大家知道，一份拿地的可行性研究報告動不動就幾十上百頁，我也聽說有家論證比較嚴謹的開發商做PPT甚至可以達到200多頁的高峰，但是老板的時間是有限的，一般很難一頁頁的給你翻過去，必須要看重點，很多PPT的圖表做出來其實也就變成無效頁，開會時候直接就是過過過。
 

本文就是講講在可行性研究報告中最重要的、能影響拿地決策的四頁PPT，基本上有經驗的人只要看了這四張圖，一塊地感覺如何、地價大概能拍多少錢、未來房價能到最少，基本上了然于胸。

 

第一張圖：區位圖

房子賣的是地段，地段決定了房子和土地的價值。第一張圖就是要講擬獲取的土地在整個城市中的地位，是市中心的頂豪、還是居民認可的剛需地段、亦或是郊區只能滿足區域需求的地塊。
 

這塊土地與城市行政中心、商業中心、文化中心的距離與方位是怎么樣的，交通、教育、醫療等配套的完善程度是怎樣的，是否是城市的重點發展方向。
 

如果有經驗的人，還能從這張圖中看出人口遷移的方向與地塊的潛在買房客戶來源。
 

在這張圖里，主要是給老板直觀的區位感受，評估的是地塊未來的升值潛力。

 

第二張圖：現狀航拍圖

 

現狀航拍圖包含了很多信息，不少風險看這張圖就能看出來，主要就是看下面3點：
 

1、現場狀況，特別是地塊是否是凈地，地上是否有未清理的建筑物或構筑物，小區未來的施工道路施工安排是怎么樣的。
 

2、地塊的方案設計判斷，有經驗的人基本上可以根據地塊的形狀和周邊情況，腦子反映出大概的一個樓棟排布、商業布置。當然有些風險點也能提前掌握，比如周邊老小區密集的時候，日照影響、沉降可能就會很麻煩。
 

3、城市界面判斷，這張圖可以清晰的表現地塊周邊的情況，是否是建成區、是否有充足的人流車流等。
 

這張圖對老板的影響還是很大的，老板有時候不太會關心測算，但是會有自己的一套看地理念，而看項目航拍圖往往他心里就會有好惡了。
 

第三張圖：土地價格圖

土地價格圖是非常重要的評價拿地好壞的一張圖，從技術上來說，就是采用了市場比較法，通過周邊市場行情來評估下我拿地的合理價格。
 

有經驗的人運用這張圖，通過比較現時點的市場熱度與對標地塊成交時點的市場熱度、本地塊的區位與對標地塊區位的大致對比、地塊容積率商住比等指標的對比、是否有非市場化地價決定因素(設條件、熔斷搖號等)，只要不要漏項，基本上已經能夠判定這塊地現時點的合理地價了。
 

這張圖，我認為是四圖中最重要的，區位可以美化修飾、銷售好壞可以解釋、測算可以樂觀調整，但是市場對土地價格的反應騙不了人。
 

第四張圖：房價及存量圖

 

房價圖配上存量去化表格，基本上可以看得清楚目標地塊的現時點價格，以及未來的價格上漲潛力。
 

一般來講，目標地塊的定價是跟著周邊競品售價走的，但是當周邊的存量小、月均去化量大的時候，一定是有漲價壓力的，此時，就適合走激進的定價策略;反之，則要考慮是否要承擔一定的跌價風險。
 

這張圖一般是和土地價格圖配合起來使用的，反應了一種房價和地價的比例，其實也是對市場熱度的一種反饋。
 

市場熱度高的時候，成交的土地樓板價往往會接近甚至和周邊房價持平，如果要去參加競價一般不可能撿漏，想拿下就需要有拍到房價的勇氣，決策者也需要這張表來統籌考慮下是否需要承擔風險。
 

小結：上面4張圖是示意圖，做的也有點粗糙，真的好好做的時候也是需要打磨的。但是一般而言，一個合格的投資人員，只看這四張圖，結合項目的規劃指標和商務條件，也應該對一個項目的好壞有了自己的初步判斷。
 

文章來源：國資報告

本文授權轉載自：周璐的筆記