產業園區并不是簡單的房地產開發，考慮到產業園區投資的長周期性、政策的限制性、打磨政府關系的復雜性……因此，產業地產并不是一門好做的生意。
北京經開投資開發股份有限公司(簡稱“北京經開”)成立20多年來，在北京先后開發了北工大軟件園、國際企業大道、壹中心、智匯園等高端園區，擁有近20年的產業園區開發經驗。
盡管如此，5月18日，北京經開總裁周世義在北京接受中國房地產報記者專訪時表示：“園區地產并不是一門好做的生意。企業要通過專業的運營，為入駐企業提供更為全面、更為便捷和提升人們幸福感的服務，使入駐企業在產業園區能夠不斷成長，這才是一個園區能成功的核心和關鍵。”
在他看來，“產業園區的核心是產業，要在打造產業發展基礎上，才能促使園區健康發展。”此外，他還就園區地產其他的熱點問題，諸如園區與城市、產業、政府、住宅開發等熱點和難點問題，闡述了自己的觀點。
與此同時，在致力于“低碳、高端、智慧”園區的基礎之上，周世義還向中國房地產報記者透露，北京經開在立足首都基礎上，將面向環渤海經濟圈發展，全國化布局也在穩步推進。“我們將高度關注一些具有產業基礎和發展特色的二線城市，并嘗試逐步走向全國。”
園區進入3.0競爭時代3.0時代
最 具標志性的產品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產業園區，其中，“低碳”預示著美麗中國，“高端”體現為產業升級，而“智慧”旨在通過物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信為代表的信息技術的不斷革新與融合。
中國房地產報：我了解到，北京經開為國有控股的專業高端園區開發運營公司，致力于打造低碳、高端、生態型園區，在行業內塑造了“低碳、高端、智慧”的企業品牌。如何理解所謂低碳、高端、生態型的園區?
周世義：產業園區歷經以生產制造等勞動密集型產業為主的空間聚集和產業聚集的1.0時代，以總部經濟為代表的人才聚集的2.0時代。現在，融入產業、技術、商務、商業、服務等多城市功能的3.0時代的產業園區，無論從功能形態、園區配套，還是從運營管理、服務經驗等方面都實現了質的飛躍。
3.0時代最 具標志性的產品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產業園區，其中，“低碳”預示著美麗中國，“高端”體現為產業升級，而“智慧”旨在通過物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信為代表的信息技術的不斷革新與融合。
北京經開致力于打造低碳、高端、生態型園區，也是公司結合自身發展情況而探索出的差異化發展道路。其中，我們的低碳高端產業園是一種高產值、低排放的新型產業園區，以系統產生最少的溫室氣體排放、獲得最 大的社會產出為目標，是一種帶有行業引 領特性的企業空間解決模式。高端主要體現在品質高端、產業高端和服務高端，除了基本的生活及商務配套外，園區還具備良好的金融創投環境，并逐步朝著社區化、綜合化的方向邁進。此外，借助信息化手段，我們搭建園區云服務平臺，真正實現園區服務的多元化、一體化、及時性和可達性，形成政府、園區客戶、合作單位和自身多方共贏的良好局面。
中國房地產報：運營是園區可持續發展的靈魂，而北京經開的經營理念是努力成為低碳智慧園區(企業)整體方案的解決者。那么，在具體的園區運營中，北京經開是如何做好“運營”這篇重頭文章的?
周世義：北京經開已經開發和正在開發的高端園區有9個，同時持有運營4個工業園區和1個商業物業，旗下園區的入駐客戶達到1042家。要知道產業園區的開發建設和房地產開發有著極大的差別，這不僅體現在項目策劃、開發環節、開發流程等前期階段，更體現在后期的運營上。我們把園區運營服務智造商作為公司的角色定位和最終方向，以低碳高端智慧園區打造作為我們差異化的核心內容和發展基礎，通過服務創造價值，并在此基礎上進行資產持有經營和股權投資。
在建設途徑上，我們采取軟硬件雙向推進，一方面，構建整體性的園區空間、打造標準化可復制的綠色低碳園區、建設模塊化可擴展的智慧管理體系、智慧與低碳交通系統;另一方面，構建園區服務軟件環境，建設以“鑫經彩卡”為核心的身份識別與智慧支付系統、以云平臺為核心的IT服務系統以及以云平臺為基礎的園區綜合服務體系。
我們倡導的“智慧園區”，就是要為入駐企業提供更為全面、更為便捷和提升人們幸福感的服務，這樣的園區才更具吸引力。在整個軟硬件環境的建設中，我們希望能夠形成一整套可復制的系統解決方案，用以指導北京經開以后的各項新園區建設，實現更大范圍的推廣。
以目前運營比較成熟的國際企業大道Ⅰ/Ⅱ為例，該項目根據北京經濟技術開發區“首都現代制造業和高新技術產業區域”的定位，于2004年開始打造。項目以“打造共生與多贏的企業生態，創造財智生產的企業家園”為策略，從企業需求出發，定制了極富獨立性、靈活性、生態性、標志性、展示性的專屬價值空間。
園區、產業與政府一個都不能少
產業地產的發展非常需要政府的支持甚至參與。只有政府和企業一起來研究區域的歷史、現狀，共同謀劃地區的未來，并從政策上為園區產業發展提供足夠支持，才有可能真正推動區域發展。此外，由于產業地產開發周期長，兼之需要對園區進行持有經營，因此資金密集型特征更為明顯，融資渠道相對較窄也是行業面臨的一個主要困境。
中國房地產報：一線城市做高端園區開發運營的優勢有哪些?在二三線城市做園區開發應注意哪些問題?
周世義：產業園區的核心是產業，一線城市的產業結構和二三線城市有明顯差別，制造業相對偏少，總體還是以服務業為重心;從產業鏈看，一線城市的產業偏重于產業鏈前端的總部、研發、設計，以及后端的營銷等環節;從產業人群來看，一線城市的智力密集型行業比二三線城市更加集中。這些因素，使得高端園區與一線城市存在天然的匹配度，也更容易找到對應的客戶群體。
我們在高端產業園區開發建設和運營過程中應關注幾個要點：
一是要找準定位，在每一個園區建設之前，要看園區所處的區域產業特性如何、經濟發展水平和趨勢如何、政府需求如何，在各種約束條件中尋找園區定位的最 優解，并在此基礎之上進行園區的規劃設計、招商和運營中的資源導入。
二是追求園區最 優的性價比。對于做產業園的企業來說，硬件是基礎，也是企業的核心產品和品牌載體，我們當然都希望能夠通過硬件的打造獲得最 佳的回報。可以說，產業園區的打造非常專業，非專家不能做、非專家不會買。所以，產業園區的建設一定要充分挖掘區域潛力、項目潛力和發展潛力，通過打造最 低碳、耐用、持久的品質園區，形成最 佳的性價比，而不是一味追求高精尖和噱頭。園區關注的是如何做到真正以“用戶為核心”，從企業需求著眼，考慮如何使企業獲得最 好的展示效應、最 高的空間利用率、最 佳的辦公環境，同時在層高、承重、電力荷載、物流條件等各方面滿足企業多元化和長期發展的需求。
三是注重產業生態的營造，一線城市本身具有很多優勢，資源條件、人才優勢都很突出，如何利用這些優質的條件，順勢而為去推進產業生態的形成，是園區能否成功的一個重要因素。譬如，我們位于北京亦莊開發區路東區的數字工場項目，該區域隨著京東遷入，吸引了電子商務上下游產業鏈上的企業，我們在招商、服務和服務平臺打造上，也就順勢推進，主動營造產業生態，取得了很好的效果，形成了良性發展的態勢。
我說的以上幾點，在二三線城市也一樣適用。由于每個區域的產業條件相差很大，在二三線城市做園區開發，也必須基于對區域發展最深刻的理解才能去啟動產業園區的開發，并且通過對產業的深刻理解去推進園區的運營和服務。
中國房地產報：專業的運營是園區地產可持續發展的關鍵。除此之外，決定園區地產成敗的因素還有哪些方面?
周世義：與普通住宅和商業地產相比，園區地產受區域規劃、政策導向等宏觀因素影響更甚，投資回收期更長，因此風險相對較大，且由于目前處于行業發展初期，產業地產尚未形成完全固定的模式，參與者眾卻缺乏規范，產品質量參差不齊，影響到外界對行業的整體認知。產業地產的發展非常需要政府的支持甚至參與。只有政府和企業一起來研究區域的歷史、現狀，共同謀劃地區未來，并從政策上為園區產業發展提供足夠支持，才有可能真正推動區域發展。我們非常希望政府能夠在了解的基礎上對我們更多一些支持。
此外，由于產業地產開發周期長，兼之需要對園區進行持有經營，因此資金密集型特征更為明顯，融資渠道相對較窄也是我們面臨的一個主要困境。由于國內的金融創新模式相對滯后，很多國外已經成熟的產業地產運作模式尚不能在國內加以運用，傳統的融資模式很難滿足產業地產的發展需要，我們也很希望能夠盡早實現金融創新，推動企業跨越式發展。
平臺創造是園區大勢
一個成功的產業園不是單憑開發商或政府就能運營好，更重要的是通過搭建一個符合產業發展需要和城市發展方向的平臺，依靠開發 者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區內產業的發展以及多種業態功能的正向疊加實現長期價值的創造，最終實現經濟與環境的雙贏。
中國房地產報：不可否認的是，當下國內的房地產市場形勢已經發生變化，您如何判斷房地產市場，包括產業園區開發的走勢?判斷的依據是什么?
周世義：隨著土地市場供應的萎縮和地價的上漲，過去一直依靠獲取土地資源來開拓業務發展是不可持續的，房地產市場的黃金時代已經遠去，加快轉型發展是我們必然要面臨的問題。
產業園區開發運營有著其自身的復雜性、系統性和長期性，相對其他類型的房地產開發，它對開發商的定位能力、開發能力、招商能力、運營能力甚至資金能力等要求都極高。一個成功的產業園不是單憑開發商或政府就能運營好，更重要的是通過搭建一個符合產業發展需要和城市發展方向的平臺，依靠開發 者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區內產業的發展以及多種業態功能的正向疊加實現長期價值的創造，最終實現經濟與環境的雙贏。
從整個行業未來的發展趨勢來看，生態、環保、智慧、低碳等發展理念將是未來產業地產越來越重視的問題，辦公區域將與更多的城市生活元素相結合，形成獨特的文化特性;產品將擁有更多的附加值，除產品本身外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動產業地產發展和體現吸引力的重要因素;社區化的服務體系，是體現差異化和增強企業進駐欲望的重要驅動力。
中國房地產報：國內有部分開發商也在考慮轉型到園區地產開發，對于此類企業，您有哪些比較現實的建議?
周世義：產業園區并不是簡單的房地產開發，考慮到產業園區投資的長周期性、政策的限制性、打磨政府關系的復雜性……因此，產業地產并不是一門好做的生意。園區的核心并不是簡單蓋幾棟廠房或辦公樓，真正的重中之重是如何實現產業園區的招商，這其實是要去打造園區的產業，要促進園區產業氛圍的形成，同時也意味著要圍繞產業園區運營和企業后續服務做深耕，即如何使入駐企業在產業園區能夠不斷成長，這才是一個園區能成功的核心和關鍵，也是園區的可持續發展之道，所以產業園區開發運營商絕不是房地產開發商。
我們一直認為，“樓房只是載體，服務才是根本”，如何讓物理空間發揮出更多的創造力和可能性才是重中之重。
城市與住宅的二次元
無論是做產業還是做住宅，都要考慮到職、住、商的平衡關系，無非是比例的不同。在土地性質允許的前提下，我們更多地會去考慮在區域發展特定階段的需求，是產業需求多，還是商業需求更突出，我們要做的，就是去滿足市場的需求。
中國房地產報：據我所知，公司也在進入純住宅的開發，比如尚處于前期策劃及規劃設計階段的、位于北京經濟技術開發區路東區的G1R1項目;還有大型高端商務綜合體項目，比如尚處于前期策劃及規劃設計階段、位于北京經濟技術開發區路東區的數字顯示產業園內的E2F1項目。上述兩種業態的介入，基于怎樣的考慮?
周世義：北京經開所做的住宅開發主要還是以產業為核心的配套住宅項目，關注點主要是區域的產業人群，所以在項目體量、規劃設計特點上都有自己的一些特點，譬如體量相對小、戶型偏剛需、注重與產業及辦公地塊的交流互動、自持比重較大等等。綜合體的開發也是如此，產業發展和市場需求還是考慮的核心和出發點。
其實，無論是做產業還是做住宅，都要考慮到職、住、商的平衡關系，無非是比例的不同。在土地性質允許的前提下，我們更多的會去考慮在區域發展特定階段的需求，是產業需求多，還是商業需求更突出，我們要做的，就是去滿足市場的需求。
G1R1項目因為是多功能性質，給我們提供了選擇的機會，因此我們在項目設計上會更加靈活，兼顧區域產業發展和商業商務的多功能需要，考慮到亦莊路東區商業的稀缺性和項目鄰近居民區的特點，我們在商業比例上可能會更高一些，這也并不是追隨市場熱點的盲目跟風行為。
中國房地產報：北京經開在天津濱海新區開發了國際企業大道，目前的建設進度如何?企業今后一段時間向其他區域的拓展思路是怎樣的?
周世義：我們在天津濱海新區開發建設的國際企業大道項目總體量60余萬平方米，目前一二期已建設完畢，一期已經基本入駐。盡管目前天津整體市場處在較為低迷的狀態，但是我們還是看好天津的長期發展潛力。
由于在戰略層面，我們正逐步從開發向運營轉型，因此區域拓展方面，公司沒有將大規模拿地作為我們的戰略重心。未來北京經開首先還是立足首都，面向環渤海經濟圈發展，做園區運營服務的深耕。但我們也在高度關注和深度調研一些具有產業基礎和發展特色的二線城市，比如武漢、柳州等地;并嘗試逐步走向全國。目前，我們在呼和浩特、天津、深圳都有子公司，這有利于公司分享不同地區經濟發展的成果。我們會通過運營和服務輸出來進行區域拓展，在條件合適的前提下穩健發展。
