特色小鎮是一個以產業為核心，把生產、生活、生態相融合的特定區域。作為多維度復合生態體系，特色小鎮究竟有何要素？
第一，特色小鎮的核心是什么？
特色小鎮的核心就是產業的升級轉型。有些地塊生態環境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。特色小鎮不是傳統的旅游地產，其核心是發展產業，選址不能像旅游地產那么隨意。更何況，上一輪旅游地產熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎？
第二，房地產商做的是真正意義上的特色小鎮嗎？
現在房地產行業也推出了特色小鎮，如萬科良渚文化村、綠城桃李春風等。坦率來講，這兩個房地產的標桿小鎮雖然聲譽很高，但都沒能列入杭州市余杭區的區級特色小鎮。政府一直在強調特色小鎮不能房地產化，這是因為特色小鎮強調“產業”、“文化”、“旅游”、“社區”四位一體，這的確包含社區，但是文化、旅游、社區最終是為產業服務的，沒有產業就是房地產。
第三，特色小鎮就是產業園嗎？
當然不是。只有產業，沒有文化、旅游、社區配套的就是產業園。
浙江省人民政府關于加快特色小鎮規劃建設的指導意見是在2015年5月8日公布的。在這之前，江蘇于2005年提過，第二個是云南，做文化、旅游，利用傳統的保留下來的自然資源、文化資源或鄉村資源拿來開發運作。這可以說是一種比較片面化的特色小鎮類型，還算是好的。第三個是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，總體來說都不是特別成功。
因此，特色小鎮從頭到尾只有一種模式，就是浙江省在做的，也是中央在強調的。所以大家在做小鎮之前，首先要問一下自己在做的是真小鎮，還是假小鎮。
之前大家的習慣是先拿地，拿完地再請人策劃規劃，決定項目具體做什么。因為小鎮項目規模大，單一的形態和業態難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是“文旅是個筐，什么都往里面裝”，甚至什么“紅”就學什么。“形易學，神難造”，就小鎮建設運營問題，華夏五千控股集團董事長胡飛先生多次強調，照搬“網紅爆款”的小鎮外表容易，這樣看似業態豐富、功能更全、風險更小，但如果頂層設計沒有做好，風險也最大。要實現有文化自信和品牌、品質、品位生活和產業的特色小鎮項目需要清晰的產業內容邏輯、頂層設計，依據地方歷史、地方優勢及差異、孵化各地獨特的經濟文化生態，需要精心運營和時間沉淀。
隨著時代發展和科技進步，未來的小鎮旅游將呈現全域智慧化趨勢和智慧服務場景主導的產業鏈整合趨勢，特色小鎮項目運營的關鍵不再是傳統的鄉鎮旅游開發，而更多是發軔于場景的體驗。人們喜歡的不僅是小鎮本身，而是小鎮所處的場景，以及場景中自己浸潤的情感。“末端前置化”運營是以市場為導向，提供個性IP化服務——要打造能“生錢”“興業”更能“養心”“續命”的特色小鎮，務必堅持“末端前置化”運營思路，“內容為王”，把特色小鎮可持續運營做為一切工作環節的基礎與核心，讓創新的小鎮場景成為新的鏈接入口，新的流行方式，新的生活圖譜，新的消費型態。
所以今天主要和大家分享的是一個特色小鎮基本的思維路徑、思維要素、思維邊界是什么。政府做什么？企業做什么？我們做特色小鎮就應該思考這樣具有落地性的問題。如果這點想不明白，造出來很有可能變成鬼城、空城。
特色小鎮是多維度復合的生態體系，各個維度缺一不可、緊密相連。
首先有策劃后才有規劃。策劃的第一步就是定位，包括戰略定位、市場定位、功能定位、產業定位、形象定位等。定位是一個系統工程，不是一拍腦門想出個漂亮口號那么簡單。
定位之后，就是大創意。所謂大創意，就是結合區域文化與特色資源，創造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。以小鎮為依托，以產業為紐帶，以文化為內核，將文化創意和小鎮建設運營高度結合，將文化創意的個性化服務植入到產業及小鎮的各個方面，從而讓客戶能夠無時無刻體驗到文化內涵與產品的豐富性和多樣性，找到項目的“魂”之所在。這才是“找魂”的奧妙。沒有大創意，項目策劃就會流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒有明月。
有了定位和大創意，之后才是體系化的專業工作，如產品體系、業態組合、開發策略、運營模式、經濟分析等，這些工作倒相對容易，當然要結合豐富的經驗。
總之，策劃必須以定位和大創意為統領，而不是直接去做那些體系化的專業工作。
█ 第一個維度是政策。
中國主要的資源是控制在政府手里，現在做特色小鎮，黨中央一再強調是政府引導、企業主體、市場運作，政府不能像原來一樣做主導。那么政府掌握的這些資源通過什么方法交給企業呢？我們認為是政策。
第一是考慮在特色小鎮里面有什么政策？國家、省里、區縣、地市有什么政策，怎么把它用好？政府如何去配合？
第二是考驗政府執政能力，如何制定針對特色小鎮符合市場規律的政策？
█ 第二個維度是運營。
首先，我們要思考政府引導、企業主體、市場運作，那么政府的邊界在哪里？企業如何與政府合作？哪些企業可以承擔最重要的平臺角色？如果我們是一般的房企要轉型應該如何做？絕對不能說一句政府引導、企業主體、市場運作就可以了，我們必須要形成一套模式。
政府主要做三件事情，第一件是制定規則，要制定符合市場規律的規則；第二是要維護規則。這點的難度不小，尤其是在北方一些城市。只有通過法律手段、通過合作文本來確定，這是最好的辦法；第三件是房地產企業面對政府的時候，千萬不能把政府看成土地的供給者或是基建、配套工程的提供者，政府是企業的背書、宣傳號召力。
第二個是管委會。浙江省特色小鎮基本都有一個小鎮管委會，這是因為目前我們的行政機制和市場機制沒有辦法完全接軌。小鎮管委會隸屬于區縣一級的政府，比如基金小鎮，沒有任何行政審批權限，只能做兩件事情，第一件落實政策，第二件就是服務，企業進來后要注冊，只要準備的資料齊備、合法，交給管委會，一個工作日搞定。如果是企業來做這樣的事就非常困難，很多地方都有國投、城投的公司或平臺操作這種事情，但工作開展都不順暢。
第三個是平臺公司。既然特色小鎮是多維度生態系統，就必須具備幾個特點：一是開放式的結構，在這點上房地產就很難，因為房地產從運作到成本都是封閉的，浙江省的如果是由一個企業來主導，那么這個企業一般要很厲害，比如阿里巴巴，云棲小鎮就是由阿里巴巴主導。二是平臺公司。三是龍頭企業具備強大的撬動能力，在浙江往往會形成政府、管委會、平臺公司這樣的三級結構。
所以，不同的特色小鎮，要選擇合適的企業，從房地產或者企業的角度來講，我們肯定是希望自己在特色小鎮里面承擔的職責分量更重，這就需要考慮清楚你是要通過合作還是并購，或者自己培養。
█ 第三個維度是產業。
我們認為做特色小鎮首先要考慮產業問題。中小城市為什么人口外溢？我們知道房地產的房價主要取決于人口所在的城市是流入型還是流出型，而人口的流入流出主要是產業問題，所以產業是特色小鎮的核心。我們認為，首先一個3平方公里的特色小鎮，必須是圍繞一個主導產業，這個主導產業隨著時間的變化，可能會發生變化。主導產業定位是非常精準的，比如基金小鎮，一說到基金，大家就覺得是金融版塊，銀行、信托、擔保、基金等，但其實單單就基金而言，又可分為公募、私募，私募又可分為股權、量化、對沖、證券，股權還能分為天使、風險等等，所以在這里面必須定位非常精準。有了精準的定位，第一撬動的絕對是政府。
其實很多的特色小鎮，它的產業可能很多是本身有這個產業，而我們要考慮的是如何升級轉型。
█ 第四個維度是金融。
在這里我主要講三點。第一點就是針對小鎮內部構建一個降低成本、推動發展的引擎。降低成本，房地產為什么不愿意做這個事？這是因為房地產進去以后，整體成本自然而然就上去了。從政府的角度來講一定會考慮哪些錢該花、哪些錢不該花，浙江省特色小鎮的政府投資一般會占20—40%。我們企業做的特色小鎮最關鍵就是如何盈利。特色小鎮既然是一個創新，政府要創新，企業要創新，市場要創新，產業要創新，我們的盈利模式也得要創新。
傳統的盈利方式主要有五種，第一種是旱澇保收；第二種是在建設里獲得盈利；第三種是房地產賣房子；第四種是自己經營一部分；第五種是房企進來持有60—70%比例。現在有些企業在不斷研究新的模式，這需要政府放權。比如拿基金小鎮來講，三年前稅收2.4億，今年的稅收預計達到25億，三年時間增加了10億，如果企業來做，能不能享受政府的稅收分成，這就需要政府有這個決心和魄力來做稅收增值部分的分成。
第二點就是像夢想小鎮，三年前附近有個樓盤均價1.3萬，現在是3.6萬。這說明特色小鎮的撬動效應非常強。作為企業做特色小鎮的效果，能不能享受以上增值的部分呢？這在有些地方已經這么干了。
前面兩點都需要政府的突破，光靠企業不行，企業需要跟政府談判，第三點就是企業本身要做的。假如說小鎮的確是很不錯的，我們能不能做股權投資、風險投資？目前在杭州、深圳都做得不錯。現在走在前面的一些開發商都非常迫切地想要找到這樣的一條路徑——在特色小鎮里找到新的盈利方式，每個人都處于這樣的瓶頸狀態，大家都是位于同一個起跑線。
█ 第五個維度是物理空間。
物理空間這一塊是我們擅長做的事情，但實際上我們華夏五千控股集團也一直在深耕特色小鎮運營。一個地方到底適不適合做特色小鎮？適合做什么類型的？適合哪些企業進入？需要什么開發模式和運營機制？諸多運營層面的問題，華夏五千控股集團都全情投入、力所能及。在這里也非常感謝政府和企業對我們的信任。
█ 第六個維度是科技。
我們將通過互聯網的手段把特色小鎮串聯起來，最后形成資源平臺。第一個看小鎮與小鎮之間產業是不是互補的，第二個看資源實際上可以合作，這是我們下一步要做的事情。
在這里面（齒輪圖）每個要素都是互相關聯的，這也是為什么傳統的設計、策劃機構沒有辦法把一個特色小鎮做起來，沒有辦法落地。特色小鎮建設的緯度太多太復合，主要做三件事情：一是怎樣促進企業升級轉型，二是怎樣推動及配合政府的高效治理，三是通過互聯網手段將小鎮與小鎮之間、小鎮與社會之間串聯起來，實現產業互補。
