招商道路千萬條，園區定位第一條。根據我們對部分經營困境的產業園區的統計分析（樣本大概300多家），80%是因為前期沒有認真做定位工作甚至是沒做。這些園區的基本操作流程都是這樣的：拿地—規劃—建設—招商—招不到—傻眼了。園區招商之始，在定位。產業園區招商最重要的一環，就是前端的定位。如果定位做好了，園區后端怎么做怎么走，只要不作死，基本都不會偏離航道；但是前端定位要是定偏了，后端就顫顫悠悠、如履薄冰、舉步維艱。所以對產業園區的前期定位，一定要做大量的調研，這絕對是要花大力氣做的事情，前面怎么強調都不為過。每個園區的發展模式都不同，無法抄襲，再加上客戶是產業鏈上的B端企業，產業結構、分布、基礎，客群特征、客戶需求都是隱形的。也就是說你拿地的時候根本不知道客戶在哪兒，賣給誰，他們長啥樣，到底核心需求是什么？所以如果不做精細的調研定位，直接設計開工的話，等于閉著眼睛瞎撞，把命運交給運氣。通過對全國產業園區的招商情況進行統計，“園區招商不好，60%的原因是因為定位錯誤！”這絕不是危言聳聽，也不是替招商不好的園區找借口和理由，事實上，只要是做過園區招商的都深有體會。可以毫不客氣地說，招商團隊都是園區項目的背鍋俠！園區運營商前期為了拿地，定位的產業一般都滿足領導高大上的訴求，而罔顧產業基礎和市場及客戶需求。區位明明只適合做廠房，非要做科技園，非總部基地不干。當然從賬面上來算，肯定是科技園和總部基地的盈利會更高一些，但關鍵是你的區位和產業基礎都不足以園區的招商落地呀！怎么辦？慢慢熬唄，等待區位成熟，地價增值。有錢的熬過去了，但是大部分呢，熬著熬著就死了。因此，無論是政府的招商，還是園中園的招商，都帶有強烈的英雄主義色彩！很多園區的情況都是如此：園區拿地的時，招商團隊不在；產業定位時，招商團隊也沒介入；產品規劃時，招商團隊更沒有參與，但到了最后招商的環節，卻讓招商團隊把園區項目的銷售業績全部搞定！最要命的是，很多園區的定位、產品規劃在前期決策時就弄錯了，然而最終都讓項目總監、招商總監、招商團隊背了鍋。而且整個園區從前端到末端，只有招商才產生利潤，其他所有環節都是成本，招商團隊等于是扛著整個公司的命運和希望在前行，壓力肯定山大。其實，園區招商的江湖之所以水深浪急、盤根錯節，歸根結底出在兩個問題上，信任成本和信息成本。信任成本過高的原因是制度的匱乏和不確定性，招商人員逢項目就講“一事一議”，看起來是表達重視，實質是信息的不透明和制度的不規范。信息成本過高，折射的是行業的變化速度遠遠超過產業規劃和招商團隊的知識儲備，講通俗點，就是不專業。例如團隊不專業，沒有系統不知道怎么干！園區招商的三個重要環節，就是定位、營銷和招商。因此，在招商中，園區必須高度重視定位和營銷，哪怕這個過程是既痛苦又花錢，但是不干就有風險，政策坑，市場坑，客戶需求坑，一個個接踵而至，甚至在園區定位上的一個細小偏差，有可能就要了整個項目的命。】

“十四五”期間，國家提出必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上，而產業園區作為實體經濟高質量發展的“主戰場”，擔負著聚集產業資源、提升產業能級、構建創新生態、促進經濟發展的重要使命。

山東目前擁有各類產業園區總數達到6304個，在產業園區規模上僅次于廣東省(15615)、江蘇省(8848)和浙江省(7172)。

今年4月30日，山東省人民政府出臺了《關于促進實體經濟高質量發展的意見》，其中非常重要的

基于龍頭企業的園區定位

產業鏈龍頭企業具有很強的產業帶動作用，如果園區已經有了一家龍頭企業落地，自然會有產業鏈上下游企業和配套服務企業聚集過來。

園區定位的細分賽道的產業鏈能否做強做大，關鍵還是要看賽道上火車頭的拉動能力，因此園區要把龍頭企業的導入和扶持作業產業集群發展的著力點。

積極引進帶動性強的大型企業，發揮其在產業示范、輻射、信息擴散和銷售網絡方面的帶頭作用，引導資金、技術、人才等各類資源向龍頭企業及其上下游企業聚集，擴大產業聚集規模，增強產業鏈整體競爭力。

但這種模式的問題是一旦龍頭企業倒閉或者退出，對園區而言就是毀滅性的打擊。

◎ 1個園區產業評價篩選工具

產業的概念和邊界有大有小，既有一級產業，也有二級產業，那如何篩選評價出真正適合園區的細分產業呢，我們為大家分享一個簡單好用的產業篩選模型。

這個模型中有七個要素，分別是產業成長性、產業前景、技術能力、競爭生態、政策支持、區域適應性和園區匹配性。

每個要素占據不同的權重，我們對需分析的產業類別進行打分，加權平均后總得分的高低決定了這個產業類別對于園區發展的重要程度。

其中——

01.產業成長性指的是產業的成長速度；

02.產業前景指的是未來產業的發展規模空間；

03.技術能力指的是產業是否具有較高的技術能力要求和技術壁壘限制；

04.競爭生態指的是這個產業在當前的發展階段中的競爭激烈程度；

05.政策支持指的是本地政府對該行業的政策支持力度；

06.區域適應性指的是園區所在城市是否有一定的產業發展基礎或具有共性技術的產業資源；

07.園區匹配性指的是當地園區是否存在明顯競爭優勢，是否具備產業發展的核心要素。

以文化創意產業這個一級產業為例，我們拆解出4個階段15個二級產業類別，然后用產業篩選模型對每一個產業類別進行打分。

綜合得分高的產業類別我們認為就是適合園區發展的主導產業，我們要視為核心產業進行招引培育。

得分居中的產業我們認為是可選行業，可以作為機會行業進行關注。

得分較低的產業我們認為不適合園區的資源稟賦，不建議發展。

基于這個產業篩選模型的分析使用，我們就找出了真正適合本地資源稟賦、具有未來成長性并更容易形成集群規模的園區產業，并將有效形成主導產業+配套產業的園區產業體系，加之以有效的招商運營，進而形成一個可持續發展的園區生態環境。

小結

園區的產業規劃和定位從根本上決定了園區發展的方向、目標和路徑，直接決定了園區的成敗，其重要性不言而喻。

因此，園區在制定產業規劃和定位時，必須腳踏實地的做好前置產業研究和區域分析工作，切實了解企業的真實需求，這樣后期的招商策略、載體空間、運營體系才能更有針對性、更加容易落地，園區才能在開局階段走好、走穩、走順，真正打開園區的未來發展空間。