隨著行業的縱深發展，國家宏觀調控的持續發力，房地產行業結構發生了深刻變化。在傳統住宅地產成熟飽和、商業地產競爭加劇的形勢下，產業地產作為房地產行業的一支，越來越受到市場的重視。然而，面對產業地產林林總總的項目，無論是科技園區、園區還是、總部基地，其背后所隱藏的開發速度和長周期挑戰、失敗園區的教訓等潛在隱憂，均超乎想象。因此，產業地產的開發特點及其成功運營的關鍵因素值得我們去研究。本文將對知名產業地產運營商聯東集團進行經驗研究。
作為中國產業地產的先行者，聯東集團自2003年涉足地產業，已成功布局環渤海、長三角、東北工業基地三大經濟圈層區域中心，成為國內開發規模最大、產品系列最全、園區入駐企業最多的產業地產運營商之一。 聯東集團開創了產業地產的“聚合U模式”，構建了產業價值鏈一體化平臺，通過總部商務、科技研發、生產制造及配套服務的產品開發與建設，形成了業態、功能和資源的聚合，實現了第二、三產業的匹配和互動，成為區域經濟的新引擎。其運營經驗包含如下幾個方面：
一、布局。布局在三大城市群的大中城市，選址于城市副中心、高新區、開發區、工業園區，依托原有區域布局打造產業綜合體或總部基地
聯東U谷主要布局3大城市群、25個主要城市，各類園區項目44個。
圖：聯東產品主要布局點
二、產品。以產業綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發中試、標準廠房等產品形態
聯東集團主要發展產業綜合體和總部基地兩種物業類型，其中產業綜合體項目占比達80%以上。集團研究和開發總部、研發、生產、定制和配套設施五類產品。
聯東U谷產品特點
三、產業定位。依托城市原有產業基礎，發揮當地優勢，精準定位產業方向及產業鏈環節，著重于產業鏈兩端研發、營銷高附加值環節，發展產業鏈兩端“U模式”
聯東集團結合當地政府產業規劃及區域主導產業特點發展區域支柱產業，聚合上下游產業集群。在產業鏈選擇上，聯東集團重點發展處于產業鏈上游的研發和下游的營銷環節，實現二三產業的互動，增加產業附加值。
聯東U谷部分項目產業定位
四、平臺。搭建合作平臺，與政府合作開發享受優惠政策，與企業合作統籌客戶資源
政企聯合開發，政府提供土地及相應優惠政策，聯東開發建設、招商管理。聯東產業地產開發采取政企合作開發模式，通過與政府協議拿地的方式獲取工業用地，然后進行配套建設，并為其解決招商難題，引進人才、產業等資源，提升政府持續稅收。
統籌全國及海外資源平臺，共享全國客戶資源，以主導產業鏈為目標招商。聯東集團在全國擁有300多名招商人員，已與50多家機構達成合作。
搭建服務平臺，為企業提供標準化物業服務、特色化增值服務和個性化服務。聯東的運營團隊建設了10大運營平臺，可以為客戶提供政策扶持、人力資源、金融服務、會展、貿易、物流、統采統購、法律咨詢等增值服務及個性服務。
聯東集團運營服務體系
