旅游投資界有一句很經(jīng)典的話(huà)，叫“投資是否賺錢(qián)，70%靠拿地”。首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。田園綜合體怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？
田園綜合體不像傳統(tǒng)的景區(qū)，地產(chǎn)，拿什么？首選農(nóng)村集體建設(shè) ，四荒地， 農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益性建設(shè)用地三類(lèi)。
宅基地的使用對(duì)于田園綜合體開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是最具有商業(yè)價(jià)值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權(quán)分置”，“三權(quán)分置”的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來(lái)的體制，又可以盤(pán)活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可以直接進(jìn)行特色小鎮(zhèn)、民宿等旅游開(kāi)發(fā)利用。例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣(mài)給村集體，村集體和城市資本合作共同開(kāi)發(fā)民宿。第二種方式就是國(guó)務(wù)院一號(hào)文件所提出的“允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房“，將零散的宅基地集中起來(lái)之后，做田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地。
另一個(gè)值得關(guān)注的是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、 同權(quán)、同價(jià)。入市需符合以下條件：一是必須是在33個(gè)土地改革試點(diǎn)縣市才能允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市；二是擬入市用地必須是建設(shè)用地，農(nóng)田等其他非建設(shè)用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性用地，不得用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
當(dāng)前來(lái)說(shuō)比較成功的幾個(gè)案例，都是在宅基地和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地這兩塊來(lái)做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線(xiàn)二線(xiàn)城市或者核心城市，三線(xiàn)強(qiáng)城市的一些中心城市周邊。
農(nóng)林用地主要包括國(guó)家林權(quán)用地和村集體林權(quán)用地。無(wú)論哪種用地，都要明確一個(gè)很重要的問(wèn)題，那就是林業(yè)設(shè)施用地不超過(guò)10畝。這是一個(gè)巨大的坑，例如，有1萬(wàn)畝的森林，那么3%的林業(yè)用地?fù)Q算下來(lái)是多少？很多人理解是300畝建設(shè)用地，其實(shí)是不是這樣的，它有一個(gè)上限。
除了以上幾種地外，在整個(gè)田園綜合體開(kāi)發(fā)中最好用的地是什么？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國(guó)家基本上圍繞著一個(gè)政策：誰(shuí)治理誰(shuí)使用誰(shuí)保護(hù)誰(shuí)受益，允許“四荒”使用權(quán)一定50年或更長(zhǎng)的時(shí)間不變。
另外，一定要注意生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)和土地使用年限的問(wèn)題。
生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)指在生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊重要生態(tài)功能、 必須強(qiáng)制性嚴(yán)格保護(hù)的區(qū)域,是保障和維護(hù)國(guó)家生態(tài)安全的底線(xiàn)和生命線(xiàn)，通常包括重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)域以及生態(tài)環(huán)境敏感脆弱區(qū)。納入生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)的區(qū)域，禁止進(jìn)行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)，從而有效保護(hù)我國(guó)珍稀、瀕危并具代表性的動(dòng)植物物種及生態(tài)系統(tǒng)，維護(hù)我國(guó)重要生態(tài)系統(tǒng)的主導(dǎo)功能。紅線(xiàn)一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經(jīng)國(guó)家同意可以延長(zhǎng)。
有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項(xiàng)目投資，去看它的土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線(xiàn)保護(hù)圖。
第二：怎么拿？
該怎么做：田園綜合體開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃 使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿(mǎn)足田園綜合體園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。策劃需求，規(guī)劃需求，可行性方案！前期必須準(zhǔn)備的東西！
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀(guān)光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類(lèi)農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而且也使得田園綜合體開(kāi)發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠痔飯@綜合體項(xiàng)目夭折。
第三：田園綜合體要防止土地利用當(dāng)中的政策風(fēng)險(xiǎn)
指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。
一、利用基本農(nóng)田有哪些限制
1、農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田，基本農(nóng)田得國(guó)務(wù)院批；
2、不要超越土地利用規(guī)劃；
3、土地要用途管制，這是國(guó)家的基本原則；
4、城市建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)不得已以劣地?fù)Q好地、不得置換基本農(nóng)田。
二、有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制
1、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍；
2、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀(guān)光的地按照建設(shè)用地的管理，稅收不一樣；
3、必須依法依規(guī)按照建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按照農(nóng)用地管理；
4、土地用途，所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢(qián)；了解更多
5、占補(bǔ)平衡。
三、利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障
我們建議通過(guò)正規(guī)渠道，立項(xiàng)審批申請(qǐng)建設(shè)用地，雖然條件比較多。但是也不要投機(jī)取巧，鉆漏洞，當(dāng)心自食其果。
四：如何規(guī)避這些限制？
有些人在田園綜合體開(kāi)發(fā)中，可能會(huì)使用以下六種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：
用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);
以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;
修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿(mǎn)足不破壞耕作層的要求;
修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;
用可移動(dòng)的集裝箱和房車(chē)進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線(xiàn)，從根上將不僅無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。還請(qǐng)大家注意!
最合法安全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。
田園綜合體項(xiàng)目成功否，關(guān)鍵靠拿地，推薦下方活動(dòng)，從土地流轉(zhuǎn)開(kāi)始開(kāi)始，項(xiàng)目規(guī)劃策劃，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，資本對(duì)接，項(xiàng)目考察，全方位了解項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。
中機(jī)產(chǎn)城規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院10余年來(lái)致力于產(chǎn)業(yè)及園區(qū)、鄉(xiāng)村旅游綜合體、農(nóng)業(yè)休閑綜合體的研究，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)家及政資源。客戶(hù)遍布全國(guó)各地！經(jīng)手上項(xiàng)目500+例，其中田園綜合體方面的案例有汕尾市陸河縣林中花溪農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)田園綜合體項(xiàng)目策劃、河間景和田園綜合體發(fā)展規(guī)劃、九臺(tái)區(qū)大健康田園綜合體策劃、北京大興區(qū)愛(ài)情海玫瑰園定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃、恩施硒茶產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商前置研究、北京蟹島農(nóng)業(yè)觀(guān)光園總體建設(shè)規(guī)劃、國(guó)家首批試點(diǎn)項(xiàng)目中國(guó)高安巴夫洛田園綜合體規(guī)劃等。
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