第一部分：土地一級開發
土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
從空間上來講，土地一級開發主要可分為成片(或連片)開發及分片開發兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規模指標界定。從時間上來講，一種是可以先做一級開發、再做二級開發，即一、二級開發分離的形式，另一種是一級開發包含在二級開發之中的形式。
從性質上來講，一類是存量一級開發，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三(工業廠區改商業、住宅等第三產業)項目，另一種是增量一級開發，包括征用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規劃的成片征地開發，有些是總體規劃區以外單獨立項基建類項目。
土地一級開發的主要內容包括了籌措資金、辦理規劃和項目核準(立項)等各種審批手續、征地、拆遷、組織實施市政基礎建設并接受驗收等。
“兩類開發模式+五種盈利方式”，助力特色小鎮土地一級開發
第二部分：土地一級開發模式
土地是特色小鎮建設的基礎與保障，土地的一級開發對于小鎮項目的建設落地與產業發展具有重要作用。根據實施主體的不同，土地一級開發可分為土地儲備機構自行開發或者企業通過招投標方式取得土地一級開發權兩類開發模式。
1.土地儲備機構自行開發模式
政府作為土地的所有者代表，將土地一級開發列為土地整理儲備中心的一項職能，由土地整理儲備中心或其組建機構完成全部的一級開發工作。土地儲備中心一級開發實施機構由政府財政專項撥款(或國有股本)進行土地一級開發，開發完成后將熟地交由土地管理部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。
這種模式中，土地儲備機構充當政府土地一級開發機構，開發土地的權屬登記在該機構名下。
如《上海市土地儲備辦法》規定：“土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經驗收合格后，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議后，或者取得儲備地塊的建設用地批準文件并拆除該地塊上的建筑物、構筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領取土地儲備的房地產權證。儲備地塊交付供應時，土地儲備的房地產權證應當由市房地資源局收回”。
2.以企業為主體的開發模式
以企業為主的開發模式是指土地儲備機構委托開發企業實施一級開發，由開發企業負責籌集資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和市政建設等手續并組織實施。
在選擇企業的方式上，以前以政府確定一級開發企業為主，現在逐漸實施通過招標確定一級開發企業的辦法。政府通過招投標方式確定土地一級開發企業后，由土地儲備機構與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協議，確定土地一級開發委托關系，開發企業是以政府的名義實施并由政府承擔相關法律責任。
“兩類開發模式+五種盈利方式”，助力特色小鎮土地一級開發
——特色小鎮土地一級開發要點：“土地+產業”聯動開發
特色小鎮中的土地一級開發并不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施的建設，其主要目的也不僅僅是使“生地”成為“熟地”，而是要與產業發展、與項目開發結合在一起，因為產業的價值決定了特色小鎮土地的價值。
因此，在特色小鎮土地一級開發時必須結合產業項目的開發，或者同時結合土地的二級開發，不斷的提升土地的價值與開發項目的盈利能力，這樣才能獲取更多的一級土地市場利潤。
“土地+產業”聯動開發，其重點在于頂層設計和政策法制的保障。在頂層設計層面，通過投融資規劃、產業規劃、空間規劃等，確定小鎮主導產業內容與產業鏈體系，為小鎮建設量身定制產業與產品業態。在政策法制層面，通過土地、稅收等方面的政策條件以及相應的監管機制，保證特色小鎮建設項目的順利推進與落地實施。
在特色小鎮建設領域，土地一級開發工作與項目的前期規劃、項目建設、產業導入、產業運營等環節之間存在密切聯系，而且具有很高的關聯程度。
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第三部分：土地一級開發的盈利方式
企業參與土地一級開發中，主要包括以下五種盈利方式：
1、固定比例收益
該模式是指土地一級開發企業接受政府的委托，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉非土地，統一組織進行征地、農轉非、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。政府統一支付固定的一級開發利潤及保證增值收益底線，該模式僅從土地一級開發本身獲利。
該模式有三種具體形式：
一是土地一級開發由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。開發企業僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費(利潤率)為開發成本的2%。
二是開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施的，利潤率為開發成本的8%。
三是政府承諾收益保底，政府承諾開發企業投入土地一級開發資金每年將獲得最低收益(通常為12-15%)，所提取的收益不足開發總成本的5%時，政府將補足差額。
北京是采用這一模式的典型。《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》第十四條就規定：“通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的……招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。”
此外，這種模式在福建漳州也有實踐。2009年8月，漳州發展在漳州當地拿下了1640畝土地的一級開發權，漳州市龍文區政府與當地城市建設開發中心給該企業承諾：該企業投入土地一級開發資金每年將獲得12%的最低收益。
2、分享土地出讓金
指一級開發企業與項目所在地政府聯手，按照雙方商議確定的一定比例進行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發企業的合法收益。在此模式下，一般有兩種具體操作方法：
一是企業與政府簽訂《土地一級開發委托協議》，協議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業憑借合法協議而獲得土地出讓金的分成權。
二是企業與政府合資成立項目公司，企業憑借在合資公司中股權的占比，而獲得土地出讓金的分成權。
但分享土地出讓金的模式也有一定的局限性，由于我國土地的全民屬性，為避免國有資產流失，土地出讓金分成模式要求參與合作的一級開發企業性質必須是國有企業，而且從目前采取此類盈利模式的一些案例來看，一級開發企業的背景一般均為項目所在地政府的平臺公司。
這種盈利模式的代表有上海新江灣城項目，該項目由上海城投全部運營，憑借前期巨大的資金投入，獲得了頗高建設標準，上海城投與上海市政府雙方就項目的土地出讓金達成了7:3的分成比例，隨著項目土地市場價值的不斷提高，上海城投獲得巨大收益。
出于規避國家土地政策的考慮，此項目土地出讓金分成具體執行則選擇以“土地出讓收入中的30%與政府簽訂土地出讓合同，70%與上海城投簽訂土地一級開發補償合同”的方式操作。
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3、分享土地增值收益
該模式是指一級開發企業除獲得土地一級開發成本補償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。
具體來講，當開發企業完成一級開發之后，由政府進行招拍掛出讓，出讓所得減去開發成本(項目前期費用、征地拆遷補償費用、市政基礎設施建設費用、工程建設其他費用、相關稅費等構成)以及政府提取的各項費用(土地收益基金、失地農民保障金等)后，在政府和企業之間按照約定的比例進行分成，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。
分配比例通常跟土地一級開發的難度大小有關，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發企業的分成通常要高些。實現該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、一級開發中的授權范圍(通過企業與政府間的《土地一級開發委托協議》確定)，以及分批出讓計劃的安排。
在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：投資環境景觀，本質是通過提高生態效益來實現經濟效益，其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規劃建設、美化環境等;投資公共配套設施，本質是通過提高社會效益來實現經濟效益，其方式包括配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場等。
這種盈利模式在我國土地一級開發領域也較為普遍，如中天城投擁有貴陽市云巖區府漁安、安井片區9.53平方公里土地一級開發的資質，貴陽市云巖區府與中天城投在開發合同中約定，增值部分收益按規定比例的10%上繳貴州省財政及扣除相應政府基金，剩余部分由云巖區府與中天城投按照3:7的比例進行分配。
4、持有部分優質公建配套設施
該模式是指政府授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施，開發企業則可以通過持有優質公建物業，提供公共配套服務而獲得長期現金流。該盈利模式的本質是政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設，這取決于土地一級開發主體與政府的溝通和協調。與當地政府投資的企業共同投資公共配套設施，會有利于促成此事。
由于公共建筑大部分為社會服務性設施，主要包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理、社區服務和綠地等公共配套設施，自身盈利能力較低，回報周期長，因此選取優質公共物業是關鍵。對于非專業從事公共設施運營管理的一級開發企業來說，運營能力幾乎等同于盈利能力。
因此，對于一級開發企業來說，該模式最大的挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力，且對資金也提出了較高的要求。
此盈利模式在現實操作中運用較為少見，北京中關村西區土地一級開發即是這種模式的體現。
1999年6月，中央政府批準了北京市和科技部關于建設中關村科技園區的報告，在中關村科技園區核心區建立商務中心。中關村西區東起中關村大街，西至彩和坊路，北起北四環路，南到海淀鎮南街，占地51.44公頃。主體用地功能以金融資訊、科技貿易、行政辦公、科技會展為主，有商業、酒店、文化、康體、娛樂、大型綠地等配套公共服務設施。
1999年11月，經北京市政府批準，由八家國企發起設立“北京科技園建設股份有限公司”，承擔中關村西區等園區的土地一級開發任務。由于政府還賦予了北科建開發區域公司物業的責任，因此在一級開發過程中，北科建運用市場化手段組建了璦瑪斯、高科能源、城科第一太平物業等專業化公司，負責中關村西區公共物業的經營與管理，公共物業的經營也成為北科建土地一級開發的重要贏利點之一。
5、一二級聯動開發，低價拿地
該模式是指土地一級開發主體通過與政府協商，創造一些條件讓一級開發企業取得部分二級開發項目，實現一二級聯動開發，獲取較高收益。特別是通過與政府在土地一級開發環節建立的良好合作，土地一級開發企業往往能以事先約定好的較低價格獲得此前開發的土地。該盈利模式的前提是政府與一級開發企業的合作模式，決定了開發企業能否獲得土地二級開發項目。
在此種模式下，要求一級開發企業具有卓越的二級開發能力。盡管從利潤率方面來看，從事一級開發的利潤小于二級開發，但如果能提前做好準備拿到土地，在二級開發時就具有比較大的優勢，能夠提高項目整體利潤率，有效彌補一級開發收益的不足，實現一級和二級開發的聯動。
一級開發企業一般通過以下兩種方式低價拿地：
一是一級開發企業通過土地一級開發建設市政基礎設施，或幫助政府代建一級開發工程，無償或低價獲得部分土地進行開發。
二是一級開發企業與政府協商，制定土地出讓規則，確保拿到優質地塊，或者通過幾家項目公司全額拿下土地，以坐享二級項目開發高額利潤。
近年來隨著二級開發成本的不斷上升，政府對二級房地產市場的調控，以及我國城鎮化建設的持續推進，眾多房地產開發企業把目光轉向土地一級開發市場。香江控股就是其中一個典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河兩塊土地一級開發項目，并在項目完成后迅速將其收至囊中，最終發展成為公司全球家居CBD試點項目基地。此外，伴隨地方政府債務壓力日益突出，亦有上市企業抓住機會讓地方政府“以地償債”，即政府以土地補償拖欠開發企業的拆遷投入資金和土地出讓金。
如中南建設的一級土地開發項目往往通過政府拿地補償，在前期項目簽約時或談好后續償還方式，即以其所開發一級市場土地或者周邊土地作為補償，從而獲得二級土地受讓先機，為自己的后續二次開發獲利創造條件。
特色小鎮一般選址于大城市周邊區域，通過“土地+產業”聯動開發可以提高土地一級開發的運作效率與使用價值，保障特色小鎮項目的落地實施。
同時，企業參與特色小鎮土地一級開發中，還可以獲得固定比例收益、分享土地出讓金、分享土地增值收益、持有部分優質公建配套設施、一二級聯動開發，低價拿地等方面的收益，實現企業資本投入的高效盈利與安全退出。
