大家知道，一份拿地的可行性研究報(bào)告動(dòng)不動(dòng)就幾十上百頁(yè)，我也聽說有家論證比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)商做PPT甚至可以達(dá)到200多頁(yè)的高峰，但是老板的時(shí)間是有限的，一般很難一頁(yè)頁(yè)的給你翻過去，必須要看重點(diǎn)，很多PPT的圖表做出來(lái)其實(shí)也就變成無(wú)效頁(yè)，開會(huì)時(shí)候直接就是過過過。
 

本文就是講講在可行性研究報(bào)告中最重要的、能影響拿地決策的四頁(yè)P(yáng)PT，基本上有經(jīng)驗(yàn)的人只要看了這四張圖，一塊地感覺如何、地價(jià)大概能拍多少錢、未來(lái)房?jī)r(jià)能到最少，基本上了然于胸。

 

第一張圖：區(qū)位圖

房子賣的是地段，地段決定了房子和土地的價(jià)值。第一張圖就是要講擬獲取的土地在整個(gè)城市中的地位，是市中心的頂豪、還是居民認(rèn)可的剛需地段、亦或是郊區(qū)只能滿足區(qū)域需求的地塊。
 

這塊土地與城市行政中心、商業(yè)中心、文化中心的距離與方位是怎么樣的，交通、教育、醫(yī)療等配套的完善程度是怎樣的，是否是城市的重點(diǎn)發(fā)展方向。
 

如果有經(jīng)驗(yàn)的人，還能從這張圖中看出人口遷移的方向與地塊的潛在買房客戶來(lái)源。
 

在這張圖里，主要是給老板直觀的區(qū)位感受，評(píng)估的是地塊未來(lái)的升值潛力。

 

第二張圖：現(xiàn)狀航拍圖

 

現(xiàn)狀航拍圖包含了很多信息，不少風(fēng)險(xiǎn)看這張圖就能看出來(lái)，主要就是看下面3點(diǎn)：
 

1、現(xiàn)場(chǎng)狀況，特別是地塊是否是凈地，地上是否有未清理的建筑物或構(gòu)筑物，小區(qū)未來(lái)的施工道路施工安排是怎么樣的。
 

2、地塊的方案設(shè)計(jì)判斷，有經(jīng)驗(yàn)的人基本上可以根據(jù)地塊的形狀和周邊情況，腦子反映出大概的一個(gè)樓棟排布、商業(yè)布置。當(dāng)然有些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也能提前掌握，比如周邊老小區(qū)密集的時(shí)候，日照影響、沉降可能就會(huì)很麻煩。
 

3、城市界面判斷，這張圖可以清晰的表現(xiàn)地塊周邊的情況，是否是建成區(qū)、是否有充足的人流車流等。
 

這張圖對(duì)老板的影響還是很大的，老板有時(shí)候不太會(huì)關(guān)心測(cè)算，但是會(huì)有自己的一套看地理念，而看項(xiàng)目航拍圖往往他心里就會(huì)有好惡了。
 

第三張圖：土地價(jià)格圖

土地價(jià)格圖是非常重要的評(píng)價(jià)拿地好壞的一張圖，從技術(shù)上來(lái)說，就是采用了市場(chǎng)比較法，通過周邊市場(chǎng)行情來(lái)評(píng)估下我拿地的合理價(jià)格。
 

有經(jīng)驗(yàn)的人運(yùn)用這張圖，通過比較現(xiàn)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)熱度與對(duì)標(biāo)地塊成交時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)熱度、本地塊的區(qū)位與對(duì)標(biāo)地塊區(qū)位的大致對(duì)比、地塊容積率商住比等指標(biāo)的對(duì)比、是否有非市場(chǎng)化地價(jià)決定因素(設(shè)條件、熔斷搖號(hào)等)，只要不要漏項(xiàng)，基本上已經(jīng)能夠判定這塊地現(xiàn)時(shí)點(diǎn)的合理地價(jià)了。
 

這張圖，我認(rèn)為是四圖中最重要的，區(qū)位可以美化修飾、銷售好壞可以解釋、測(cè)算可以樂觀調(diào)整，但是市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的反應(yīng)騙不了人。
 

第四張圖：房?jī)r(jià)及存量圖

 

房?jī)r(jià)圖配上存量去化表格，基本上可以看得清楚目標(biāo)地塊的現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià)格，以及未來(lái)的價(jià)格上漲潛力。
 

一般來(lái)講，目標(biāo)地塊的定價(jià)是跟著周邊競(jìng)品售價(jià)走的，但是當(dāng)周邊的存量小、月均去化量大的時(shí)候，一定是有漲價(jià)壓力的，此時(shí)，就適合走激進(jìn)的定價(jià)策略;反之，則要考慮是否要承擔(dān)一定的跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
 

這張圖一般是和土地價(jià)格圖配合起來(lái)使用的，反應(yīng)了一種房?jī)r(jià)和地價(jià)的比例，其實(shí)也是對(duì)市場(chǎng)熱度的一種反饋。
 

市場(chǎng)熱度高的時(shí)候，成交的土地樓板價(jià)往往會(huì)接近甚至和周邊房?jī)r(jià)持平，如果要去參加競(jìng)價(jià)一般不可能撿漏，想拿下就需要有拍到房?jī)r(jià)的勇氣，決策者也需要這張表來(lái)統(tǒng)籌考慮下是否需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
 

小結(jié)：上面4張圖是示意圖，做的也有點(diǎn)粗糙，真的好好做的時(shí)候也是需要打磨的。但是一般而言，一個(gè)合格的投資人員，只看這四張圖，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)和商務(wù)條件，也應(yīng)該對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的好壞有了自己的初步判斷。
 

文章來(lái)源：國(guó)資報(bào)告

本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自：周璐的筆記