本文對閩清經濟技術開發區進行研究，挖掘園區優勢、剖析發展痛點，從產業發展、低效用地開發、空間布局等維度提出園區高質量發展的策略，為其他同期發展階段的產業園區低效空間轉型升級提供可借鑒的經驗和建議。

一、堅持規劃引領思路，做好園區發展統籌

閩清經濟開發區按照“一個產業園區就是一座產業新城”的目標，聚焦城鎮低效用地再開發、保障工業產業發展空間等重點內容，建設現代陶瓷產業新城。打造園區“雙核引領、兩帶串聯、多區協同、山水為底”的總體空間格局，積極發揮園區的總體規劃引領作用，以盤活利用低效用地試點為抓手，從城市空間布局優化和城市功能結構調整兩個維度對片區進行功能布局引導，促進連片成片、集聚高效的產業空間建設實施。

二、強化系統戰略思維，統籌園區項目實施

堅持系統化的規劃思維，轉變“就低效論低效”的傳統模式，從全面謀劃到詳細規劃再到針對建設，以總體規劃為總綱領，以詳細規劃和共享區規劃為抓手，聚焦空間、產業、交通、配套、形象、文化六大方面綜合提升，構建園區詳細建設實施清單（見圖1）。開展園區存量地區詳細規劃編制和工業園區“共享區”建設指引，按照城市更新的思路，精細制定功能、開發強度、盤活模式等管控指引，以規劃線做好戰略統籌，以政策線做好實施保障，以實施線做好建設謀劃，系統化推動整個園區的空間建設。

圖1  園區整體規劃路徑

三、盤活低效產業用地，拓展產業空間規模

3.1　優化完善低效用地認定標準

銜接國土空間規劃，開展企業狀態評估和空間利用評估，識別低效用地。低效用地的認定標準為產業用地容積率低于片區平均水平；產出效益低，未達到土地出讓、投資合同（協議）約定的每畝應繳納稅收的用地；開發建設未完全完工，且未經原用地批準機關批準已停止開發建設1年以上（含1年）的用地；雖然企業生產正常、土地處于依法利用狀態中，但比照項目土地利用現狀，仍有調整盤活、提升利用潛力的用地；產業門類屬于國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業；產業類別不符合安全生產、環保要求或不符合片區規劃產業定位。根據低效用地認定標準，園區共識別低效用地空間約214.51hm2，主要以陶瓷產業用地為主。

3.2　探索盤活低效用地新模式

針對現狀傳統園區功能單一、配套不足、難以適應高質量發展等問題，閩清經濟開發區應樹立“從生產園區驅動到品質城區驅動”的理念，創新產業低效用地空間盤活新模式，引領產業空間的轉型升級，推動“產業園區”向“產業社區”轉型。一是通過“騰籠換鳥，挖掘存量”的思路，盤活開發“閑置用地、低效用地”。按照現狀保留，整治提升、擇機收儲、規劃新增等方式開展園區的存量挖潛，按照園區產業發展方向進行產業空間升級。二是落實省提質增效方針，推動工業上樓和產業園區增容，提高工業用地容積率、增加建筑高度，整治提升及擇機收儲后的工業用地統一提升容積率至上限3.0，下限依據相關規定控制。三是按照生產、生活、生態融合要求，推動園區陶瓷產業等低效產業用地空間的規模化、特色化、定制化、混合化、差異化、集約化的發展，為園區產業功能升級提供支撐作用，提高園區的“入園率”，推動園區的產城融合發展（見圖2）。

圖2　閩清經濟開發區分類型土地挖潛

3.3　加大低效空間盤活政策支持

不斷落實國家、省、市相關存量空間盤活的政策，加大存量空間盤活的土地、空間、財政、稅收等政策支持，切實做好產業園區存量空間盤活工作。基于國家政策文件及實踐經驗，不斷探索存量產業空間盤活的可行性路徑，針對不同類型的低效用地空間，因地制宜地出臺相應的用地處置方法和政策，支撐和指導產業園區產業用地空間的集約高效發展。

四、打造產業“共享區”，完善產業功能支撐

圍繞園區經濟發展特征與“人—城—產”服務需求，開展“人—城—產”一體化發展的產業“共享區”建設，引領產業空間轉型升級，推動園區的產城融合發展。按照“3+3”的近期建設思路，生成3個專項行動、分為3個實施階段穩步推進。第一階段：利用現狀，聚焦亮點，利用存量資源破局，以點帶面提升園區形象。第二階段：落實任務，完善設施，參照“共享區”建設指南任務要求，充分利用閑置空間和低效空間，完善提升居住、產業、生活、交通、景觀等各項配套服務設施，打造生活性和生產性服務設施生活圈和產業鄰里中心，推動閩清經濟開發區“共享區”的建設。第三階段：綜合提升，打造新核，推進服務新核建設，打造產城融合典范，支撐園區產業功能發展。在創新共享區范圍內，充分利用閑置空間，創建園區會客廳，打造共享形象帶，同步布局經開區保障性租賃住房及人才公寓，并設置酒店、商業和生活配套設施，全面提升管委會辦公大樓，建設共享平臺，利用管委會現狀孵化器、創新服務設施，建設管委會服務平臺，推動人才、生產及發展管理服務，完善經開區服務鏈。綜合推進服務共享區（仙峰山片區）建設，依托仙峰山公園，從生活服務、生產服務、街區環境等方面打造產城融合服務空間典范（見圖3）。

圖3?閩清經濟開發區產業“共享區”建設路徑

五、結語

面向產業園區的高質量發展，產業園區應以低效用地的盤活再開發為基礎，以規劃引領為總綱，以針對性的空間建設實施為抓手，不斷探索產業園區低效用地空間轉型升級的新模式，加大存量空間盤活政策支持，系統化推動產業園區產業空間提升發展和集約化利用，同步為產業功能升級提供支撐保障。本文研究重點從空間角度展開，為由傳統園區向復合型功能園區轉型發展的存量型產業園區提供了部分可借鑒的空間轉型提升路徑。考慮不同類型園區的產業空間和產業類型的差異性，未來研究將不斷完善擴展產業園區樣本，為更多的園區提供多元化可參考的空間轉型升級策略。(作者：劉潘星)