一大關(guān)系：旅游產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)

 

旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運營開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟整體運營模式就變成一個需深入探討的課題。旅游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊！旅游綜合體蓬勃發(fā)展，酒店娛樂樂園是其不變的詠嘆調(diào)！

 

二大關(guān)系：定位策劃和落地規(guī)劃

 

千萬不要做一個沒有靈魂的規(guī)劃，規(guī)劃必須在具可操作性的戰(zhàn)略策劃指導(dǎo)下制定落實，否則等待你的將是無止境的修編，誤國誤民！在通盤的策劃方案和商業(yè)模式指導(dǎo)下制定具有可實施性規(guī)劃已綷-成為越來越多經(jīng)營者的選擇！掌握下列原則：1、定位策劃是價值源泉；2、策劃先行原則；3、策劃的精神來源；4、概念策劃的模型魔方；5、落地規(guī)劃的序列引導(dǎo)。

 

三大關(guān)系：商業(yè)閉合和創(chuàng)意開放

 

旅游地產(chǎn)需要玩概念，但不能被概念玩死，所有的創(chuàng)意必須在商業(yè)模式上是能夠循環(huán)閉合的前提下進行，簡單的說就是先做回路再做開放，沒有可以承載資本壓力的龍骨，再漂亮的龍甲龍須都沒有意義。因此，戰(zhàn)略設(shè)計和創(chuàng)意風(fēng)暴不能在一個層面進行，先做戰(zhàn)略設(shè)計，充分計算財務(wù)流動的各種模型，創(chuàng)意開放只能推動其流動能力，而不是減速或畫蛇添足。

 

四大關(guān)系：投資銷售和商業(yè)運營

 

國內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的現(xiàn)象還是較為突出，旅游產(chǎn)業(yè)的軟投資其實比硬投資更重要，一個好的項目特別需要開業(yè)后的市場營銷、商業(yè)管理、文化活動組織、客源地營銷、節(jié)慶活動策劃、管理人員培訓(xùn)等一系列的經(jīng)營提升工作。先銷售后運營是慣例，先運營后銷售沒有人敢做。尤其養(yǎng)老地產(chǎn)，至少五年的售營時差為銷售打開戰(zhàn)略時空。只售不營，你往哪里跑？

 

五大關(guān)系：引擎設(shè)計和資源配置

 

旅游地產(chǎn)開發(fā)需要進行引擎設(shè)計，沒有概念引擎就產(chǎn)生不了商業(yè)價值，和大型商業(yè)綜合體的主力店不同，旅游地產(chǎn)的引擎可以是項目也可以是一種價值概念，確定引擎后，剩下的就是資源配置的問題，水能載舟亦能煮粥也！一定要是類主題樂園的重裝引擎嗎？輕型核能量引擎有沒有？

 

六大關(guān)系：土地流轉(zhuǎn)和新農(nóng)村建設(shè)

 

農(nóng)地流轉(zhuǎn)將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的投資機會，隨著土地改革的來臨，旅游地產(chǎn)可以充分融合休閑農(nóng)業(yè)，為新農(nóng)村建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)保證，提升當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，休閑農(nóng)業(yè)結(jié)合特色旅游地產(chǎn)的開發(fā)將迎來春天的故事，你敢去劃個圈嗎？農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)有多少可操作性和政策風(fēng)險？大家拭目以待！

 

七大關(guān)系：現(xiàn)代創(chuàng)新和傳統(tǒng)文化

 

傳統(tǒng)文化是否可以在現(xiàn)代創(chuàng)新中得到和諧發(fā)展，這是個艱難的選擇，現(xiàn)代創(chuàng)新可以大膽揚棄傳統(tǒng)文化，不能產(chǎn)業(yè)化的就合理借鑒其元素來植入。交叉戰(zhàn)略，平行戰(zhàn)略，混合戰(zhàn)略都可以運用，有些完全意義上的現(xiàn)代創(chuàng)新可以拒絕傳統(tǒng)文化，時間久了，你也是新傳統(tǒng)文化！功夫可熊貓？

 

八大關(guān)系：家庭旅游和兒童驅(qū)動

 

家庭旅游占旅游的三分天下，尤其以孩子為核心的旅行計劃，瞄準(zhǔn)家庭瞄準(zhǔn)孩子，如何設(shè)計兒童驅(qū)動的理念和項目是非常重要的旅游開發(fā)核心價值之一。迪斯尼是最典型的家庭娛樂項目，但又是牢牢把握兒童驅(qū)動為核心訴求的典范。任何一個旅游地產(chǎn)瞄準(zhǔn)家庭就一定要研究兒童驅(qū)動力和產(chǎn)品線。

 

九大關(guān)系：產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)和虛擬地產(chǎn)

 

旅游地產(chǎn)做的是旅游生活，核心資本回報離不開產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)的銷售，由于土地或空間性質(zhì)的基礎(chǔ)條件，不完全能實現(xiàn)全房產(chǎn)或空間的產(chǎn)權(quán)化，因此，虛擬地產(chǎn)應(yīng)運而生，將分時，分權(quán)，股份等模式運用起來，可以形成有價值回報可交易的虛擬地產(chǎn)。只要有空間就可以有虛擬地產(chǎn)！

 

十大關(guān)系：門票收益和地產(chǎn)經(jīng)營

 

旅游地產(chǎn)的一部分門票收益要看項目的規(guī)模和周邊社區(qū)的關(guān)系，開放還是封閉，疊加還是融入，這都是問題，做大做小門票收益，和地產(chǎn)運營收益有戰(zhàn)略聯(lián)動關(guān)系，要根據(jù)具體項目來進行結(jié)構(gòu)設(shè)計，門票收不收？收多少？你說了不算，地產(chǎn)收益模式說了算。田忌賽馬OR項莊舞劍？