受國家關于“去地產化”政策的影響，“地產”在旅游界以及特色小鎮(zhèn)建設中成為一個敏感的詞語。但是，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產，只要有游客過夜，就會涉及度假地產的開發(fā)，只要旅游產生就業(yè)拉動，就會有住宅地產的開發(fā)。甚至，房地產產品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。錯的不在“地產”本身，而在于如何開發(fā)。

 

        中機院認為，新型城鎮(zhèn)化建設中，旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)形式主要分為土地一級開發(fā)、PPP模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開發(fā)、泛旅游地產產品開發(fā)。本文結合實踐經驗，創(chuàng)新提出了旅游小鎮(zhèn)地產的開發(fā)思路、開發(fā)策略，并根據(jù)承載功能的不同，歸納總結了旅游小鎮(zhèn)中的五種地產產品類型及開發(fā)要點。

 

旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)思路與策略

 

一、旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)思路

 

        中機院認為，旅游小鎮(zhèn)的地產開發(fā)思路，應從找準發(fā)展方向、創(chuàng)新權益歸屬、運用互聯(lián)網思維、創(chuàng)新打造吸引核、產品結構創(chuàng)新五個方面入手。

 

1、找準發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產功能化、旅游地產城鎮(zhèn)化

 

        在綜合開發(fā)的背景下，度假地產投資商要注重與城市的結合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產業(yè)運營商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)地產開發(fā)、住宅和度假地產開發(fā)，推動區(qū)域經濟社會綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮(zhèn)開發(fā)初期，應以吸引綜合地產開發(fā)商為主。

 

2、創(chuàng)新權益歸屬：產權酒店、分時度假交換、分權度假、眾籌

 

        旅游地產面臨著一些發(fā)展困境：一是產權和使用權分離；二是度假交換的問題；三是經營的問題；四是高總房價的問題。面臨這些問題，中機院認為，“產權酒店、分時度假交換、分權度假、各類眾籌”，是旅游地產銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。

 

3、運用互聯(lián)網思維：結合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展

 

        房地產與互聯(lián)網的結合主要包括三個方面：一是與產業(yè)業(yè)態(tài)相結合；二是要用互聯(lián)網思維去整合；三是合作發(fā)展。這就需要旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商，第一要有互聯(lián)網思維；第二要將這些技術進行整合；第三要忠于旅游小鎮(zhèn)獨特的生活方式。

 

4、創(chuàng)新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮(zhèn)、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運動聚集等

 

        核心吸引力的成功打造實現(xiàn)了聚集的需求，從而帶來地產的升值。地產的升值又進一步聚集了人氣，形成良性的循環(huán)效應。旅游引爆項目吸引集聚的游客，被引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，帶動休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。

 

5、產品結構創(chuàng)新：形成“持續(xù)經營產品 + 銷售型房地產品”的產品結構

 

        旅游地產最大的盈利，來自二級開發(fā)的房產。旅游房產的種類豐富，特別是房地產市場調控以來，具有經營價值的旅游休閑商業(yè)房產的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。旅游地產在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費領域的業(yè)態(tài)，完善產業(yè)鏈條，未來旅游地產的競爭也將是產業(yè)鏈價值的競爭而不是單一項目的競爭。未來旅游地產開發(fā)很難由一家企業(yè)獨立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。

 

二、旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)策略

 

        中機院認為，旅游小鎮(zhèn)開發(fā)地產的策略包括資源開發(fā)策略、產品開發(fā)策略、運營模式策略及地產商定位策略。

 

1、資源開發(fā)策略

 

        中機院認為應以文化特色為吸引核，做好環(huán)境和景觀。特色的景觀環(huán)境將帶給旅游者、置業(yè)者視覺的沖擊，而特色的文化將帶給旅游者心靈的震撼，達到引領全新生活理念的深層意義。

 

2、產品開發(fā)策略

 

        旅游小鎮(zhèn)開發(fā)中，旅游地產是其有力的基礎支撐，新型旅游地產的發(fā)展強調旅文體康養(yǎng)商的地產綜合開發(fā)。針對目前旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)狀，應從合理布局、項目創(chuàng)新、強化參與體驗、強化服務配套四個方面來進行提升。

 

3、運營模式策略

 

        基于旅游小鎮(zhèn)開發(fā)中面臨的旅游地產發(fā)展現(xiàn)狀，中機院提出融資創(chuàng)新、大運營觀、品牌意識、運營創(chuàng)新四個提升方法。

 

4、地產商定位策略

 

        旅游地產商在地產開發(fā)上的產品層級、綜合性以及土地一二級開發(fā)間的互動越來越強，對旅游產業(yè)的參與越來越深，對旅游產業(yè)的開發(fā)運營能力越來越強，對區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。

 

        這兩個方面結合，形成了旅游地產商自我定位的大幅度升級。

 

旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)形式

 

一、新型城鎮(zhèn)化建設中的旅游地產開發(fā)形式

 

        新型城鎮(zhèn)化建設中，旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)形式主要分為土地一級開發(fā)、PPP模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開發(fā)、泛旅游地產產品開發(fā)。

 

1、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)

 

        所謂一級土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。旅游地產土地開發(fā)，屬于土地一級開發(fā)的范疇。旅游小鎮(zhèn)中的一級土地開發(fā)，涉及很多不同類別，包括城鎮(zhèn)中舊街區(qū)改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，成本往往很高，風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效地提升旅游小鎮(zhèn)區(qū)域地價，實現(xiàn)一級開發(fā)盈利。非城市中心的旅游小鎮(zhèn)，特別是偏遠區(qū)域，環(huán)境好、旅游資源好、地價很低，如果政府對大交通解決得比較好，一級開發(fā)空間就很大，這是絕大多數(shù)房地產商參與旅游地產開發(fā)的關鍵。

 

        旅游地產商參與土地一級開發(fā)，重點是要形成真正的旅游產業(yè)。旅游產業(yè)的價值決定了土地的價值，開發(fā)商必須結合旅游產品開發(fā)，結合旅游地產二級市場開發(fā)，才能真正獲取一級市場的利潤。

 

        當然，在旅游小鎮(zhèn)的建設過程中，存在旅游綜合體、新農村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發(fā)建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發(fā)，相對風險較小，盈利更有保證。這一時期的運營要點在于頂層設計和政策法制層面，頂層設計層面，做好城市規(guī)劃和產業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向；政策法制層面出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機制，保證小鎮(zhèn)的順利推進。

 

2、PPP 模式下的旅游公共設施建設與項目開發(fā)

 

        以 PPP 模式為主導，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關的公共設施建設，而且還能形成一批旅游產品，由地產商經營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由地產商經營，或者地產商完全建成以后交給政府經營。其開發(fā)建設，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過 PPP 或者通過政府的優(yōu)惠扶持，結合土地開發(fā)與旅游項目開發(fā)，使得地產商積極地參與進來。

 

3、泛旅游地產產品開發(fā)

 

        旅游地產產品開發(fā)，不同于一般商業(yè)地產或住宅地產產品，其與旅游產品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產產品開發(fā)，納入區(qū)域綜合開發(fā)的結構之中，深度設計，形成五大類運營模式不同的產品。面向旅游小鎮(zhèn)的地產開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運用泛旅游產業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構下的地產產品。

 

二、旅游小鎮(zhèn)地產開發(fā)產品類型

 

        根據(jù)承載功能的不同，中機院將旅游小鎮(zhèn)中的地產產品類型歸納為五大類：休閑商業(yè)地產、民宿、度假酒店、享老居住地產、文化創(chuàng)意地產。

 

1、休閑商業(yè)地產產品開發(fā)

 

        休閑商業(yè)地產是旅游小鎮(zhèn)中的重要類型，是旅游體驗的重要空間載體，是旅游與城市發(fā)展中，集聚人氣的最好選擇。同時還可優(yōu)化城市商業(yè)格局、充實城市休閑娛樂、形成新的城市功能區(qū)、提升城市形象、增強城市吸引力以及提升城市土地開發(fā)價值。休閑商業(yè)地產可以分為面向游客的旅游休閑商業(yè)地產以及面向居民的社區(qū)休閑商業(yè)地產。

 

2、民宿產品開發(fā)

 

        隨著全民休閑度假時代的來臨，人們對度假居住的需求越來越個性化。最近幾年，民宿呈現(xiàn)井噴式增長態(tài)勢。根據(jù)網絡資料顯示，全國客棧民宿截至 2015 年共有 42658 家。

 

        目前的民宿主要有兩種類型，一種是由傳統(tǒng)民居改造，在保持民居原汁原味鄉(xiāng)土風情的基礎上，進行內部提升；另一種是將高端精品酒店與特色民宿合二為一的精致化民宿，將高端精品酒店的服務理念與地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通過書店、酒吧、藝術空間等多元化休閑業(yè)態(tài)的植入，本身就成為一個吸引核或是度假目的地。

 

        雖然目前的民宿市場競爭比較激烈，但隨著渴望釋壓、追求品質生活的中產階級的崛起，民宿未來的發(fā)展前景依然可觀，關鍵是定位準確。

 

3、酒店地產產品開發(fā)

 

        度假酒店是為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游地產產品，是一種銷售與經營結合的產品。在房地產調控政策實施之后，售后回租型酒店產品，已經成為旅游地產中最好銷售的產品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

 

4、享老居住地產產品開發(fā)

 

        旅游小鎮(zhèn)一般生態(tài)環(huán)境較好，遠離城市，適合養(yǎng)生養(yǎng)老人群，因此享老地產往往也成為其中一種重要的產品類型。對于享老地產來說，主要以居住地產產品為載體，結合醫(yī)療、康復、休閑等養(yǎng)老服務。

 

        享老居住地產產品是指可以為老年人提供經濟供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉等服務內容的居住場所。在旅游小鎮(zhèn)中其基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅等。一個成功的享老居住地產項目，除了滿足基本的居住功能，還需要滿足生活服務功能。

 

5、文化創(chuàng)意地產產品開發(fā)

 

        文化創(chuàng)意地產是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產業(yè)價值鏈的地產模式。文化與旅游產業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經濟發(fā)展形成強大輻射力的高效產業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠對地方經濟產生強大的帶動作用。在旅游小鎮(zhèn)中，文化創(chuàng)意地產主要有文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)、藝術集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。