今年專項(xiàng)債作為地方政府收購閑置土地的重要財(cái)政工具，在盤活存量土地、加快土地風(fēng)險(xiǎn)化解等方面發(fā)揮了積極作用。各地亦積極推進(jìn)有關(guān)工作。當(dāng)然，從高效系統(tǒng)推進(jìn)此類工作的角度出發(fā)，專項(xiàng)債工具和工作還需要優(yōu)化。本部分針對(duì)今年前5月觀察的情況，對(duì)專項(xiàng)債操作現(xiàn)狀與存在問題進(jìn)行深入分析，并提出相應(yīng)建議。

三個(gè)市場(chǎng)上反饋的情況

1、操作流程與政策覆蓋的問題

部分縣城對(duì)專項(xiàng)債的操作流程缺乏了解，不清楚具體由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，以及是否覆蓋到縣城一級(jí)的土地。這就導(dǎo)致地方在推進(jìn)專項(xiàng)債項(xiàng)目時(shí)出現(xiàn)新的情況，即信息對(duì)接依然存在問題。當(dāng)然，隨著目前專項(xiàng)債工作的開展，信息會(huì)更加全面有序透明。但從高效推進(jìn)專項(xiàng)債工作的角度，依然需要持續(xù)優(yōu)化工作方案和流程，以提高專項(xiàng)債的發(fā)行與使用效率。

2、銀行與土地抵押問題

需要看到，專項(xiàng)債本身是比較成熟的一項(xiàng)政策，但是“土地情況不成熟”。部分土地已捆綁開發(fā)貸或存在抵押情況，銀行對(duì)回購流程不清晰，也會(huì)影響“帶押過戶”等工作的推進(jìn)。總體上說，對(duì)此類閑置土地的認(rèn)識(shí)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出對(duì)傳統(tǒng)土地的認(rèn)識(shí)和理解，尤其是需要把握好此類土地的瑕疵問題，更好找到突破口。

3、項(xiàng)目書質(zhì)量與心態(tài)

觀察部分專項(xiàng)債發(fā)行的項(xiàng)目書，存在敷衍的情況。部分地方和企業(yè)對(duì)專項(xiàng)債項(xiàng)目書編制不認(rèn)真，存在錯(cuò)別字或表述不清晰的情況。這反映出一種“搭便車”的心態(tài)，認(rèn)為只要納入被地方政府收購名單即可，而細(xì)節(jié)不重要。這種心理下，此類專項(xiàng)債收購閑置土地的操作就會(huì)變?yōu)榱饔谛问剑绕涫遣糠謬笳J(rèn)為地方政府會(huì)兜底，所以容易產(chǎn)生“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題，并導(dǎo)致專項(xiàng)債項(xiàng)目的質(zhì)量參差不齊。

專項(xiàng)債操作中存在的問題

1、土地評(píng)估與收購難度

評(píng)估復(fù)雜是比較關(guān)鍵的問題。土地評(píng)估工作復(fù)雜，涉及多個(gè)方面，導(dǎo)致收購進(jìn)度緩慢。這是目前專項(xiàng)債有關(guān)工作需要密切把握的。同時(shí)，從收購的難度和風(fēng)險(xiǎn)來看，也不排除部分地方收購的主動(dòng)性不足。因?yàn)橐恍╅e置土地的質(zhì)量不高，或二次招拍掛的市場(chǎng)潛力小，所以很容易變?yōu)樾碌娘L(fēng)險(xiǎn)，并轉(zhuǎn)移到土地儲(chǔ)備中心和有關(guān)政府部門中。

2、土地性質(zhì)與收購對(duì)象

國企土地被收購的比重明顯是很高的。部分地方在收購?fù)恋貢r(shí)，傾向于收購國企土地，導(dǎo)致“左手換右手”的現(xiàn)象，缺乏實(shí)質(zhì)性變化。換句話說，無非是一些土地的權(quán)屬從國企層面轉(zhuǎn)移到土地儲(chǔ)備中心，自然是沒有真正化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。另外，此類操作也容易產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，比如說民營企業(yè)容易被忽視：在收購過程中，民營企業(yè)土地往往被忽視，這與“一視同仁”的金融政策原則相悖，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

3、土地用途與市場(chǎng)需求

用途不明確是比較大的問題。收購后的土地用途不明確，缺乏市場(chǎng)消化的好渠道和支撐，容易導(dǎo)致土地再次閑置。雖然從實(shí)操中，我們發(fā)現(xiàn)，一些地方是希望將土地的規(guī)劃等條件優(yōu)化，進(jìn)而變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的住宅用地進(jìn)行再出讓。但客觀上說，目前一些既有的招拍掛市場(chǎng)上，好的土地項(xiàng)目并不缺，且都是非常好的住宅用地。那么此類閑置土地后續(xù)變?yōu)樽≌玫兀涫袌?chǎng)潛力多大，是值得商榷的。這也反映了一個(gè)問題，也就是對(duì)于此類土地有關(guān)的市場(chǎng)需求挖掘不足。地方政府在收購?fù)恋貢r(shí)，未充分挖掘市場(chǎng)需求，導(dǎo)致收購的土地與市場(chǎng)需求脫節(jié)，也會(huì)使得既有的工作推進(jìn)緩慢。

建議與對(duì)策

1、明確操作流程與政策覆蓋

在此領(lǐng)域后續(xù)需加強(qiáng)培訓(xùn)與指導(dǎo)。對(duì)地方政府和企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)債操作流程的培訓(xùn)與指導(dǎo)，以確保政策得到有效執(zhí)行。而對(duì)于此類操作流程，不能簡單停留在“如何收”的層面上，而要把“地塊未來開發(fā)潛力”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)周期”、“一些常見的堵點(diǎn)問題”等領(lǐng)域進(jìn)行深入分析，展開更為務(wù)實(shí)的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

2、規(guī)范土地評(píng)估與收購流程

要完善評(píng)估機(jī)制。建立完善的土地評(píng)估機(jī)制，確保評(píng)估結(jié)果的公正性與準(zhǔn)確性。同時(shí)要適當(dāng)平衡收購對(duì)象的比重，比如說在收購?fù)恋貢r(shí)，應(yīng)平衡國企與民營企業(yè)的土地，確保“一視同仁”的原則得到落實(shí)。在這方面要適當(dāng)設(shè)定比例或時(shí)間工作表。

3、明確土地用途與挖掘市場(chǎng)需求

對(duì)規(guī)劃土地用途要進(jìn)行拓展。在收購?fù)恋厍埃瑧?yīng)明確土地用途，確保收購的土地能夠得到有效二次利用。而對(duì)于此類用途的研究，關(guān)鍵要“挖掘”或“創(chuàng)造”需求。尤其是結(jié)合今年5月份以來各地反饋的新情況，不斷研究用地需求。比如說文旅消費(fèi)需求積極釋放、高端需求總體強(qiáng)勁、城市建設(shè)者管理者用房需求等，研究此類需求，將有助于促進(jìn)有關(guān)用地需求潛力的挖掘。

結(jié)論

專項(xiàng)債作為地方政府融資和財(cái)政中的重要工具，在今年更好推進(jìn)“嚴(yán)控增量、盤活存量、提高質(zhì)量”方面發(fā)揮了積極作用，各地也積極推進(jìn)專項(xiàng)債收購閑置土地的有關(guān)工作，其對(duì)于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡發(fā)揮了積極作用。我們認(rèn)為，總結(jié)今年前5月的工作實(shí)踐，更好推進(jìn)工作方式的優(yōu)化，對(duì)于發(fā)揮專項(xiàng)債工具功能等都有積極作用，亦在此類過程中更好促進(jìn)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解。