在中國經濟邁向高質量發展的關鍵階段，地方政府專項債券成為穩投資、促增長的重要政策工具。2026年專項債申報工作即將啟動，城市更新2.0、新基建、鄉村振興三大領域憑借政策支持力度大、收益模式清晰、社會效益顯著等特點，成為最具投資價值的“黃金賽道”。

城市更新2.0作為三大“黃金賽道”之首，呈現出從“大拆大建”到有機更新、從“單一改造”到運營一體化的顯著趨勢。城市發展已從“增量擴張”轉向存量提質，城市更新2.0成為推動城市高質量發展的重要抓手，也是2026年專項債申報的“黃金賽道”之一。

一、城市更新2.0：政策最前沿的投資高地

1. 城中村改造：政策驅動，資金密集

根據國務院“城中村改造三年行動（2024-2026）”計劃，2026年將是該行動的收官之年，政策支持力度達到頂峰。申報項目必須納入省級項目庫，且需要配套資金不低于總投資的20%。

成功案例：杭州某區采用“拆改結合”模式，獲批專項債券資金達25億元。該項目通過土地出讓收入和商業運營收入實現了資金平衡，為同類項目提供了可復制的范本。投資者可重點關注位于一線城市和強二線城市核心區域的城中村改造項目，這些項目具有更高的資產價值和收益保障。

新趨勢：目前更強調“零增地擴改建”模式，在原有土地上通過提高建筑容積率、優化布局來提升土地利用效率和產出效益，實現土地的集約化利用和經濟效益的雙重提升。

2. 老舊小區功能提升：民生導向，運營為王

“改造+運營”一體化模式成為新趨勢，通過充電樁建設與物業費收益等組合形式實現項目自我造血。財政補貼最高可達項目總投資的30%，但需提供區縣級配套文件作為支撐。

重點方向：

加裝電梯：解決老舊小區居民上下樓難題

智慧化改造：引入智能門禁、車輛識別系統提升安全性與便捷性

適老化設施：建設無障礙通道、社區養老服務設施

成功案例：重慶市南岸區自2021年起，已有超40個區級項目納入全市城市更新試點，累計改造老舊小區430萬平方米，覆蓋5.1萬戶居民。該區通過“不破壞原有格局、不割裂文化記憶”的原則，不僅改善了居住環境，還引入新業態，形成“環境優化—業態集聚—人氣回升”的良性循環。

3. 地下管網“里子工程”：高補貼比例，門檻嚴格

2026年地下管網更新改造項目補貼比例高達70%，但申報門檻相應提高：必須提供管網現狀檢測報告，無報告項目將直接被否決。檢測報告需詳細說明管網老化程度、破損位置和運行狀況，為改造方案提供科學依據。這類項目雖前期要求高，但一旦符合條件，獲得資金支持的比例也最高。

二、成功案例深度剖析

案例一：上海普洛斯“零增地擴改建”模式

普洛斯上海新西北物流園采用“零增地擴改建”模式，在保持土地面積不變的情況下，通過提高建筑容積率、優化布局和資源配置，凈新增建筑面積約9.8萬平方米。

項目一期投入運營后出租率已超90%，并引入了全球連鎖超市ALDI奧樂齊等頭部企業7。這種模式避免了新增工業用地供給的困難，通過存量資產升級滿足市場對高品質載體的需求，成為優化城市物流結構的關鍵。

案例二：廣州夏茅村工業園改造

珠江實業集團旗下廣州城市更新集團主導的夏茅村級工業園改造項目，采用“國企引領+村社聯動+專業運營”模式，通過市場化手段精準盤活存量土地資源。

項目投資超10億元將原有老舊廠房和倉庫改造為“產業辦公+商業消費+電競娛樂”三鏈融合的現代活力園區。全部建成后年營收預計超10億元，年納稅總額超1.6億元，帶動村集體年增收2400萬元。

案例三：武漢漢正街新安九如片更新

武漢市漢正街新安九如片城市更新項目采用“慎拆慎建保肌理”的原則，強調微觀設計須符合宏觀規劃，尤其是保護好城市綠廊和歷史街巷等尺度。

中標方案提出了“交通、肌理、風貌、運營四維街區重構”更新框架，“五坊二十二組團”分區結構，以及“非標商業組織、游牧式運營、原住民空間權入股”等創新運營思路

三、申報材料清單及注意事項

核心申報材料清單

根據各城市更新政策要求，申報城市更新項目通常需要準備以下材料：

1.項目實施主體資格確認申請書

2.申請人身份證明文件（企業提供營業執照復印件等）

3.城市更新單元規劃確定的項目拆除范圍內土地和建筑物的測繪報告、權屬證明及抵押、查封情況核查文件

4.申請人形成或者作為單一主體的相關證明材料

5.更新意愿證明材料（如舊居住區業主委托申報的，須提供計劃申報委托書）

6.三圖一表：更新單元范圍圖、現狀權屬圖、建筑物信息圖和地塊現狀詳細信息一覽表

7.管網現狀檢測報告（針對地下管網項目，此為必需文件）

8.收益平衡方案：詳細說明項目資金平衡計劃和收益來源

關鍵注意事項

1.政策合規性：確保項目符合國家和地方城市更新政策導向。

2.權屬清晰：城市更新項目往往涉及復雜的土地權屬問題，特別是集體土地轉國有和歷史遺留產權的確權。必須確保合法合規的土地轉化是順利推進項目的基礎。

3.資金平衡：設計合理的資金結構，可以結合專項債、REITs和社會資本（PPP模式）等多種資金來源，確保項目資金充足且成本可控。

4.分區管控：注意深圳市等地方推出的商業性辦公分區管控政策，全市劃分為戰略預留區、適度配置區、嚴格控制區三類區域，對城市更新項目實施分區管控。

5.長效運營：方案中需充分考慮項目更新后的運營模式，確保項目具有自我造血能力，避免投入產出失衡問題。

四、重要時間節點

（一）核心窗口期（2025年9月-10月）

1.省級項目儲備庫關閉：多數省份要求10月底前完成2026年專項債項目申報（部分省份如廣東、江蘇等提前至9月底）。

2.國家重大建設項目庫填報：通過國家發改委系統提交項目信息（需同步完成可研、環評等前置手續）。

（二）審核期（2025年11月-12月）

1.省級初審：地方財政/發改部門篩選項目，剔除不合規、收益不足項目。

2.國家復核：財政部、發改委聯合審查，反饋問題清單（未通過項目可補正，但時間緊迫）。

（三）額度分配（2026年1月-3月）

1.財政部下達額度：全國總規模預計超3.8萬億元（具體分省額度根據項目質量分配）。

2.省級額度分解：優先支持成熟度高、年內可開工的項目。

五、 結語：城市更新邁向高質量發展新階段

城市更新2.0階段已經不再僅僅是物理空間的改造，更是機制創新、產業升級與社區治理協同推進的系統工程。

2026年專項債申報為城市更新項目提供了重大機遇，但也對項目的規劃質量、運營模式和資金平衡提出了更高要求。

成功的城市更新項目需要堅持“以人為本、有機更新、可持續發展”的理念，從“單一改造”走向“多元融合”，從“硬件提升”走向“運營為王”，才能真正實現城市品質提升和可持續發展的雙贏目標。

城市更新本質上是為城市發展注入新動能，為居民生活創造新價值。2026年，抓住專項債機遇，推動城市更新從“量”的擴張轉向“質”的提升，正是時候。