在探討休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目拿地要點(diǎn)前，我們先一起來(lái)看一下鄉(xiāng)村振興土地政策，具體如下：

　　鄉(xiāng)村振興土地政策

　　①項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

　　②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

　　③試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

　　④集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　⑤承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

　　6類重大建設(shè)項(xiàng)目將允許占用永久基本農(nóng)田

　　2018年7月，為貫徹落實(shí)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的通知》，要求嚴(yán)格限定重大建設(shè)項(xiàng)目范圍，嚴(yán)格占用和補(bǔ)劃永久基本農(nóng)田論證，嚴(yán)格用地預(yù)審事后監(jiān)管，將永久基本農(nóng)田保護(hù)措施落到實(shí)處。

　　現(xiàn)階段允許占用永久基本農(nóng)田的重大建設(shè)項(xiàng)目包括：黨中央、國(guó)務(wù)院明確支持的重大建設(shè)項(xiàng)目;軍事國(guó)防類;交通類(機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目、鐵路項(xiàng)目、公路項(xiàng)目);能源類;水利類;以及為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院重大決策部署，國(guó)務(wù)院投資主管部門或國(guó)務(wù)院投資主管部門會(huì)同有關(guān)部門支持和認(rèn)可的交通、能源、水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　1、哪些可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

　　農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

　　四荒地：2016年中央一號(hào)文件以及《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

　　其他方式：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　2、休閑農(nóng)業(yè)拿地新方式

　　采用土地銀行的方式：在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社：有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。

　　土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等：對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

　　土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定往往散見于不同的法規(guī)和政策文件中。需要對(duì)這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，加強(qiáng)用地策劃，研究提出所需各類建設(shè)用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。

　　按照現(xiàn)行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。

　　方案一：使用存量國(guó)有建設(shè)用地

　　1.批準(zhǔn)使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準(zhǔn)使用手續(xù)，即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等，可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。

　　2.國(guó)有土地劃撥，即行政方式。

　　3.國(guó)有土地使用權(quán)出讓。

　　4.國(guó)有土地租賃。

　　5.國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。

　　除批準(zhǔn)使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國(guó)有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。

　　方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目

　　土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實(shí)施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣國(guó)土資源部門依法供應(yīng)。

　　方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地

　　能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地范圍外土地的，經(jīng)批準(zhǔn)可以在圈外單獨(dú)選址建設(shè)。涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù);土地供應(yīng)方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)一并批準(zhǔn)。

　　方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地

　　建設(shè)需要使用國(guó)有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，依法辦理供應(yīng)手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。

　　方案五：直接使用集體建設(shè)用地

　　有六種情形可使用集體建設(shè)用地。

　　1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。

　　2、村民住宅。

　　3、集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。

　　4、以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。

　　5、在33個(gè)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

　　6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂;也可通過(guò)租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。

　　方案六：使用國(guó)有未利用地

　　建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地，不需修改規(guī)劃，也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)，直接批準(zhǔn)用地。

　　方案七：使用集體未利用地

　　可以參照方案五，直接作為集體建設(shè)用地使用。而國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目使用集體未利用地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地;不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不需要用地計(jì)劃指標(biāo)，不繳納新增費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。

　　方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地

　　設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不同于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其用地也不同于一般建設(shè)項(xiàng)目用地，符合要求的設(shè)施農(nóng)用地不屬于建設(shè)用地，按農(nóng)用地進(jìn)行管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，不作為新增建設(shè)用地管理。附屬設(shè)施和配套設(shè)施用地有一定比例限制。

　　設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地：

　　經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所;

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂;

　　以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

　　方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地

　　土地整治是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項(xiàng)目用地調(diào)整(地類調(diào)整和供地安排)。土地整治實(shí)施規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施規(guī)劃，相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類，直接為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應(yīng)用地手續(xù)，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不占用土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)。安排原用地者用地后的剩余部分，應(yīng)當(dāng)依法辦理供地手續(xù)。

　　方案十：使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地

　　農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場(chǎng)職工按要求耕種等方式;

　　農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式;

　　使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長(zhǎng)50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批;

　　農(nóng)村三項(xiàng)建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，再由縣市人民政府批準(zhǔn)使用;

　　符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設(shè)用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設(shè)用地指標(biāo);

　　地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地，按照地質(zhì)災(zāi)害治理項(xiàng)目辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用指標(biāo)，但應(yīng)當(dāng)足額安置補(bǔ)償。

　　根據(jù)項(xiàng)目具體需求不同，還有填海造地、搶險(xiǎn)救災(zāi)用地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復(fù)墾置、低效地再開發(fā)利用、管線用地(需設(shè)置地役權(quán))、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。