特色小鎮(zhèn)發(fā)源于浙江。2014年10月,在參觀云棲小鎮(zhèn)時,時任浙江省長李強提出:“讓杭州多一個美麗的特色小鎮(zhèn),天上多飄幾朵創(chuàng)新 彩云 。”這是“特色小鎮(zhèn)”概念首次被提及。而讓特色小鎮(zhèn)這一話題在全國范圍內(nèi)迅速升溫的,是去年7月份住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》,決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作,提出到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。同年10月份,第一批127個國家級特色小鎮(zhèn)名單公布。
短短一年時間,特色小鎮(zhèn)在全國可謂遍地開花。今年7月27日,第二批276個國家級特色小鎮(zhèn)公示名單出爐,至此,全國被列入國家級特色小鎮(zhèn)名單的小鎮(zhèn)共計403個。其中,廣東共有20個小鎮(zhèn)入選。這20個小鎮(zhèn)遍布廣州、佛山、中山、珠海、江門、肇慶、清遠、河源、揭陽、汕頭、潮州、梅州、茂名和湛江14座城市。而早在今年4月份,廣東省發(fā)改委曾向媒體透露,廣東計劃在2017年建成30—50個獨具嶺南魅力、環(huán)境優(yōu)美、形態(tài)多樣的省級特色小鎮(zhèn),到2020年建成100個左右省級特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)已成為一個風(fēng)口,業(yè)內(nèi)預(yù)計這一產(chǎn)業(yè)將在全國開啟5萬億元市場空間。根據(jù)《2017-2022年中國特色小鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃與典型案例分析報告》,對目前國內(nèi)建設(shè)的部分小鎮(zhèn)進行統(tǒng)計后得出,平均一個特色小鎮(zhèn)投資額在50億元左右,規(guī)模較小的如云棲小鎮(zhèn)投資額在10億元左右,而像酷玩小鎮(zhèn)、沃爾沃小鎮(zhèn)等這類規(guī)模較大的可達百億元以上。因此,按照住建部到2020年培育1000個左右特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃,未來3到5年,我國特色小鎮(zhèn)建設(shè)將產(chǎn)生5萬億元的市場空間。
上市房企年利率持續(xù)下滑
至少15家房企已有特色小鎮(zhèn)布局
特色小鎮(zhèn)巨大的建設(shè)空間將為相關(guān)企業(yè)帶來巨大的市場機會,在政策的推動和市場持續(xù)火熱的背景下,以各大房地產(chǎn)企業(yè)為代表的投資商和開發(fā)商躍躍欲試,投身特色小鎮(zhèn)建設(shè)。當(dāng)然,這其中包含房企們自身發(fā)展需求的內(nèi)因。據(jù)克而瑞的分析報告,市場上三四線城市趨于飽和,一二線熱點城市拿地成本高企,房企提高或維持其凈利率的難度逐步增加。自2011年前后,標桿上市房企的毛利率和凈利率都在持續(xù)下滑。因此,房企紛紛謀求多元化發(fā)展,尋求新的盈利增長點,業(yè)務(wù)逐步向金融、養(yǎng)老、物管等方向延伸。而目前政府積極籌劃特色小鎮(zhèn)項目建設(shè),給房企提供了新的發(fā)展思路。
據(jù)新快報記者不完全統(tǒng)計,目前全國范圍內(nèi),至少有碧桂園、綠城、華夏幸福、華僑城、萬科、萬達、綠地、華銀基業(yè)、融創(chuàng)、保利、恒大、時代、奧園、富力、雅居樂等15家房企已有特色小鎮(zhèn)布局,小鎮(zhèn)打造主要集中在文旅、科技、產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)等幾大領(lǐng)域。
曾有業(yè)內(nèi)人士表示,80%的特色小鎮(zhèn)都是文旅小鎮(zhèn)。從布局特色小鎮(zhèn)的房企看,文旅小鎮(zhèn)的確可以說是最受青睞的選擇。老牌運營代表有華僑城、萬達,后起之秀有綠地、奧園等。1985年從深圳灣畔起步的華僑城,如今已連續(xù)多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”,其“造城”能力有目共睹。2016年5月,華僑城簽約投資300億元打造首個“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)甘坑新鎮(zhèn),是深圳的首個特色城鎮(zhèn),被稱為中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)。此外,華僑城還將構(gòu)建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)。新“入局”的房企勢頭也不弱。今年年初,綠地集團董事長、總裁張玉良就曾透露,特色小鎮(zhèn)將作為綠地在2017年的業(yè)績增長點之一。今年8月10日,綠地集團公布的2017年7月新增房地產(chǎn)項目中,4個新項目就包括2個特色小鎮(zhèn)項目,分別是山東萊蕪雪野湖小鎮(zhèn)和峨眉山文旅小鎮(zhèn),前者已于7月30日全面啟動建設(shè),計劃用8年時間建設(shè)及培育,總投資逾1200億元。
科技小鎮(zhèn)其實可以看做是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的一個類型,但更多的是在為科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供服務(wù),例如解決科技產(chǎn)業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差等問題,提供產(chǎn)業(yè)人口住得起的房子,留住產(chǎn)業(yè)人口。2016年8月碧桂園產(chǎn)城融合戰(zhàn)略發(fā)布會上,科技小鎮(zhèn)首次亮相。在碧桂園的計劃里,五年內(nèi)將投資千億元造出“中國硅谷”的現(xiàn)實范本。目前,碧桂園已完成5個科技小鎮(zhèn)布局,首個項目惠州潼湖“創(chuàng)新小鎮(zhèn)”已于今年5月份亮相。2017年碧桂園還將新增15個科技小鎮(zhèn)項目,從而完成全年20個科技小鎮(zhèn)的布局。同樣聚集科創(chuàng)領(lǐng)域的還有時代地產(chǎn)。2016年12月時代地產(chǎn)公布“未來小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略,5年內(nèi)將從珠三角起步,斥資9000億元投資30個“未來小鎮(zhèn)”項目。截至今年上半年,時代地產(chǎn)集團已簽約佛山南海全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)和廣州白云空港小鎮(zhèn)兩大項目。
體育健康小鎮(zhèn)作為特色小鎮(zhèn)的重要形態(tài)之一,也成為不少自帶體育基因的房企的首選。以清遠“恒大歐洲足球小鎮(zhèn)”為例,恒大對中國足球的貢獻已是有目共睹的事,打造足球小鎮(zhèn)自然也是水到渠成的事。依托恒大足球?qū)W校、英德國家女足訓(xùn)練基地、清新三坑足球訓(xùn)練基地等,恒大歐洲足球小鎮(zhèn)擬成為立足珠三角地區(qū)、面向全球的國際足球文化名鎮(zhèn)。此外,還有7月底宣布落戶蘭州七里河的“蘭州恒大足球小鎮(zhèn)”、華夏幸福在河北開發(fā)運營的霸州市足球運動小鎮(zhèn)等。
專家
房地產(chǎn)業(yè)必不可缺 把握好“度”是關(guān)鍵
中國經(jīng)濟信息社發(fā)布的《全國特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育情況調(diào)研報告》指出,當(dāng)前多數(shù)特色小鎮(zhèn)還在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中,但是從內(nèi)涵到外延都在發(fā)生偏離甚至變味的“特色小鎮(zhèn)”日益多見,存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象,重數(shù)量、輕質(zhì)量,進而造成新的難以消化的房地產(chǎn)庫存。
國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍就認為,特色小鎮(zhèn)受房企追捧,主要是因為其解決了拿地貴的問題。特色小鎮(zhèn)的占地面積往往要十幾平方公里,以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對較低,但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷是相背離的。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理、執(zhí)行研究員李學(xué)鋒在接受媒體專訪時就曾直言,在特色小鎮(zhèn)投資結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)投資不能超過20%:“特色小鎮(zhèn)不是圈地趁機蓋房子,這是政策上不可逾越的高壓線。如果房地產(chǎn)投資超過20%,那就是騙人的。”
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎則認為,房地產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)必不可缺的元素。如果沒有房地產(chǎn)業(yè),就沒法撐起特色小鎮(zhèn)的物理空間。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也尤其需要房地產(chǎn)企業(yè)家們的資本、技術(shù)和管理能力等。不過,他也提到,房地產(chǎn)開發(fā)“度”的把握關(guān)系到特色小鎮(zhèn)能否擁有未來:“在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)中,如果只有房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家,過度的房地產(chǎn)項目充斥特色小鎮(zhèn),那么特色小鎮(zhèn)就會走向房地產(chǎn)化的道路。要高度警惕和避免房地產(chǎn)化的問題,處理好房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)家和房地產(chǎn)化的關(guān)系。特色小鎮(zhèn)開發(fā)不像單純的房地產(chǎn)開發(fā),它的管理周期、規(guī)劃建設(shè)周期都很長,如果開發(fā)商沒有長遠的發(fā)展戰(zhàn)略,只想短期套利,會害了自己,也害了特色小鎮(zhèn)。”
