目前我國不少地區經濟面臨“產業空心化，地產泡沫化”的現象，產業地產以產業為出發點和落腳點，是解決這一問題的關鍵，得到政府以及多方利益相關者的追逐。2014年被認為是產業地產爆發之年，在房企紛紛轉型、實體企業進入不動產開發、地方投融資平臺盤活等背景下，產業地產不僅得到眾多資本的青睞與投資，一批以產業地產為主營業務的企業登陸資本市場成功上市，顯現出產業地產的發展潛力。尤其以物流、孵化器、影視產業園等行業分支為代表迅速占領產業地產發展跑道。2015年，產業地產熱度不減，這些熱點版塊能否持續發熱成為地方政府及業內關注焦點。

物流園區或面臨洗牌

新的一年，物流地產熱依然會持續。國內對現代化的倉儲設施處于供不應求的狀態，投資回報率已超過商業地產。很多之前拿到土地的開始實際落實項目，而且依然會有地產商繼續進入。

不過，企業大規模進入物流地產，或會有泡沫存在。目前已經出現一些物流園區經營不善、閑置和重新定位的問題。這是因為，盡管國家出臺了《全國物流園區發展規劃》，但具體到地方的一些細則仍沒有具體規劃，因此，千軍萬馬擠上物流地產之路，各地涌現大量物流園區，形成魚龍混雜的局面。此外，“重開發、輕運營”的現象依然普遍存在，很多物流園區，開發商銷售之后走人，園區后期服務不到位。甚至有的物流園區根本就沒有運營起來。

中機院認為，物流行業重點在于形成網絡。雖然各地開發建設了物流園區，也運營起來了，但是物流園區與物流園區之間沒有形成業務互動，整體社會效率沒有得到有效提升。物流園區在未來兩年內會重新洗牌。

如何應對行業洗牌？首先要圍繞《全國物流園區發展規劃》，抓好細化工作，以便于執行落實；根據物流園區發展情況，出臺專業物流園區的發展規劃；此外，國家的扶持政策不能單純體現在稅收減免和資金支持。目前稅收政策已經弱化，資金支持也可以分期、甚至在園區進入到運營階段再扶持。國家扶持資金甚至可以折合在土地上與開發單位一起參與園區的開發。

孵化器要學會“精耕細作”

近日，科技部黨組印發《關于落實創新驅動發展戰略，加快科技改革發展的意見》。意見指出，要系統推進科技體制改革，進一步營造創新生態環境。隨著大眾創業的熱潮持續高漲以及政策的推進，一批成績傲人的孵化器號開始走進人們的視線，創業就找孵化器已成為一些創業者們的不二之選。

科技部火炬中心孵化器處處長陳晴表示，未來孵化器的建設一定要向專業化、規模化和國際化方向發展。而近幾年，生物醫藥、新材料、互聯網、電子信息的專業型孵化器成為行業發展熱點。從共性上來看，2015年孵化器的建設仍將圍繞著新一代互聯網、物聯、大數據等重點新興產業展開。

從歷史經驗看，中國孵化器建設經過20多年的發展，很多在早期建設的具有一定物理體量的孵化器，投資資金已經開始回攏，開始將發展重點放在孵化服務的深根細作上，而對于一些輕資產的創新型孵化器來說，強調孵化服務一直是其一大特色。

但是在中國，孵化器不論從數量上、規模上還是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的創業發展史、科技發展水平以及新興產業的活躍程度層次不齊，所以需要根據本地重點產業、支撐產業、主流產業來建設孵化器。

中部地區或迎來發展契機

產業地產目的是整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。

目前傳統工業地產、一般產業園區等進入轉型升級的階段，開始向產業地產轉型發展。開發者不再僅僅關注房子、園區的投資建設，更加落實產業，以產業來帶動園區的發展。

中經匯成認為，產業地產運營是一個長周期過程，產業地產發展要緊密結合國家政策，根據政策引導和考察地區經濟實際情況來定產業地產的發展主題。2015年受到國家鼓勵的行業為文化傳媒、生物產業、節能環保、新一代信息技術產業等，這將是2015年產業地產發展的熱點，原有的物流、孵化器、影視產業等也將持續得到關注。

“先圈地，后打算”的發展模式似乎已成定律，目前，盡管一些知名的產業地產商已完成基本布局，但隨著越來越多的開發商進入產業地產領域，加之政策的一再調整，如何布局仍是一個讓人頭痛的問題。國內產業地產發展不僅有國內房企、產業地產運營商等進入，更有國外大佬如普洛斯、豐樹集團等較早介入，深耕細作，因此行業壁壘較高。目前東部地區土地稀缺性高，拿地成本高，而未來國家將發力中部地區經濟崛起，因此企業可以適當考慮在中部地區拿地。