保障性租賃住房建設(shè)是落實(shí)"房住不炒"定位、完善住房保障體系的重要舉措。2025年，國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)保障性租賃住房的政策支持力度，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券作為重要的融資工具，在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。中機(jī)院爭(zhēng)資立項(xiàng)小組依據(jù)《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》?、《保障房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債申報(bào)要求及融資模式》?等最新政策文件編制，旨在為各地申報(bào)保障性租賃住房專(zhuān)項(xiàng)債提供系統(tǒng)指導(dǎo)。中機(jī)院爭(zhēng)資立項(xiàng)小組從主管部門(mén)職責(zé)、政策支持內(nèi)容、項(xiàng)目申報(bào)條件、審核關(guān)鍵要點(diǎn)等維度進(jìn)行全面解析，并附最新申報(bào)材料清單，幫助申報(bào)單位準(zhǔn)確把握政策要點(diǎn)，提高項(xiàng)目申報(bào)成功率，推動(dòng)保障性租賃住房項(xiàng)目順利實(shí)施，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

一、主管部門(mén)及職責(zé)分工

財(cái)政部門(mén)?：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)債額度分配、資金下達(dá)及使用監(jiān)管

省級(jí)財(cái)政部門(mén)：組織項(xiàng)目申報(bào)評(píng)審，確定轉(zhuǎn)貸方案?

市縣財(cái)政部門(mén)：負(fù)責(zé)本地區(qū)資金審核撥付、預(yù)算績(jī)效管理?

住建部門(mén)?：負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃編制與組織實(shí)施

制定保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃?

審核項(xiàng)目實(shí)施方案，監(jiān)督工程質(zhì)量和進(jìn)度?

發(fā)改部門(mén)?：負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批立項(xiàng)

審核項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等前期文件?

參與專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目聯(lián)合評(píng)審?

二、政策內(nèi)容要點(diǎn)

債券性質(zhì)?：省級(jí)政府發(fā)行的政府債券，以項(xiàng)目收益償還?

支持方式?：

直接用于保障性租賃住房建設(shè)?

可用于配套基礎(chǔ)設(shè)施（不超過(guò)總投資的20%）?

額度分配?：實(shí)行"資金跟著項(xiàng)目走"原則，向準(zhǔn)備充分地區(qū)傾斜?

期限利率?：平均期限14.3年，平均利率3.34%左右（以2024年數(shù)據(jù)為參考）?

三、支持范圍與項(xiàng)目要求

（一）支持范圍

建設(shè)類(lèi)型?：

新建保障性租賃住房項(xiàng)目?

存量房屋改建改造項(xiàng)目（含商業(yè)、辦公等非住宅改建）?

收購(gòu)存量商品房用作保障性租賃住房（需符合地方收購(gòu)政策）?

區(qū)域限制?：人口凈流入的大城市及省級(jí)指定城市?

（二）項(xiàng)目條件

規(guī)劃要求?：

納入省級(jí)保障房計(jì)劃或目標(biāo)責(zé)任書(shū)?

符合城市國(guó)土空間規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃?

土地要求?：取得合法用地手續(xù)（可適用保障房用地優(yōu)惠政策）?

收益要求?：項(xiàng)目自身收益能覆蓋融資本息（覆蓋率≥1.1倍）?

負(fù)面清單?：

不得用于樓堂館所、商業(yè)開(kāi)發(fā)?

不得用于教育、醫(yī)療等非直接相關(guān)配套設(shè)施?

四、申報(bào)條件

主體資格?：

地方政府部門(mén)或國(guó)有企業(yè)（含城投平臺(tái)）?

社會(huì)資本參與需與政府方簽訂合作協(xié)議?

項(xiàng)目狀態(tài)?：

已完成立項(xiàng)、用地、環(huán)評(píng)等審批手續(xù)?

已編制可行性研究報(bào)告和融資平衡方案?

資金需求?：

項(xiàng)目資本金比例符合國(guó)家規(guī)定（一般不低于20%）?

明確專(zhuān)項(xiàng)債資金使用計(jì)劃和償還來(lái)源?

其他要求?：

未獲得其他中央財(cái)政資金重復(fù)支持?

項(xiàng)目單位信用良好，無(wú)重大違法違規(guī)記錄?

五、審核要點(diǎn)

合規(guī)性審查?：

項(xiàng)目是否符合專(zhuān)項(xiàng)債支持領(lǐng)域和負(fù)面清單要求?

前期審批手續(xù)是否完備?

可行性審查?：

建設(shè)方案是否合理可行?

運(yùn)營(yíng)管理模式是否可持續(xù)?

收益性審查?：

租金收入測(cè)算是否合理（一般低于市場(chǎng)租金90%）?

融資平衡方案是否穩(wěn)健（重點(diǎn)審核成本收益測(cè)算）?

風(fēng)險(xiǎn)審查?：

地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)（紅橙黃綠區(qū)域差異化管理）?

項(xiàng)目單位償債能力評(píng)估?

六、申報(bào)窗口及流程

申報(bào)時(shí)間?：

常規(guī)申報(bào)：每年3-4月、9-10月（具體以財(cái)政部通知為準(zhǔn)）?

補(bǔ)充申報(bào)：根據(jù)額度剩余情況不定期開(kāi)放?

申報(bào)流程?：

[項(xiàng)目?jī)?chǔ)備] --> [錄入專(zhuān)項(xiàng)債系統(tǒng)] --> [省級(jí)部門(mén)初審] --> [財(cái)政部審核] --> [額度下達(dá)] --> [債券發(fā)行]

評(píng)審流程?：實(shí)行"兩評(píng)一案"制度（項(xiàng)目評(píng)估、償債評(píng)估、融資平衡方案）?

七、申報(bào)材料清單

基礎(chǔ)材料?：

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批復(fù)文件?

用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)/土地使用權(quán)證?

環(huán)評(píng)批復(fù)文件?

初步設(shè)計(jì)批復(fù)（如有）?

專(zhuān)項(xiàng)債材料?：

"兩評(píng)一案"完整報(bào)告?

項(xiàng)目收益與融資自求平衡測(cè)算表?

信用評(píng)級(jí)報(bào)告（如需）?

保障房專(zhuān)項(xiàng)材料?：

納入省級(jí)保障房計(jì)劃的證明文件?

住房保障部門(mén)出具的認(rèn)定意見(jiàn)?

租金定價(jià)方案及價(jià)格主管部門(mén)意見(jiàn)?

其他材料?：

項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表?

資金管理制度和專(zhuān)戶(hù)設(shè)立方案?

績(jī)效目標(biāo)申報(bào)表?

八、注意事項(xiàng)

項(xiàng)目包裝?：

合理確定項(xiàng)目規(guī)模（建議3-10億元）?

可打捆申報(bào)，但需確保項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性?

收入測(cè)算?：

除租金收入外，可考慮配套商業(yè)、停車(chē)位等收益?

需提供第三方評(píng)估報(bào)告佐證收益測(cè)算?

最新政策?：

2025年新增存量房收購(gòu)支持方向?

放寬部分城市改建項(xiàng)目資本金比例要求?

常見(jiàn)問(wèn)題?：

避免與中央預(yù)算內(nèi)投資等其他資金重復(fù)申報(bào)?

確保項(xiàng)目在債券存續(xù)期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生收益?

保障性租賃住房地方政府專(zhuān)項(xiàng)債資金申報(bào)成功案例分析

1、成都市高新區(qū)"青年人才公寓"項(xiàng)目

項(xiàng)目概況?：2024年成功發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債5億元，建設(shè)1200套保障性租賃住房，主要面向新就業(yè)大學(xué)生和青年科技人才?

創(chuàng)新做法?：

采用"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才公寓"捆綁申報(bào)模式，實(shí)現(xiàn)職住平衡?

通過(guò)配套商業(yè)租金（不超過(guò)總收益30%）增強(qiáng)項(xiàng)目收益平衡能力?

關(guān)鍵數(shù)據(jù)?：債券期限15年，利率3.25%，項(xiàng)目收益覆蓋率達(dá)1.3倍?

2、綿陽(yáng)市科技城保障房項(xiàng)目

項(xiàng)目特色?：2025年獲批8億元專(zhuān)項(xiàng)債，將存量商業(yè)辦公樓改造為保障性租賃住房，節(jié)約用地指標(biāo)46畝?

申報(bào)亮點(diǎn)?：

創(chuàng)新采用"改建+運(yùn)營(yíng)"一體化收益測(cè)算模型?

配套智慧社區(qū)管理系統(tǒng)，降低后期運(yùn)營(yíng)成本?

實(shí)施效果?：項(xiàng)目綜合收益率達(dá)5.8%，較傳統(tǒng)建設(shè)模式縮短工期40%?

3、自貢市產(chǎn)業(yè)工人社區(qū)項(xiàng)目

運(yùn)作模式?：2024年發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債3.2億元，由園區(qū)國(guó)企統(tǒng)建統(tǒng)管，定向服務(wù)重點(diǎn)企業(yè)員工?

成功要素?：

與三家企業(yè)簽訂10年租約協(xié)議，鎖定70%房源?

配套建設(shè)共享食堂、健身中心等增值服務(wù)設(shè)施?

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?：債券存續(xù)期內(nèi)預(yù)計(jì)產(chǎn)生租金收入4.8億元，覆蓋本息1.2倍?

4、德陽(yáng)市軌道交通人才社區(qū)

申報(bào)創(chuàng)新?：2025年通過(guò)"TOD+保障房"組合申報(bào)，獲批專(zhuān)項(xiàng)債6.5億元?

核心經(jīng)驗(yàn)?：

利用地鐵上蓋空間開(kāi)發(fā)，提高土地利用效率?

建立租金與CPI聯(lián)動(dòng)調(diào)整機(jī)制，保障收益穩(wěn)定性?

社會(huì)效益?：解決2000名軌道交通一線(xiàn)員工住房問(wèn)題，員工流失率下降35%?

5、成功案例共性特征

規(guī)劃先行?：全部納入省級(jí)保障房項(xiàng)目庫(kù)，符合國(guó)土空間規(guī)劃要求?

收益多元?：平均配套商業(yè)面積占比18-25%，有效補(bǔ)充租金收益?

機(jī)制創(chuàng)新?：80%項(xiàng)目采用"政企合作"模式，引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)?

風(fēng)險(xiǎn)可控?：債券存續(xù)期均設(shè)置3年運(yùn)營(yíng)緩沖期，建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度?