一、新型產(chǎn)業(yè)用地來源
新型產(chǎn)業(yè)用地來源有三個(gè)，一是新增用地，二是工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地，三是已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地。
二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型
隨著各地有關(guān)新型產(chǎn)業(yè)用地的管理細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地的口子在漸漸松動(dòng)。
對于已出讓工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型，各地的政策也有了較為明晰的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)要符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和規(guī)劃條件要求。
上海：在符合規(guī)劃和取得項(xiàng)目認(rèn)定意見的基礎(chǔ)上，可通過簽訂補(bǔ)充合同的形式，重新約定土地用途、建設(shè)條件和相關(guān)條款，并按照研發(fā)總部類用地與普通工業(yè)用地評(píng)估差額的50%補(bǔ)繳土地出讓金。
杭州：對不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的存量低效工業(yè)用地可按規(guī)定報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，并由所在區(qū)按照“改一補(bǔ)一”的原則，在本區(qū)、縣(市)、新區(qū)區(qū)域內(nèi)補(bǔ)足工業(yè)用地指標(biāo);確實(shí)無法補(bǔ)足的，按“退二進(jìn)三”收益調(diào)節(jié)資金管理有關(guān)規(guī)定，實(shí)行異地代補(bǔ)。
廣州：明確符合已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)屬證明文件、不涉及企業(yè)原因閑置土地或存在違反供應(yīng)合同約定的違約行為、取得新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)規(guī)劃條件及產(chǎn)業(yè)資格審查意見，可通過補(bǔ)交土地出讓金的方式調(diào)整新型產(chǎn)業(yè)用地。
三、典型案例
深業(yè)上城(UpperHills)是集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、酒店、商業(yè)于一體的“工改工+工改商”城市綜合體。項(xiàng)目占地面積約12.14公頃，平均容積率6.5.總建筑面積約120萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目投資約200億。
項(xiàng)目坐落在深圳市中心福田區(qū)，位于北皇崗路與筍崗西路交匯處西北側(cè)，距離福田金融中心片區(qū)不到兩公里，具有相對核心的區(qū)位。地塊前身是顯像管企業(yè)賽格日立的廠房，后賽格日立連續(xù)虧損，最終倒閉，廠房一度閑置。
2009年，深圳市響應(yīng)省政府大力推進(jìn)城市改造的號(hào)召，頒布了《深圳市城市更新辦法》，明確提出“拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目改造為工業(yè)用途或市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，增加的建筑面積可按公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%來繳納地價(jià)?！边@一優(yōu)惠政策。
同年，國資委所屬的遠(yuǎn)致投資完成了創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展思路規(guī)劃設(shè)計(jì)，奠定了項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位——“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)總部基地”，并將項(xiàng)目后續(xù)工序交付給國有專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)深業(yè)集團(tuán)，項(xiàng)目于2011年開始了正式建設(shè)。
總部基地項(xiàng)目招商難度大、資金沉淀多，往往在開發(fā)實(shí)操層面面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，深業(yè)上城項(xiàng)目分片區(qū)、分階段開發(fā)，分為南區(qū)、北區(qū)兩大不同土地性質(zhì)的片區(qū)，以“工改商+工改工”為開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。
一期將北區(qū)土地性質(zhì)變更為商業(yè)用地，首先建設(shè)了北區(qū)的商務(wù)公寓使資金回籠。二期中南區(qū)仍保留工業(yè)用地性質(zhì)，建設(shè)酒店、商業(yè)及總部寫字樓部分。
深業(yè)上城概述圖：來源于網(wǎng)絡(luò)
四、小結(jié)
由于土地供應(yīng)的緊張，特別是對于國內(nèi)一二線城市，盤活存量土地必將成為一個(gè)趨勢，新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)為存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型開發(fā)增加了一個(gè)選項(xiàng)。新型產(chǎn)業(yè)用地政策提高了土地的容積率，極大地提高了土地的利用價(jià)值。對于園區(qū)片區(qū)這種以土地為主要資產(chǎn)的項(xiàng)目來說，是一個(gè)巨大的價(jià)值提升，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自平衡。園區(qū)片區(qū)開發(fā)主體單位不能不高度重視并善用之。
