首批土儲(chǔ)披露 北京全國首發(fā)

一、債券信息

2025年北京市政府專項(xiàng)債券（五至十七期）計(jì)劃發(fā)行總額462.9000億元，品種為記賬式固定利率附息債券，全部為新增債券，期限分為1年期、2年期、3年期、5年期、7年期、10年期、15年期、20年期和30年期九個(gè)品種。資金用途方面，本次公開發(fā)行債券專項(xiàng)用于市本級(jí)和朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)等15個(gè)區(qū)的合計(jì)85個(gè)城市建設(shè)項(xiàng)目。各期債券均無增信措施。

本次公開發(fā)行債券募集資金專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造、土地儲(chǔ)備、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，償債資金來源主要為土地出讓收入和安置房銷售收入等。

二、項(xiàng)目情況

本次北京市政府共披露專項(xiàng)債券土地儲(chǔ)備項(xiàng)目29個(gè)，發(fā)行額度為157.7400億元。

“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”重啟的戰(zhàn)略意義

2024年10月份財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)中提出，將允許專項(xiàng)債券用于收購閑置土地和存量商品房，11月7日：自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回存量閑置土地的通知》，進(jìn)一步明確了專項(xiàng)債收購閑置土地的流程和重點(diǎn)。春節(jié)過后，廣東省多地先后發(fā)布了專項(xiàng)債收購閑置土地的公示，率先打響土地收儲(chǔ)重啟“第一槍”。當(dāng)期收儲(chǔ)項(xiàng)目存在哪些特征？全國范圍內(nèi)閑置土地收購預(yù)計(jì)會(huì)有多大規(guī)模？時(shí)隔五年，“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”再度重啟蘊(yùn)含了哪些戰(zhàn)略意義，對(duì)2025年土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)又將產(chǎn)生哪些影響？

目前“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”的規(guī)模和特征：擬收購規(guī)模占24年土地成交總價(jià)24%-84%之間，擬收儲(chǔ)土地90%以上為地方國企持有，平均折價(jià)率88%。根據(jù)地方政府網(wǎng)站信息顯示，目前已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州五地發(fā)布擬收儲(chǔ)公告，涉及土地共32宗，合計(jì)土地收購面積142公頃、收購總價(jià)格147.5億元，擬收購閑置土地的拿地時(shí)間集中在2020年至2023年期間。從廣東地區(qū)收儲(chǔ)特征來看，目前收購的閑置土地中約91%的土地歸屬為當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)，平均土地收購折價(jià)率約為88%，且有多宗土地按當(dāng)前拍賣原價(jià)收購，擬收購?fù)恋氐脑猛疽宰≌瑸橹鳌谋据喐鞯赝恋厥諆?chǔ)規(guī)模來看總體較為客觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購?fù)恋乜們r(jià)分別占2024年全年土地成交總價(jià)款的84%、54%、46%、31%、24%。

從目前數(shù)據(jù)來看，與去年商品房收儲(chǔ)政策的實(shí)際執(zhí)行力度有所不同，閑置土地收購規(guī)模和收購價(jià)格均略超市場(chǎng)預(yù)期。我們認(rèn)為主要因素是，相對(duì)于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。一則是土地用途更加靈活多樣，收購后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經(jīng)驗(yàn)，二則是并非所有地區(qū)都有保障房需求，三四線城市住宅價(jià)格較低、供給較為充足，直接大規(guī)模收購住宅或?qū)⑿纬砷e置資產(chǎn)。

此外，廣州地區(qū)首批收儲(chǔ)土地項(xiàng)目中亦涉及到民營企業(yè)，我們認(rèn)為未來不排除經(jīng)濟(jì)大省通過閑置土地或存量商品房專項(xiàng)債收購方式，對(duì)系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、提振市場(chǎng)預(yù)期。

全國閑置土地收購規(guī)模或超萬億，短期控制供給長期拉動(dòng)投資。閑置土地收購對(duì)經(jīng)濟(jì)存在緩解現(xiàn)金流和帶動(dòng)新增投資的兩方面影響。我們測(cè)算目前全國合計(jì)尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億方左右，合計(jì)土地價(jià)值約為3.5萬億元左右，假設(shè)未來按照平均80%折價(jià)收購和50%收購量計(jì)算，對(duì)應(yīng)閑置土地收購所需的資金規(guī)模應(yīng)在1.4萬億左右，大幅改善城投和房企現(xiàn)金流。其次，閑置收購短期目的是控制土地供給、促進(jìn)房價(jià)企穩(wěn)、改善現(xiàn)金流，長期仍需用于投資，按照過去土地占房地產(chǎn)開發(fā)投資成本計(jì)算，未來閑置土地回收再利用有望在未來帶動(dòng)1萬億元新增房地產(chǎn)或基建投資。

“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”重啟的戰(zhàn)略意義：地方政府“擴(kuò)表”緩釋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為去年先后推出的多項(xiàng)房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，而存在較高的協(xié)同效應(yīng)。“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”通過增發(fā)專項(xiàng)債方式將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。未來，伴隨城中村改造項(xiàng)目的正式實(shí)施，地方政府無法直接參與項(xiàng)目建設(shè)，仍需以當(dāng)?shù)爻峭豆緸閷?shí)施主體，因此城投公司通過出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造的項(xiàng)目資金本，再配合政策性銀行的貸款支持，使得城中村改造工程得以落地。而按照此前住建部以貨幣化安置的要求，新一輪城中村改造一方面通過舊房拆遷獲得新增“凈地”，另一方面通過貨幣化安置方式（目前來看可能以房票安置為主）可消化房地產(chǎn)企業(yè)的商品房庫存。此外，地方政府還可以通過專項(xiàng)債收購存量商品房，向居民投放保障性住房供給。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債、城中村改造、商品房收儲(chǔ)有望實(shí)現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時(shí)間換空間解決住房供需問題。按照以上政策模式，“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”配合城中村改造，實(shí)際上是通過地方政府“擴(kuò)表”降低當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑婧头康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府短期內(nèi)同時(shí)增加了負(fù)債（專項(xiàng)債）和資產(chǎn)（土地），但通過城中村貨幣化安置降低了當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑妫厥樟顺峭妒种械耐恋兀兄诜€(wěn)定房地產(chǎn)和土地價(jià)格；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言降低了商品房和土地庫存，增加了現(xiàn)金流，有助于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于居民而言是舊房換新房，提升了居住體驗(yàn)。

新一輪“收儲(chǔ)”本質(zhì)上是通過財(cái)政加碼、政府加杠桿方式緩解過去兩年顯著提升的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。而至于地方政府增加的土地庫存和債務(wù)，則可以交給“時(shí)間”化解：一方面地方政府可將回購?fù)恋赜糜诿裆A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另一方面也可以等到未來土地市場(chǎng)回暖后再次投放市場(chǎng)，以獲得土地收入。從這個(gè)角度上來說，未來各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)際上與此前我們提出的“房地產(chǎn)國儲(chǔ)公司” 所發(fā)揮的職能相同，通過土地收購和再投放的方式，調(diào)節(jié)短期房地產(chǎn)供需關(guān)系，長期平抑房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的周期波動(dòng)。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債申報(bào)

申報(bào)要求

土儲(chǔ)專項(xiàng)債的申報(bào)需滿足以下條件：項(xiàng)目必須納入當(dāng)?shù)啬甓鹊耐恋厥諆?chǔ)計(jì)劃，項(xiàng)目涉及的地塊產(chǎn)權(quán)必須清晰，發(fā)行主體為省級(jí)政府，債券期限需與土地儲(chǔ)備項(xiàng)目期限相適應(yīng)。這些條件確保了項(xiàng)目的順利推進(jìn)和資金的高效利用。

申報(bào)流程

土儲(chǔ)專項(xiàng)債的申報(bào)流程涉及多個(gè)關(guān)鍵步驟。首先，明確申報(bào)主體；其次，制定詳細(xì)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃；接著，準(zhǔn)備并完善項(xiàng)目申報(bào)材料，包括可行性研究報(bào)告及其批復(fù)文件、項(xiàng)目實(shí)施方案（項(xiàng)目收益與融資平衡方案及債權(quán)發(fā)行實(shí)施方案）、財(cái)務(wù)評(píng)估報(bào)告以及法律意見書等。隨后，進(jìn)行逐級(jí)申報(bào)審批，并確保信息公開透明，最終實(shí)現(xiàn)債券的正式發(fā)布。這一流程確保了申報(bào)工作的系統(tǒng)性和規(guī)范性。

注意事項(xiàng)

在土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行和使用過程中，有一些關(guān)鍵事項(xiàng)需要特別注意。首先，專項(xiàng)債的發(fā)行和使用必須與特定項(xiàng)目嚴(yán)格對(duì)應(yīng)。其次，發(fā)行期限原則上應(yīng)限制在5年以內(nèi)。此外，項(xiàng)目必須具備充足的凈收益能力。嚴(yán)禁通過地方政府債券以外的其他渠道舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)。最后，應(yīng)強(qiáng)化儲(chǔ)備土地的動(dòng)態(tài)管理，確保土地資源的合理配置和有效監(jiān)督。這些措施將有助于確保土儲(chǔ)專項(xiàng)債的合規(guī)性和項(xiàng)目的成功實(shí)施。