“錢荒”席卷上海產業園區。

 

       11月26日，包括銀行、擔保、證券、基金公司、投資、融資租賃、小貸、互聯網金融等金融業態的共計60余家機構聚集在上海某園區，時隔幾日，在上海市經信委、上海市金融辦和閘北區人民政府的撮合下，市北高新、張江集團等上海園區高管，申銀萬國、民生銀行等一眾金融機構高管聚首上海市北高新園區，共議的正是園區錢事。

 

       園區轉型 催生3萬億資金缺口

 

       上海市經濟信息化委工業管理處處長周強估計，上海產業園區的資金需求量將超過3萬億。這個數字從何而來?謀求轉型是產業園區資金饑渴癥的重要起因。

 

       粗略估算，上海擁有約1000平方公里的產業用地，包括已建成的產業園區753平方公里、倉儲用地77平方公里;預計可新增的產業用地120平方公里;以及部分研發總部和商務辦公用地;這些產業用地的發展狀況良莠不齊，平均來看，2013年上海全市工業用地單位產值約為70億，但部分園區的單位產值不足20億。“上海工業園區的產值統計數字是5.5萬億(合計二、三產)，單講工業產值為2.4萬億，漕河涇、張江等做得好的園區，單位產值能達到200億/平方公里，這意味著，有相當一部分園區徘徊在土地利用的極低水平線上”，上實城開董事局主席倪建達說。

 

       2013年10月，上海市人民政府辦公廳印發了《上海市工業區轉型升級三年行動計劃(2013-2015年)》，建設具有“新產業、新業態、新技術和新模式的“新型園區”被明確提出，對資金的渴求也成為“剛需”。

 

       周強將上海產業園區的資金需求劃分為三個“一萬億”。

 

       “一級開發層面，按照三分之二計算，意味著三四百平方公里的產業園區要轉型升級，目前存量土地廠房的回購價格在100-200萬/畝，如果政府來騰籠換鳥、收儲，整個一級開發回購市場的資金需求量就在1萬億以上。”

 

       “二級運營層面，上海產業用地開發強度不高，容積率約在0.6左右，未來產業用地的容積率提升是必然趨勢，假設容積率提升50%到0.9，提升100%到1.2，按照2000元—3000元的開發成本來算，這個融資需求又在1萬億以上。”

 

       “第三個層面，企業運營中的投融資需求。如果一級土地開發建設、園區載體建設和開發運營通過金融助力被有效打通，培育和引進產業，新增大量新企業，也將產生巨量的資金需求”。

 

       雙重約束 舊模式難以為繼

 

       錢從哪里來?

 

       “以前不管是地方商業銀行，還是四大國有銀行，只要政府融資，基本上都會全力以赴支持，現在難了，融資平臺要關掉，不能新增，還要對原來的債務提出還款計劃，這對園區建設是一個挑戰”，倪建達指出。

 

       對大多數產業園區來說，開發建設資金多依靠土地融資和政府投入獲得，通過平臺公司募集，以新貸款覆蓋舊貸款滾動開發。

 

       2014年，《預算法》修訂及《關于加強地方政府性債務管理的意見出臺》(國發[2014]43號文)對產業園區舊有的融資模式構成影響。所謂的43號文，其主要內容包括，建立“借、用、還”相統一的地方政府性債務管理機制;賦予地方政府依法適度舉債融資權限;推廣使用政府與社會資本合作模式(PPP);剝離融資平臺公司政府融資職能，融資平臺公司不得新增政府債務;政府債務不得通過企業舉借，企業債務不得推給政府償還。

 

       中國投資咨詢公司蔣學偉介紹，在運作機制上，政府性的園區開發公司實質上是一種地方投融資平臺，將受到43號文的影響。目前，園區開發主要包括兩種方式：一是政府主導，一是市場主導，前者最為普遍。政府通過招商引資、土地出讓等方式引入企業，在園區設立具有行政管理功能的管委會，同時設立國有開發公司，通過開發公司實現開發意圖。上海的張江高科技園區、陸家嘴金融區、上海臨港產業區等，都由相應的開發區公司進行開發，包括上海張江集團、上海陸家嘴集團、上海臨港經濟發展集團等。

 

       “國務院43號文，將長久影響各級政府的經濟運作模式，對省市以及區政府、鎮政府來說，效應越來越明顯，將來地方融資平臺受到約束、地方債使用受到限制，在合乎監管的前提下，產業園區如何和金融機構做好對接，是個大挑戰”，周強指出。

 

       在這種情況下，要獲得園區轉型升級所需要的資金，探索投融資體制創新，發掘與金融機構的合作機會以及引導社會資本的進入，就成為必然。“上海市經信委、上海市金融辦籌劃搭建的上海產業園區沙龍平臺，其目的就是要動員社會力量共同參與推動本市產業園區發展工作”，上海市經信委副主任徐子瑛說。

 

       多重掣肘 資金閉環難題待解

 

       產業園區的巨額資金需求被推向市場，如何找錢?

 

       國務院近日發布的《關于促進國家級經濟技術開發區轉型升級創新發展的若干意見》也提出，支持國家級經開區同投資機構、保險公司、擔保機構及商業銀行合作，建立投保貸序時融資安排模式，并鼓勵有條件的經開區探索與社會資本共辦“區中園”。

 

       業內人士分析指出，當前，園區開發公司的融資渠道較為單一，政府資金及銀行類資產占據主要比重，資產負債率高，融資成本高。

 

       在此條件下，金融混搭，使用多元多層次的資本是最直接的路徑。開發貸、商業貸款、信托類融資貸款、險資的債權計劃或資產支持計劃、證券公司的專項資產管理計劃、各類理財產品的轉化投資以及各種房地產投資基金(包括境外)資金，都可以為園區融資所用，并根據不同的特性，形成金融產品組合。

 

       謀求運營公司上市則可打通園區的直接融資渠道。近期，上海臨港集團擬打包旗下部分園區開發業務借殼上市，在上海，園區開發類的上市公司還包括市北高新、外高橋、浦東金橋等。臨港集團董事長劉家平在接受媒體采訪時指出，臨港集團還將考慮建立園區開發基金，“以前我們主要向銀行貸款，現在考慮的是能不能把社會上的資源和國資對接，這樣可以有效降低我們的負債率。”

 

       在香港上市的上實城開還把目光鎖定境外資本。上實城開今年收購了上海世貿商城，“收購價是45億港元，現今營業收入3.6億，也就是說收益率在7-8%之間，扣掉一些硬性費用，收益率只有4%左右，放在國內顯然沒法做”，倪建達介紹，“但我們在海外借到了3.98%的資金，只要收益可以覆蓋這3.98%，就有盈利。”

 

       而要獲得資本的青睞，產業園區項目“可融資”是前置條件。

 

       中投發展參與了昌平新城科技商務區(TBD)的開發，該園區占地55平方公里，為一二級聯動開發。中投發展有限責任公司董事長陳良秋認為，新形勢下，必須從“園區開發投資主體能融資”向“園區開發項目可融資”轉變。陳良秋指出，“無論做大的園區還是園中園項目，都要關注項目本身的可融資性”。“可融資”意味著項目要回歸金融的本質，捋順現金流、損益、開發時序等關鍵問題。以此為前提，金融的切入才是順當的。在這個角度理解，曾經被忽視的“資本規劃”當成為園區開發運營主體的必備技能，且“資本規劃”應被前置，與產業園區的“空間規劃”和“產業規劃”有機結合，實現“三規合一”。

 

       資產證券化則是形成園區融資閉環的重要一環，甚至是產業園區融資的終極出路。

 

       “要拉長舊有的鏈條，形成一級開發、二級建設、三級運營和四級的資產證券化或金融產品化，保證投資從現金回到現金，形成資金閉環”，陳良秋指出，否則，大量資金積壓在園區無法滿足回報要求，資金供應就會出現問題。

 

       這種模式實際上已有較成熟的運作范本。國際范圍內，以普洛斯、嘉民、豐樹等為代表的一批工業地產商，近年間快速發展，其背后的金融杠桿就功不可沒——通過資產打包、REITs等金融渠道對接資產證券化，快速有效地解決資金問題。這種模式廣為國內的產業園區學習和推崇。不過，由于行業環境和相關法律配套并不健全，產業園區的資產證券化在國內尚處于摸索階段。

 

       對產業園區的融資困境而言，資金閉環不關恐難突圍。