隨著工業4.0的普及以及工業5.0的提出，一些核心城市已經加速由工業化中后期向后工業化轉型發展，快速發展的新業態、新產業，無論是在空間區位、載體形態，還是在配套服務等空間需求方面，均比以往的傳統工業用地標準更高，新型產業用地在此大背景下應運而生，本文從新型產業用地的產生背景、概念、特點、各地出臺的相關政策、與工業用地的關系入手，對新型產業用地進行初步研究。

　　一、新型產業用地的產生

　　2006年《北京中心城控制性詳細規劃》中，創新性提出高新技術產業用地，也稱為工業研發用地，即M4.

　　2008年，深圳市出臺《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》，《辦法》中規定：在工業用地上興建的用于工業生產(含研發)用途并已辦理房地產權登記的建筑物、構筑物及其附著物，企業按照自用面積保留不低于50%后，剩余面積可分割轉讓，該項規定為新型產業用地政策的后續出臺奠定了基礎。

　　2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市發布了被業內稱為“1+6”的7分文件——一份主文件《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》加六份小文件，作為標志性事件，奠定了新型產業用地的基礎，也為工改地產化提供了新的思路。

　　2014年1月1日，在“1+6”的基礎上，深圳正式發布實施《深圳市城市規劃標準與準則》(2013版)，首次在傳統土地類別中新增了“新型產業用地(M0)”門類，根據該標準與準則，新型產業用地(M0)屬工業用地中的一種類型，其范圍融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能以及相關配套服務活動的用地。

　　2014年5月，國土資源部發布了《節約集約利用土地規定》(國土資源部令第61號)，提出“通過規模引導、布局優化、標準控制、市場配置、盤活利用等手段，達到節約土地、減量用地、提升用地強度、促進低效廢棄地再利用、優化土地利用結構和布局、提高土地利用效率”、以及“堅持改革創新的原則，探索土地管理新機制，創新節約集約用地新模式” 。

　　2015年，國土資源部、國家發展和改革委員會、科學技術部、工業和信息化部、住房和城鄉建設部、商務部聯合發布《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5 號)和國土資源部頒布了《產業用地政策實施工作指引》(自然資辦發〔2019〕31 號)，提出了“新產業、新業態用地”以及“允許工業用地兼容一定比例的生產性服務設施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服務設施”，支持新型產業用地發展，成為了許多城市發布新型產業用地政策的基礎模板。

　　2016年11月，國土資源部印發《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》的通知(國土資發〔2016〕147號)，要求堅持以人為本，促進新型城鎮化發展，鼓勵產業轉型升級，鼓勵集中成片開發。

　　二、新型產業用地的概念

　　所謂“新型產業用地”，盡管各地叫法、定義略有不同，但內涵基本一致，主要是指“為了適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用于研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地”。新型產業用地包括產業用房和配套用房。

　　三、重點城市發展政策

　　現在全國各地越來越多的城市開始用新型產業用地這一土地類型，并且爭相出臺新型產業用地政策和相關規定，特別是我國重點城市，大部分都發布了關于新型產業用地的相關管理辦法和政策。

　　四、新型產業用地特點

　　新型產業用地的功能更加豐富、利用率大幅提高、性質多元配套，結合各地公布的新型產業用地政策，新型產業用地的主要特點有：

　　1、需符合各地產業發展導向;

　　2、融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能;

　　3、需包含相關配套服務設施;

　　4、產權分割銷售方面有嚴格限制;

　　5、相關規劃技術參數有標準和要求，如容積率、建筑高度、服務設施比例等;

　　6、在用地管理方面，如供地方式、年限要求、功能配比上有不同的規定;

　　7、行業準入機制上有嚴格要求。

　　五、新型產業用地和工業用地的關系

　　與傳統產業用地相比，新型產業用地具有“低成本、高容量、混合功能”的政策紅利，能有效推動城市低效工業用地更新，為培育創新產業、提高產業效率創造條件。

　　傳統工業用地政策及控制指標是傳統工業時代背景下的產物，無論是M1、M2還是M3類用地基本都是為滿足單一功能的傳統制造所設置，而進入工業5.0時代，快速發展的新業態、新產業，其用地具有研發與制造等活動融合、多種用地類型混合、用地需求多元等特征，無論是在容積率、配套用房、分割轉讓規定、出讓方式等方面，新型產業用地都與以往的傳統工業用地明顯不同。

　　1.開發強度高。根據《工業用地建設用地控制指標》規定，傳統的工業用地容積率一般不小于0.6.基本在1.0-2.0之間。新型產業用地開發強度相對較高，盡管各地開發強度不一，但普遍在3.0以上，遠高于普通工業用地，接近部分商辦用地開發強度。

　　2.出讓價格低。新型產業用地價格略高于工業用地、遠低于商辦用地。與以往一次性出讓、獲取土地出讓收入不同，更加強調土地使用績效，強調以初期的土地低成本支持創新企業發展，換取長期的產業高收益。

　　3.配套建設用地比例高。傳統的工業用地所需的行政辦公及生活服務設施等配套用地面積不得超過總用地面積的7%，或者不得超過總建筑面積的15%，且嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。新型產業用地允許一定比例的商業辦公、配套住宅、公共服務設施等，混合功能比例更高，從15%到30%不等，功能兼容性更強，業態和盈利模式更豐富。

　　4.分割轉讓靈活。傳統工業用地一般情況下不得分割轉讓，按各地政策，新型產業用地項目用房基本都允許有條件地分割登記、銷售、轉讓，可按幢、層等基本單位進行分割登記、轉讓。

　　六、小結

　　新型產業用地(M0)概念的誕生，打破了過往國家規范類的工業用地性質以及廠房的概念，開創了工業用地向市場化方向發展的先河，隨著城市更新節奏的加快，在生態文明建設背景下，土地增量資源緊縮，土地利用方式逐步由增量擴張轉向存量升級，為適應產業用地多元化的需求和城市轉型發展的趨勢，新型產業用地(M0)已成為挖掘土地價值的重點方向，具有較好的發展前景。