隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)建筑在功能和形式上已發(fā)生了很大的變化，各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型商業(yè)綜合體。這些大型商業(yè)綜合體集購物、餐飲、娛樂、文化、藝術(shù)等消費功能于一體，甚至可同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設(shè)施和多樣化商品步行街等各種商業(yè)形態(tài)。此類綜合體具有面積規(guī)模大、人員密集、建筑功能業(yè)態(tài)復(fù)雜等特點，發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散量大、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果，其在防火分區(qū)、安全疏散、現(xiàn)代消防設(shè)施等方面也都具有不同于一般民用建筑的獨特性。而目前我國尚無針對此類商業(yè)綜合體設(shè)計的專門規(guī)范，疏散設(shè)計除依據(jù)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（以下簡稱《商規(guī)》）、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《建規(guī)》）、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《高規(guī)》）外，還要遵循相關(guān)功能涉及的眾多規(guī)范。因現(xiàn)行國家標準對大型商業(yè)建筑防火設(shè)計所采取的措施針對性不足，有些地方又出臺了地方性的設(shè)計標準作為補充，如上海市《大中型商場防火技術(shù)規(guī)定》（以下簡稱《上海規(guī)》）、《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《重慶規(guī)》）等以及公安部《人員密集場所消防安全管理》（以下簡稱《密管》），而各規(guī)范對類似措施的做法規(guī)定也不完全一致。在大型商業(yè)中合體的設(shè)計需要多方合作、協(xié)調(diào)完成設(shè)計工作。

 

        大型商業(yè)綜合體地產(chǎn)項目的功能較多，業(yè)態(tài)較復(fù)雜，涉及市場研究、定位策劃、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計、招商、營銷、商業(yè)運營管理、物業(yè)運營管理等多個專業(yè)，當今的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已認識到商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有著極大的差別。要做好商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)從如下五個方面重視：

 

一、高度專業(yè)化操作模式

 

        隨著國十條等住宅地產(chǎn)限制政策的出臺，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，ShoppingMall或商業(yè)綜合體項目如雨后春筍般在九州大地拔地而起，但眾多ShoppingMall或商業(yè)綜合體項目相繼擱淺，也反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項目在操作上出現(xiàn)了很大的問題，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認識不夠。

 

        與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的定位策劃、中期的規(guī)劃設(shè)計和招商、及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要具有高度專業(yè)化水準的操作能力。

 

        而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。

 

二、重視專業(yè)的顧問公司

 

        認識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)顧問公司與商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準的項目論證是招商的短腿。

 

        此外，專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司的指導(dǎo)是項目規(guī)劃設(shè)計出一個達到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)規(guī)劃設(shè)計和管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問與商業(yè)管理公司。

 

三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計

 

        商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

 

        而大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)綜合體通常都包含主力百貨、超市、大量專賣店、多種形式的餐飲店和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、車流在水平、垂直交通與消防疏散的組織上相當復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經(jīng)營對物業(yè)需求，特別是可視性和易達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網(wǎng)、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調(diào)、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)遵循兩個設(shè)計理念：一是主力店和次主力店應(yīng)按市場與商家的普遍需求的高標準設(shè)計；二是商業(yè)空間的設(shè)計應(yīng)滿足絕大部分商家的物業(yè)需求，而且可分可組，靈活切割。因為在不同的品牌商家在不同的地區(qū)、不同的城市、不同區(qū)位其銷售的商品有所不同，導(dǎo)致開店的規(guī)模也不同，故其對項目的物業(yè)需求也有所不同；而且每個項目在設(shè)計階段到建成需要相當長的一段時間，市場會應(yīng)時間而改變。商業(yè)綜合體的設(shè)計需要考慮市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

 

        另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

 

四、規(guī)劃與策劃的建議

 

        大型商業(yè)綜合體項目的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運營上的巨大困難。

 

        大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標，包括經(jīng)濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。

 

        在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮策劃與商業(yè)規(guī)劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中應(yīng)考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

 

        交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預(yù)期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

 

        認知便利是指在局部區(qū)位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

 

        5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

 

五、業(yè)態(tài)與功能之間關(guān)系

 

        在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

 

        商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

 

        不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點部位不能簡單照搬國內(nèi)外的成功實例，而應(yīng)根據(jù)項目實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。

 

        商業(yè)地產(chǎn)項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業(yè)地產(chǎn)項目進行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。

 

        在商業(yè)運營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。

 

        商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)和精神需求，也對建筑設(shè)計提出了更高的要求，甚至其中有許多內(nèi)容在國內(nèi)無規(guī)范可循。這都需要設(shè)計師具有對商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術(shù)能力。

 

        綜合來講，商業(yè)綜合體的設(shè)計涉及的功能多，業(yè)態(tài)廣，需要多方協(xié)作，每個階段都對商業(yè)地產(chǎn)的成功運作是非常重要，甚至事關(guān)項目的成敗，設(shè)計者應(yīng)對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業(yè)態(tài)的物業(yè)需求、發(fā)展商的投資目標等多方面綜合考慮，才能設(shè)計出一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。