閱讀之前，請先思考這三個問題：

1、鄉(xiāng)居的產(chǎn)業(yè)機會在哪里?

2、怎么解決土地流轉(zhuǎn)的難點?

3、投資商如何避免砸盤?

一、鄉(xiāng)居是發(fā)展鄉(xiāng)村度假的必然

鄉(xiāng)村旅游內(nèi)涵多元，主要類別包括農(nóng)業(yè)旅游、鄉(xiāng)愁旅游、戶外探索，基于主要類別，還衍生出美酒佳肴、烹飪學(xué)習(xí)、特色民宿、自然學(xué)習(xí)等風(fēng)靡世界的細(xì)分體驗。

鄉(xiāng)村旅游并非近程短時休閑的代名詞，鄉(xiāng)村度假才是效益最大化的旅游形態(tài)。

近程短時是為鄉(xiāng)村休閑，在都市郊區(qū)日常開展，停留3天之內(nèi)，大多一天。

中程中時是為鄉(xiāng)村旅游，多以古村鎮(zhèn)為依托，停留時間不過3-5日;

遠(yuǎn)程長時是為鄉(xiāng)村度假，游客涉足目的地全域，停留時間可達(dá)半月。

度假就是換一種生活方式，鄉(xiāng)村的差異化生活方式供給可謂自然而然、渾然天成。

鄉(xiāng)居是鄉(xiāng)村居民以自用住房為載體，將地方文化、鄉(xiāng)村生活、田園景觀環(huán)境、綠色農(nóng)業(yè)食品等在地資源有機融合的一種特色旅游產(chǎn)品，是扎根于地方文化與鄉(xiāng)村環(huán)境之上的休閑生活方式。

鄉(xiāng)居在國外早就開始做了，在歐美以前叫“購回空間運動”，鄉(xiāng)村的人在鄉(xiāng)村住久了去城里買房子，城市的人因為熱島效應(yīng)和環(huán)境污染，又想到鄉(xiāng)下居住，二戰(zhàn)以后，歐美很多中產(chǎn)階級，尤其汽車普及后聚集在鄉(xiāng)村。

國外很多鄉(xiāng)村都有鄉(xiāng)村客棧、民宿，還有精品酒店(鄉(xiāng)村酒店)、度假村，各式各樣的居住場景，提供鄉(xiāng)村度假和深度體驗的方式。在長三角地區(qū)，已經(jīng)有很多地方這樣。城市化到了一定程度后，鄉(xiāng)村就越來越珍貴。

鄉(xiāng)居的基本原則：

一、對鄉(xiāng)村在地資源的充分利用。

關(guān)鍵在于突破“空閑房間”的局限，充分認(rèn)知、挖掘和組合在地資源體系，并始終保持農(nóng)林漁牧的主業(yè)地位，不可以旅游經(jīng)營越俎代庖;

二、保持小規(guī)模的自有運營。

鄉(xiāng)居產(chǎn)品的主客之間脫離簡單的商品交換層次，上升至社會文化交往的層面，游客的消費與東道主的盈利都只是這一社會交往形式之下的副產(chǎn)品;

三、開展廣泛而深刻的住客互動與交往。

確保實質(zhì)性的主客交流對話，實現(xiàn)城鄉(xiāng)文化的互動，這也是發(fā)展鄉(xiāng)居的關(guān)鍵初衷;

四、提供多樣化的參與體驗項目配套。

客房只是鄉(xiāng)居產(chǎn)品的一個體系，除此之外，豐富多樣的鄉(xiāng)村體驗項目才是民宿經(jīng)營的成功保證，是它們構(gòu)成了“鄉(xiāng)村慢生活”的主要內(nèi)容。

鄉(xiāng)居與田園綜合體是天作之合。鄉(xiāng)居與田園綜合體恰為互補。鄉(xiāng)居需要良好田園環(huán)境為背景和活動空間;鄉(xiāng)居需要優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)提供食物和活動素材;鄉(xiāng)居需要高水平農(nóng)村社區(qū)提供交互支撐;田園綜合體恰可統(tǒng)籌實現(xiàn)上述鄉(xiāng)居訴求。

二、土地問題怎么解決?

田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：

1. 采用土地銀行的方式;
2. 建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社;
3. 農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地的指標(biāo)整理與農(nóng)林復(fù)墾;
4. 土地置換、租賃、入股聯(lián)營等。

土地問題現(xiàn)在不叫門檻了，現(xiàn)在土地政策上也沒問題，只是具體的操作實施細(xì)則還沒完善，微觀方面操作需要創(chuàng)新。

其中，基本農(nóng)田肯定是不能動的，生態(tài)保護也要做，鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)村落和文化的保護及復(fù)興也要做。

創(chuàng)新方面，只要不違背政策和法律法規(guī)，都可以創(chuàng)新。比如廣東那邊，有些傳統(tǒng)村落拆不動，是因為有客觀的文化環(huán)境。

廣東人哪怕到南洋或者海外去了，他都必須保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下來，很多村落是上百年的。這里的困境在于廣東人不愿拆掉，他們的宅基地很難被流轉(zhuǎn)起來。

但這些村落本身就是傳統(tǒng)村落、歷史文化名村，是應(yīng)該先保護的。如果要依此做田園綜合體，就可以依托這個村落來做，把它活化利用。

先流轉(zhuǎn)房子使用權(quán)，用來做民宿餐飲，做接待服務(wù)，在傳統(tǒng)民居基礎(chǔ)上做一個相對更深化的東西，在村民自己居住的物質(zhì)形態(tài)上，轉(zhuǎn)化成依托田園綜合體發(fā)展的文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

在保護的過程中，還要復(fù)興傳統(tǒng)村落，深入挖掘它的文化。有些地方已經(jīng)衰落了，文化挖掘和復(fù)興還需要去找到這個地方的歷史記載或文獻(xiàn)。

做田園綜合體的區(qū)域，首先是農(nóng)業(yè)規(guī)模化和集約化程度比較高，形成了比較大的規(guī)模效益，這是一個很基本的條件。

之后如果要做文旅，最好是有村落形態(tài)，很多人去傳統(tǒng)村落，因為有些含有文化的東西保存了下來，如果沒有含有文化的東西保存下來，就很難了。

另外一個就是地形地貌很有特色，比如周邊有山水的融合，有非常好的空間環(huán)境，有適合人居住或旅游的景觀資源，這些都是很基本的要素。

田園綜合體的頂層規(guī)劃中，哪些民居需要保護，哪些生產(chǎn)生活必須保證，哪些原來的生產(chǎn)生活空間需要保護，把這些確定下來后，再進行土地的整體確權(quán)。

三、有錢不是最重要的能力

農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，這個東西肯定要根據(jù)具體項目來，做的是什么農(nóng)業(yè)很關(guān)鍵，生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)是一個大主題，但具體做什么，是做花卉，還是做養(yǎng)殖種殖，不同農(nóng)業(yè)的做法不一樣。

還有地形地貌環(huán)境空間，這些也不一樣。所以不同的地方做法肯定是不一樣的。田園綜合體的規(guī)劃設(shè)計中農(nóng)業(yè)是先行的，然后再去匹配相應(yīng)的文旅。

在做成園綜合體的時候，首先都要研究農(nóng)業(yè)，要有農(nóng)業(yè)專家參與進來。首先要研究的這個地方做什么農(nóng)業(yè)，還有投資商本身的專長是什么?并不是每個人都能做農(nóng)業(yè)，不做農(nóng)業(yè)，但是肯定要找一家專業(yè)的農(nóng)業(yè)公司參與進來。

這意味著這個團隊里邊，做農(nóng)業(yè)有專業(yè)的人才，沒有專業(yè)的人才做不起來，所以誰來投資，投資商的能力怎么樣?那個能力不僅僅是一個投資人問題，技術(shù)能力如何，人力資源能力如何和運營能力如何，這幾個都是很關(guān)鍵的，這樣就形成了他能不能把這個事做好的能力，這是比資金更重要的能力。

不能每個人都做田園綜合體，找一個團隊做個規(guī)劃，做好以后把政府忽悠一下，把土地指標(biāo)拿下來，最后干不成，那就不行了，所以這個里面也是一個政府管控的問題。就是對投資商本身的能力要進行考察。這個投資商是田園綜合體建設(shè)中的龍頭企業(yè)。

中國做產(chǎn)品走向質(zhì)量化了，要求優(yōu)質(zhì)品質(zhì)。優(yōu)質(zhì)品質(zhì)對投資商的運營能力、技術(shù)能力的要求，比對資金的要求更高。如果對農(nóng)業(yè)一竅不通，他怎么做得起來?

田園綜合體的一二三產(chǎn)融合，在規(guī)劃設(shè)計階段，就要進行完整的體系化的考慮，因為它畢竟是要社會資本進入，社會資本進入以后，必須要體制化考慮這個問題，就是誰來做農(nóng)業(yè)?農(nóng)業(yè)怎么做?怎么做市場?你有什么技術(shù)?

在這個技術(shù)過程中，怎么實現(xiàn)它的增值效應(yīng)?

這個增值效應(yīng)就是怎么把一二三產(chǎn)業(yè)有效的融合，要研究它，用哪些技術(shù)來來做，生產(chǎn)什么東西，怎么生產(chǎn)，都要做全盤規(guī)劃。一開始就要考慮這個問題，規(guī)劃好了才布局。

比如說上萬畝幾萬畝的空間，哪些地方做農(nóng)業(yè)，哪些地方做農(nóng)業(yè)加工，哪些地方做服務(wù)業(yè)，怎么融合都要考慮。

田園綜合體的運營，不能用一個模式去說它，因為模式太固化了。

運營首先要考慮農(nóng)業(yè)的問題，從種子、耕種到銷售，然后深加工，按照工業(yè)化產(chǎn)品來銷售，這本身就是一個產(chǎn)業(yè)鏈。

另外農(nóng)業(yè)和文旅康養(yǎng)融合的運營，也就是文旅產(chǎn)業(yè)如何運營，這又是一個東西，我認(rèn)為農(nóng)業(yè)的利益相對獨立性比較強，只要是專業(yè)化團隊在做就可以，缺少的是文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的運營，中國最缺的是這個。

除了懂文旅項目運作之外，還要懂農(nóng)業(yè)，還要懂工業(yè)，對復(fù)合型團隊要求較高，要整合成一個團隊，形成一個復(fù)合的能力。

四、政府應(yīng)該站在農(nóng)民一方

田園綜合體現(xiàn)在有幾個原則的紅線不能突破，那么最可能出現(xiàn)的問題就是農(nóng)民利益解決不好，農(nóng)民利益被侵占是有可能的。

怎么設(shè)計一個農(nóng)民參與進來的模式，保證農(nóng)民的活動產(chǎn)出，這是最關(guān)鍵的。這個如果做不好，田園綜合體也沒有可持續(xù)性，這是一個最大的問題。這里面涉及到幾方的利益博弈。

資本方進去后，對當(dāng)?shù)睾荜P(guān)鍵，政府在里面扮演的角色很重要，政府不應(yīng)該作為利益相關(guān)者一方參與進去。

也就是政府應(yīng)該是作為協(xié)調(diào)方，而且是利益平衡協(xié)調(diào)的平衡者、公共服務(wù)者，更多是要站在弱勢的一方，站在原住民利益的保護上面去思考這個問題，然后去考慮怎么來保持三農(nóng)問題的均衡發(fā)展，這個挺難的。

如果脫離農(nóng)民，那就不是田園綜合體，而是搞一個旅游開發(fā)項目或康養(yǎng)項目，本質(zhì)上不一樣，田園綜合體首先是三農(nóng)問題。在農(nóng)村干一個度假村，或者一個旅游開發(fā)項目，不是田園綜合體，不能打這個概念。

現(xiàn)在還沒一些保護農(nóng)民利益比較好的模式或模型。四川彭州寶山村是個不錯的案例。

它完全是集體的企業(yè)來操盤，村民都入股了企業(yè)，然后一個領(lǐng)頭人帶領(lǐng)，產(chǎn)業(yè)越做越大，本身就是自己的鄉(xiāng)村集體利益，雖然是資本化操作，但不是外來資本，這是最容易成功的。現(xiàn)在的田園綜合體更多是外來資本在做，所以具體的利益組織構(gòu)建很關(guān)鍵。

這個利益構(gòu)架的搭建，應(yīng)該是資本方、農(nóng)民、政府三方來商量，而不能由誰來主導(dǎo)，如果資本主導(dǎo)，那農(nóng)民的利益很可能被侵占，如果政府為了招商引資與資本方合謀，那更難辦。農(nóng)民在利益組織構(gòu)架中屬于弱勢方，所以政府應(yīng)該保護農(nóng)民的利益。