產業(yè)地產不是簡單賣掉房子，而是包括出租部分物業(yè)、服務園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)。產業(yè)地產開發(fā)周期長，企業(yè)能不能沉下心來是關鍵。華夏幸福運營的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項目從實施到模式成熟大概也需要10年。因此具備持續(xù)的產業(yè)運營能力是產業(yè)地產創(chuàng)新發(fā)展的關鍵。
最新住建部的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，中國的房地產開發(fā)投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強房地產企業(yè)的市場占有率已經(jīng)達到20%。在市場集中度越來越高的市場，“強者恒強”的市場格局，不少房企不得不“找米下鍋”。
傳統(tǒng)地產的開發(fā)要點在于地段，“特色小鎮(zhèn)+產業(yè)地產”的營造要點在于選址，選擇合適的城市群與產業(yè)基礎。特色小鎮(zhèn)宜業(yè)宜居宜游的三項功能，宜業(yè)始終是第一位的，通過特色產業(yè)的發(fā)展，形成產業(yè)聚集，產業(yè)聚集帶來就業(yè)人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產、金融、公共服務等配套產業(yè)及設施的發(fā)展，進而推動城鎮(zhèn)化架構的形成。
“特色小鎮(zhèn)+產業(yè)地產”的開發(fā)模式
目前市場上的開發(fā)模式主要包括自帶產業(yè)模式、先住后產模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等，特色小鎮(zhèn)領域的核心產品春風十里小鎮(zhèn)，涵蓋智慧產業(yè)、生態(tài)環(huán)保產業(yè)、大健康產業(yè)、金融產業(yè)、文旅產業(yè)、大農業(yè)產業(yè)等，可為區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展導入可持續(xù)的創(chuàng)新產業(yè)鏈。同時通過產融聯(lián)創(chuàng)："產品+資本+運營"的開發(fā)模式，解決政府的產業(yè)招商與運營等問題，實現(xiàn)產業(yè)升級，推動區(qū)域經(jīng)濟增長。
——自帶產業(yè)模式
產業(yè)地產是以產業(yè)的性質來進行分類的，文旅小鎮(zhèn)就要有旅游產業(yè)，金融小鎮(zhèn)就要有金融業(yè)的導入。目前大量的特色小鎮(zhèn)在規(guī)劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃來看，文旅地產比例遙遙領先。
文旅小鎮(zhèn)對景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發(fā)商要低價拿地，必須具備強勢的產業(yè)資源導入的能力。比如萬達模式就屬于這種，強勢的文旅IP資源平臺和萬達對當?shù)鼐蜆I(yè)、稅收的拉動是模式的核心，促使地方政府主動低價和萬達合作。
據(jù)統(tǒng)計，萬達每個文旅城開業(yè)，平均給當?shù)靥峁?萬個就業(yè)機會。在拿地方面具有天然的競爭和談判優(yōu)勢。這種產業(yè)資源優(yōu)勢，讓萬達在和地方政府談判的過程中能夠處于相對強勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬達在南昌、合肥、重慶、成都、濟南連續(xù)3年分批次獲取土地，土地價格不變，底價成交。
在開發(fā)模式上，萬達文旅城通過現(xiàn)金流滾資產的模式，以財務運營和資本運作驅動開發(fā)。
——先住后產模式
恒大文旅城，目前全國僅海花島和懷來兩個項目，目前均未開業(yè)，處于住宅銷售階段。采用開發(fā)住宅，承諾后期導入產業(yè)配套的開發(fā)模式。和萬達不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無自身運營業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項目更多是打造硬件配套展示區(qū)來吸引客戶，并沒有清晰的開發(fā)和拓展模型。
現(xiàn)在地方政府對于特色小鎮(zhèn)項目的前期規(guī)劃方案，成熟度的要求越來越高，尤其是在拿地的時候就需要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發(fā)模式也越來越難復制。
——借雞生蛋模式
比如綠城的理想小鎮(zhèn)，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內的地區(qū)，盤活農業(yè)用地，整合農業(yè)、健康、教育、頤養(yǎng)、園區(qū)服務資源，打造農業(yè)+文旅+養(yǎng)老+居住復合小鎮(zhèn)。
綠城模式最大的特點在于聚焦存量土地，輕資產操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業(yè)和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發(fā)。
與大型農業(yè)企業(yè)、林場等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時完成小鎮(zhèn)的產業(yè)導入。例如與成都多利農莊合作，開發(fā)成都小鎮(zhèn)項目;與浙江物產農業(yè)合作，開發(fā)杭州長樂小鎮(zhèn);與中大莫干山生態(tài)園開發(fā)建設公司合作，開發(fā)莫干山觀云小鎮(zhèn)等。
綠城小鎮(zhèn)重點在于配套服務體系，綠城選擇構建開放平臺，自己強化關鍵服務，其他服務選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產品的銷售額中，抽取2%左右金額，用于園區(qū)配套團隊建設和后續(xù)運營服務。
——資源合作模式
傳統(tǒng)房地產企業(yè)做產業(yè)地產最大的短板就在于產業(yè)能力缺乏，沒有自己的產業(yè)資源庫和運營經(jīng)驗，這也是很多房企做產業(yè)小鎮(zhèn)最大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮(zhèn)模式，通過聯(lián)合外部產業(yè)資源進行合作，引進戰(zhàn)略投資者來突破這個問題。
例如碧桂園進入了中城新產業(yè)這類專業(yè)的產業(yè)運營機構，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場等輕資產產業(yè)運營商，以及和思科這類巨型企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構的風險共擔和成就共享機制來實現(xiàn)長期的運營。
目前來看，碧桂園的科技小鎮(zhèn)選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經(jīng)開始承接深圳產業(yè)轉移的小鎮(zhèn)，在已經(jīng)有產業(yè)基礎的小鎮(zhèn)做拓展開發(fā)，一定程度上也降低了產業(yè)小鎮(zhèn)的開發(fā)難度。
從這四種模式來看，傳統(tǒng)房企轉型做特色小鎮(zhèn)，其實不管是做文旅還是做特色產業(yè)小鎮(zhèn)，成敗關鍵在于產業(yè)運營。是否有強勢的產業(yè)導入與可持續(xù)的運營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發(fā)模式和盈利模式。
