商業地產的定義及分類

　　商業地產是指通過合理運營實現房地產升值獲取回報的房地產投資品。商業房地產的概念有廣義、狹義之分，從廣義概念上講，商業房地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。狹義商業地產是專指用于商業服務業經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等，其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產類型。
在后面的分析中，我們將商業房地產行業細分為辦公樓和商業營業用房兩個子行業進行具體分析。

商業地產在國民經濟中的地位

　　房地產業是國民經濟的支柱產業

　　2007年7月國務院發布的“關于促進房地產市場持續健康發展的通知”中，首次將房地產業明確列為國民經濟支柱產業，通知中說：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。”

　　1998年國家曾明確提出要把房地產行業培育成支柱產業，其后幾年，特別是1999年后，房地產行業飛速發展，年均增長速度達到了30%左右，對GDP增長的直接貢獻率不斷上升，已經成為國民經濟增長的主要來源之一，逐漸發展成為真正的支柱產業。

　?。ㄒ唬┓康禺a行業產業關聯度強
房地產行業涵蓋和涉及的主要領域包括：（1）土地開發和再開發；（2）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；（3）房屋開發；（4）房地產經營，包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量，律師、經紀和公證等；（6）房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、代收代付等；（7）房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等。從最初的土地開發到最終房產交付使用，這期間涉及的直接和間接關聯部門很多，在投入產出表的40 個部門中，有38 個部門與房地產業存在后向直接關聯或前向直接關聯關系，如建筑業、建材業、機械業、裝潢業、銷售中介、物業公司、銀行等。房地產行業的產業鏈長，產業關聯度高，其前瞻效應、后續效應和旁側效應都很突出，具備支柱產業的地位和作用。

　?。ǘ┓康禺a行業對經濟增長貢獻率高
過去10年，固定資產投資成為拉動國民經濟增長的三駕馬車中最得力的一環，房價持續上漲引致的房地產投資增速加快成為GDP增長極為重要的引擎。房地產開發投資對國民經濟增長的貢獻包括三個方面：
第一，作為投資的一部分，房地產開發投資占固定資產投資的比重很高。1999年以來，一直維持在20%以上的水平。

第二，房地產開發投資占GDP的比重逐年升高，從1999年的4.58%上升到2008年的10.17%。

　　商業地產在城市經濟發展中承載城市新引擎的作用。
商業地產的服務范圍主要是第三產業，隨著中國產業結構調整，政策向第三產業傾斜及第三產業自身的快速發展，商業地產在城市經濟發展中的地位也越來越重要，商業房地產的供給和需求都將比較活躍。盡管最近幾年，商業地產投資額占房地產投資總額的比重稍有下降，但商業地產的投資額絕對數量增長較快。

具體說來，商業房地產主要在以下幾個方面影響城市經濟的發展。
（一）帶動第三產業發展
城市化是中國未來的必然趨勢，而第三產業的發達程度是體現城市化水平的重要標志，商業地產的發展正是帶動第三產業發展以及消費率提升的有效推動力。我國的消費率低于世界平均水平（根據世界銀行資料，2002 年，世界平均水平為80.1%），消費有大幅增長的潛力，這也預示著商業地產的廣大發展空間。