一、開篇：政策新信號與城市更新的“時代考題”

（一）國家戰略升級：從“拆建”到“更新”的理念革新

1、2025年中央城市工作會議明確提出“以推進城市更新為重要抓手，走城市內涵式發展道路”，標志著我國城市發展從“大規模擴張”轉向“存量提質”。

2、《關于持續推進城市更新行動的意見》勾勒清晰路徑：到2030年，建立可持續的更新模式，實現從“安全底線守護”到“功能完善”“品質提升”再到“文化傳承”的階梯式進階。

3、地方政策體系形成“立法保障+配套制度+技術標準”三級架構：深圳出臺全國首部城市更新條例，北京構建“1+N+X”政策體系，全國310多個城市完成專項規劃編制，“總體規劃-單元策劃-項目實施”管理模式成標配。

（二）核心矛盾：6萬億投資背后的“成長煩惱”

1、2024年全國實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，但“重建設輕運營”問題突出。

2、典型問題案例：部分仿古商業街商戶存活率不足30%；舊廠房改造項目補貼結束后80%商鋪撤離，空置率超60%；財政依賴度高達60%-70%，地方政府債務壓力加劇。

3、破解關鍵：跳出“增量開發思維”，轉向“存量運營邏輯”，重構“政策系統+金融工具+運營模式”底層代碼。

二、突圍路徑：三大核心策略破解更新難題

（一）破解資金困局——多元融資“輸血變造血”

1、政策資金打底

2025年中央財政安排200億元補助20個示范城市（東部8億、中部10億、西部12億），超長期特別國債、中央預算內投資向城市更新傾斜。

地方政府專項債累計發行近1000億元，重點支持老舊小區、歷史街區改造。

2、市場化工具激活

全國28個城市設立城市更新基金，總規模達4550億元，西安、上海通過“母子基金”放大資金效應。

REITs成為存量盤活利器：北京金隅智造工場通過REITs回收資金400多億元，形成“改造-運營-再投資”閉環；深圳元芬新村將老舊小區改造成保障房，租金收益率達4.8%。

3、創新模式降本

深圳“肥瘦搭配”模式：將盈利性項目與公益性項目捆綁，用商業收益反哺民生工程。

稅費減免讓利：北京、上海對城市更新REITs實施所得稅“三免三減半”，深圳允許企業用REITs收益的20%抵扣土地購置成本。

（二）平衡利益訴求——政府+市場+居民“三角共治”

1、政府：劃底線、給激勵

深圳大沖村改造中，通過“容積率獎勵”提升項目經濟性，制定物業置換、貨幣補償等多元安置方案，原村民通過股權分配分享收益。

北京南鑼鼓巷實施“彈性用地”政策，允許歷史街區在保護前提下開展混合經營。

2、市場：強運營、做增量

青島、深圳探索“帶方案出讓”土地，企業提前介入規劃設計，縮短開發周期。

上海楊浦濱江引入社會資本參與工業遺存改造，將舊廠房轉型為科創園區，帶動周邊土地溢價30%。

3、居民：賦權利、共參與

重慶紅育坡創新“居民議事會”機制：更新前通過三輪方案公示收集意見，施工期由居民推選監督員巡查質量，改造后將30%運維成本節約額返還居民。

北京南鑼鼓巷推行“申請式騰退”，居民可自主選擇外遷獲補償或留改改善居住條件，87%院落通過租賃置換完成騰退。

（三）長效運營——從“建得好”到“活得好”

1、產業導入激活存量

上海楊浦濱江：拆除低效工業設施釋放30萬平方米空間，引入科技創新企業，配套2000余套人才公寓和15分鐘生活圈，從“工業銹帶”變為“科創水岸”，年產值超50億元。

蘇州工業園：通過REITs引入智能制造企業，租金溢價率達30%。

2、文化賦能提升價值

北京南鑼鼓巷采用“微循環”更新：對歷史建筑用原材料、原工藝修復，引入琉璃制作、京繡等12個非遺工坊，商業業態從低端商鋪轉向文創體驗。

3、服務延伸創造收益

物業管理企業迎來新機遇：參與社區商業運營、養老服務等多元化業務。

政策要求新增社區必須配建養老、托育設施，相關運營需求將持續釋放。

三、風險警示：避開四大“更新陷阱”

（一）認知陷阱

1、問題：用“房地產開發思維”做更新，盲目拆建。如某項目整體拆除老街區建仿古街，游客差評率40%，開業一年后商戶存活率不足30%。

2、對策：先做城市體檢，精準識別需求，避免“一刀切”。

（二）資金陷阱

1、問題：過度依賴政府投入，缺乏市場化平衡。某舊廠房改造僅靠財政補貼維持，補貼結束后迅速蕭條。

2、對策：用“肥瘦搭配”“REITs退出”等模式實現現金流平衡。

（三）規劃陷阱

1、問題：重外觀輕功能，與需求脫節。某項目斥資百萬建燈光秀廣場，因無休息設施、缺乏社交空間，實際人流量僅為預期的20%。

2、對策：建立“更新前征詢-更新中監督-更新后評估”全周期機制。

（四）運營陷阱

1、問題：產業導入與空間改造脫節。某文創園僅做外立面翻新，未引入配套業態，空置率超60%。

2、對策：綁定長期產業規劃，如REITs要求項目有10年穩定收益預期。

四、未來機遇：企業如何分食“更新蛋糕”？

（一）房企轉型

從“增量開發”轉向“存量運營”，2024年TOP10房企市占率達39%，行業集中度持續提升，具備規劃設計、運營管理能力的企業將勝出。

（二）產業鏈上游

新型建材需求爆發，高質量管材、環保裝飾材料、建筑光伏一體化材料等增速領先；建筑施工企業需提升改造技術，適應老舊小區、歷史建筑的精細化施工需求。

（三）服務業藍海

社區養老、托育設施運營需求激增；物業管理企業可拓展商業運營、文化IP打造等業務；文旅行業可參與歷史街區活化，發展特色民宿、非遺體驗等業態。

（四）政策紅利窗口

2025年示范城市競爭性申報啟動，中央財政傾斜+地方立法完善，提前布局的企業將搶占先機。

五、結語：更新的本質是“生長”

    城市更新不是簡單的“翻新”，而是讓城市在傳承中持續生長——它需要政策的“骨架”、金融的“血液”、產業的“肌肉”，更需要多方主體共同參與的“靈魂”。

    從深圳大沖村的“利益平衡術”到北京南鑼鼓巷的“文脈傳承”，從上海楊浦濱江的“產業升級”到重慶紅育坡的“居民共治”，中國城市正在用“繡花功夫”替代“跑馬圈地”。未來，那些能實現“自我造血”的城市更新項目，將真正激活存量價值，讓每座城市都能書寫屬于自己的復興密碼。