(chǎn)業(yè)、居住和服務(wù)對工業(yè)用地、居住用地及服務(wù)業(yè)用地的依存度不同，園區(qū)規(guī)劃應(yīng)根據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)依存度確立土地利用分配與主導(dǎo)空間布局模式，考慮適度混合用地。資金密集型產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)園生活產(chǎn)生交通、噪音和環(huán)境等影響，同時現(xiàn)代化程度較高，就業(yè)人員密度較低，通常生產(chǎn)用地集中成片，與居住、服務(wù)設(shè)施用地等在空間上適當(dāng)分隔，避免相互干擾;勞動密集型產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員較密集，產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸較長，相關(guān)聯(lián)功能的集聚區(qū)相對較大，在空間上可以與產(chǎn)業(yè)園住宅、服務(wù)中心、生態(tài)景觀等適當(dāng)融合，產(chǎn)業(yè)工人居住社區(qū)可以深入到產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)部;技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員較密集，用地相對集約，可以與產(chǎn)業(yè)園住宅、服務(wù)中心和生態(tài)景觀等穿插融合，空間組織靈活自由、富有變化。

 

三、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)配套建設(shè)實施方法

1. 規(guī)劃先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套提前啟動

遵從“從容規(guī)劃、超前考慮”的原則，及時編制所在區(qū)域的公用的專業(yè)規(guī)劃，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)公建配套建設(shè)周期、規(guī)模、類型等形成細(xì)節(jié)化、限時化、責(zé)任化等操作機(jī)制。配套建設(shè)上，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套應(yīng)先行，尤其是道路、水、電、煤氣等大產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)配套，與居民生活密切相關(guān)，還會直接影響各類公共服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度。而在建設(shè)進(jìn)度的安排上，配套設(shè)施建設(shè)要同住宅的預(yù)售、竣工交付緊密掛鉤。按照有關(guān)管理規(guī)定，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)住宅達(dá)到一定量時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公建配套必須達(dá)到一定的進(jìn)度，在住宅交付達(dá)到一定量時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建配套設(shè)施均應(yīng)完成竣工驗收。

 

2. 細(xì)化建設(shè)及移交標(biāo)準(zhǔn)，出臺統(tǒng)一跨區(qū)管理辦法

建議政府明確各類標(biāo)準(zhǔn)，出臺統(tǒng)一管理辦法，使建設(shè)方有章可循。而針對跨區(qū)現(xiàn)象，建議規(guī)劃上盡量避免。若無法避免，則要合理布局，將跨區(qū)項目規(guī)劃成綠地、道路等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，盡量避免規(guī)劃成經(jīng)營性用地，以免將后續(xù)問題轉(zhuǎn)移給開發(fā)商和居民。除此之外，政府要出臺統(tǒng)一辦法和相關(guān)依據(jù)，成立跨區(qū)協(xié)調(diào)組織，處理跨區(qū)問題。目前，居住配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)是采取開發(fā)商配建，建成后無償移交政府的方式。這在一定程度上會緩解財政壓力，但容易使政府和開發(fā)商職責(zé)不清，造成配套滯后甚至缺建漏建現(xiàn)象。而所在城市是按照一定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)用地上居住建筑的面積，單獨(dú)收取公共服務(wù)配套建設(shè)費(fèi)，由政府統(tǒng)一建立專項賬戶，專款專用。建議產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)和分配均由政府負(fù)責(zé)，更為主動高效，也解決了移交和監(jiān)管問題。

 

3. 重新審視居民需求，對現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整

隨著我國產(chǎn)業(yè)園的不斷發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，產(chǎn)業(yè)園公共配套設(shè)施出現(xiàn)了一些新的需求，如教育配套因“小班化”教學(xué)而出現(xiàn)用地面積偏小現(xiàn)象。政府應(yīng)重新審視居民對公共服務(wù)配套設(shè)施需求，對現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而老小區(qū)由于其特殊的區(qū)位環(huán)境、時代背景等，可針對老社區(qū)的人口特點(diǎn)，相應(yīng)地調(diào)整規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容與指標(biāo)。老社區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一管理，一方面可通過提高建筑密度、容積率等多種手段來保障公共服務(wù)設(shè)施的落實，同時，也可對舊有設(shè)施進(jìn)行改造轉(zhuǎn)化，充分利用閑置、低效和需求不足的公共服務(wù)設(shè)施，改造成需求較高、現(xiàn)狀供應(yīng)匱乏的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。