一、2018中央經濟工作會指引“特色小鎮+產業地產”
2018年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，改革開放40周年，決勝全面建成小康社會、實施十三五規劃承上啟下的關鍵一年。
中央經濟工作會中如何指引產業地產和特色小鎮發展？會議中強調：要推進中國制造向中國創造轉變，中國速度向中國質量轉變，制造大國向制造強國轉變。大力培育新動能，強化科技創新，推動傳統產業優化升級，培育一批具有創新能力的排頭兵企業。
實施區域協調發展戰略。推進長江經濟帶發展要以生態優先、綠色發展為引領。要圍繞“一帶一路”建設，創新對外投資方式，以投資帶動貿易發展、產業發展，推進大中小城市網絡化建設，引導特色小鎮健康發展。
——政策解讀觀點匯總
1、會議把特色小鎮放在了八項工作中的第四項實施區域協調發展戰略中來談，說明特色小鎮的發展要服務于區域協調發展，以提高城市群高質量健康發展為目標，未來特色小鎮的發展以聚集產業，服務區域為主。
2、產業要綠色發展，要圍繞“一帶一路”建設，要創新對外投資方式，要能帶動貿易發展、產業發展。要大力培育新動能，強化科技創新，推動傳統產業優化升級，培育一批具有創新能力的排頭兵企業。
國家政策重點力推特色小鎮的建設培育工作，房企也將特色小鎮作為轉型發展的新方向。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎認為，在目前的情況下，很多房地產企業轉向特色小鎮的開發、建設、運營是有道理的。
在他看來，房地產企業轉向特色小鎮不可怕，可怕的是企業不轉型。房地產企業應該從發展的理念、運營的能力、發展的模式等方面做出改進。例如樹立長期發展的理念，一個特色小鎮的發展需要很多年才能夠培育完善，房地產企業應拋棄過去短平快的思路。
此外，在特色小鎮的發展過程中應追求綜合性收益，包括房產的收益、地產的收益、產業開發的收益、資本投資的收益，也包括特色小鎮發展可能對于其他相關方面提升所帶來的收益。
如今，無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產業地產企業，或是上海元合、內蒙億利金威這類地方企業，都將轉型的戰略指向特色小鎮，產業地產成為新的利益增長點。
二、“特色小鎮+產業地產”，房企怎么做？
產業地產是塊高級蛋糕，如果說賣住宅的是小學生、賣商業地產的是大學生的話，賣產業地產應該算做是研究生了。
產業地產開發周期長，企業能不能沉下心來是關鍵。華夏幸福運營的河北固安工業園區新型城鎮化項目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮”項目從實施到模式成熟大概也需要10年。傳統地產的開發是分享區域產業發展帶來的紅利，而產業地產要將某一產業發展成熟后，才可能獲取相關利益，因此具備持續的產業運營能力是產業地產創新發展的關鍵。
專業化運營管理平臺，產業地產進入長尾時代。 產業地產不是簡單賣掉房子，而是包括出租部分物業、服務園區企業、甚至投資部分園區企業。如果僅用一個非常簡單的買賣結構來做產業地產肯定做不下去，產業地產的“長尾”還在于用戶體驗的“長尾”，企業和園區的關系在入駐之后才真正開始而絕非結束，應讓企業體驗到從硬件到軟件的“長尾化”服務。
產業地產的發展方向是招商、運營和資本運作等體系化平臺的搭建。產業地產原有以土地溢價的盈利模式不可持續，未來產業地產將以自持為主，怎樣吸引并留住企業愈加重要，地產商需要從純粹地產思維轉變為平臺思維，提供全方位和持續的增值服務是關鍵，做企業的問題解決方和成長拍檔，構筑資源平臺并提供一站式服務，完成項目內產業升級和可繼性發展。
產業升級與轉移是產業地產的直接推動力，發達國家產業地產進入成熟發展期，國內正處于工業地產向產業地產轉型期。區域選擇與產業選擇是產業地產能否成功的關鍵，產業轉移作為直接推力，我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求；另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。根據區域自身產業發展的特色，打造跟當地主導產業相契合的產業地產。
最新住建部的一組統計數據顯示，十二五期間，中國的房地產開發投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強房地產企業的市場占有率已經達到20%。在市場集中度越來越高的市場，“強者恒強”的市場格局，不少房企不得不“找米下鍋”。
大城市可供開發用地越來越少。根據2013年建設用地總規模的統計數據，核心城市上海的開發強度高達36%，遠超過法國大巴黎地區的21%，英國大倫敦地區的24%。未來是大城市更新的時代，意味著中國大多數房地產企業將面臨著轉型發展，因為城市更新項目的開發量無法支持大規模房地產企業未來的生存發展。
傳統地產的開發要點在于地段，“特色小鎮+產業地產”的營造要點在于選址，選擇合適的城市群與產業基礎。
營造特色小鎮，關鍵是要找準支點，支點意味著基礎、土壤或市場需求。比如，硅谷其實也是從一個小鎮發展起來的。剛開始，硅谷依托的是斯坦福大學。硅谷內60％到70％的企業是斯坦福教師與學生創辦的，這些人利用知名大學/研究機構的擴散效應，將新理論、新技術、技術人才、風險資本、商業模式導入到產業領域。自1950至今，硅谷一直引領全球的技術創新，成為科技界的麥加。其之所以能夠持續發展，離不開最初的那個原點——斯坦福大學。
目前，特色小鎮的功能需求在于承接城市資源的外溢效應，產業地產土地獲取成本較低，使用非常靈活，既可以作為工業用地出讓，也可以當作綜合類商業用地出讓。對于房企來說，關鍵是要把生地做成熟地，才能獲取土地增值效益。
特色小鎮宜業宜居宜游的三項功能，宜業始終是第一位的，通過特色產業的發展，形成產業聚集，產業聚集帶來就業人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產、金融、公共服務等配套產業及設施的發展，進而推動城鎮化架構的形成。
三、“特色小鎮+產業地產”的開發模式
目前市場上的開發模式主要包括自帶產業模式、先住后產模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等，特色小鎮領域的核心產品春風十里小鎮，涵蓋智慧產業、生態環保產業、大健康產業、金融產業、文旅產業、大農業產業等，可為區域的經濟發展導入可持續的創新產業鏈。同時通過產融聯創："產品+資本+運營"的開發模式，解決政府的產業招商與運營等問題，實現產業升級，推動區域經濟增長。
——自帶產業模式
產業地產是以產業的性質來進行分類的，文旅小鎮就要有旅游產業，金融小鎮就要有金融業的導入。目前大量的特色小鎮在規劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮規劃來看，文旅地產比例遙遙領先。
文旅小鎮對景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發商要低價拿地，必須具備強勢的產業資源導入的能力。比如萬達模式就屬于這種，強勢的文旅IP資源平臺和萬達對當地就業、稅收的拉動是模式的核心，促使地方政府主動低價和萬達合作。
據統計，萬達每個文旅城開業，平均給當地提供2萬個就業機會。在拿地方面具有天然的競爭和談判優勢。這種產業資源優勢，讓萬達在和地方政府談判的過程中能夠處于相對強勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬達在南昌、合肥、重慶、成都、濟南連續3年分批次獲取土地，土地價格不變，底價成交。
在開發模式上，萬達文旅城通過現金流滾資產的模式，以財務運營和資本運作驅動開發。
——先住后產模式
恒大文旅城，目前全國僅海花島和懷來兩個項目，目前均未開業，處于住宅銷售階段。采用開發住宅，承諾后期導入產業配套的開發模式。和萬達不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無自身運營業態和成熟的核心IP資源，在售項目更多是打造硬件配套展示區來吸引客戶，并沒有清晰的開發和拓展模型。
現在地方政府對于特色小鎮項目的前期規劃方案，成熟度的要求越來越高，尤其是在拿地的時候就需要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發模式也越來越難復制。
——借雞生蛋模式
比如綠城的理想小鎮，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內的地區，盤活農業用地，整合農業、健康、教育、頤養、園區服務資源，打造農業+文旅+養老+居住復合小鎮。
綠城模式最大的特點在于聚焦存量土地，輕資產操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發。
與大型農業企業、林場等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時完成小鎮的產業導入。例如與成都多利農莊合作，開發成都小鎮項目；與浙江物產農業合作，開發杭州長樂小鎮；與中大莫干山生態園開發建設公司合作，開發莫干山觀云小鎮等。
綠城小鎮重點在于配套服務體系，綠城選擇構建開放平臺，自己強化關鍵服務，其他服務選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產品的銷售額中，抽取2%左右金額，用于園區配套團隊建設和后續運營服務。
——資源合作模式
傳統房地產企業做產業地產最大的短板就在于產業能力缺乏，沒有自己的產業資源庫和運營經驗，這也是很多房企做產業小鎮最大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮模式，通過聯合外部產業資源進行合作，引進戰略投資者來突破這個問題。
例如碧桂園進入了中城新產業這類專業的產業運營機構，百富東方、清華科技園、優客工場等輕資產產業運營商，以及和思科這類巨型企業簽訂深度的戰略合作協議。通過大型企業的加持，獲得和政府在土地指標和規模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構的風險共擔和成就共享機制來實現長期的運營。
目前來看，碧桂園的科技小鎮選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經開始承接深圳產業轉移的小鎮，在已經有產業基礎的小鎮做拓展開發，一定程度上也降低了產業小鎮的開發難度。
從這四種模式來看，傳統房企轉型做特色小鎮，其實不管是做文旅還是做特色產業小鎮，成敗關鍵在于產業運營。是否有強勢的產業導入與可持續的運營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發模式和盈利模式。
