隨著2018年中央一號文件的出臺，“三農”問題進入實質性解決階段，田園綜合體上升為國家戰略。2014年之后國家啟動新一輪農村土地改革，主要包括征地、經營性建設用地、宅基地三大改革，“三農”問題進入實質性解決階段，田園綜合體作為鄉村振興戰略的主平臺與城鄉融合發展的主要抓手，將助力“三農”發展邁上新臺階。那么，如何成功打造一個田園綜合體項目呢？
1、什么是田園綜合體？
田園綜合體是城鄉融合的一個地域經濟綜合體。第一，田園綜合體不同于農業綜合體、、農業特色小鎮、農旅綜合體，我們認為田園綜合體是鄉村振興的抓手、三農系統解決方案。第二，田園綜合體既不是現代農業產業園區，也不是新型田園地產，更不是旅游度假區，而是實現鄉村環境、配套設施、特色功能、人與產業關系“四個再造”的新田園都市，打破城鄉的分隔壁壘，消除城鄉二元結構，最終形成城鄉一體化的新格局。
田園綜合體的要義是破解城鄉二元結構，激活農村土地價值。其本質是從產業、業態、主體、消費方面的“四個融合”，有三大轉變：從承接消費轉移到承接城市功能轉移；從三農問題“點式突破”到“系統解決方案”；從“沉睡的農村土地資源”到“激活的農村土地資產”。導入“新人群、新功能、新產業”，最終實現城鄉一體、城鄉融合、城鄉統籌發展。
2、如何獲取田園綜合體土地？
農村改革進入新時代，土地獲取解除高壓線。田園綜合體的用地主要分為國有土地、農村集體土地兩大類：國有土地大部門分布于城郊和城中村，主要通過出讓、劃撥、轉讓等方式獲取；農村集體土地主要通過租賃、城鄉建設用地增減掛鉤、作價入股、出讓（入市）等方式獲取，成都多利桃花源、無錫陽山鎮桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。
3、如何申報田園綜合體？
財政部牽頭完成農村綜合性改革和田園綜合體試點，農業農村部負責規劃制定、監督實施。全國首批17個國家級田園綜合體開始試點，第二批亟待申報，須符合“七大立項條件”：功能定位準確、基礎條件較優、生態環境友好、政策措施有力、投融資機制明確、帶動作用顯著、運行管理順暢。對于國家級、省級試點，國家提供全方位政策支持，并且從中央財政到市級財政都有明確規定的相應獎補政策。
4、田園綜合體有哪些新商機？
特色小鎮觸紅線，田園綜合體將擁抱國家級藍海市場。對比特色小鎮與田園綜合體：政府發文特色小鎮須“降溫”，且目前全國布局超5000個，開發競爭大；而國家正全方位支持田園綜合體，僅藍城、碧桂園、萬科、華潤等少數龍頭企業布局，投資空間大。就目前而言，田園綜合體處于無標準、無品牌、無模式的探索階段，正是企業戰略轉型的機會點，企業應搶占先機，向田園綜合體運營商、內容提供商、全產業鏈農業發展商、“田園+”新業態品牌商等轉型。
國之所向，民之所趨，“五類玩家，五大玩法”讓你成為“田園新時代”的“弄潮兒”。五類玩家包括：政府、開發類企業、金融類企業、農業類企業、內容服務商，這五類玩家如何撬動田園綜合體？
1、合作聯盟。企業通過行業聯盟或互補聯盟的方式，做大開發主體影響力，整合田園綜合體復合業態資源，順利申請國家政策。
2、雙創孵化。農業類企業聯合政府、專業合作社，通過集聚各類新型農業科技、鄉村文創機構和團體，推動鄉村業態創新，實現群眾創新創業。主要盈利設計是投資退出，最典型的是【遷西“花鄉果巷田園綜合體”】案例。了解更多
3、IP植入。區域性龍頭企業想要進入田園綜合體，可通過全球抓藥，與內容類企業合作，引進國內外具有品牌知名度的成熟項目，如臺灣文創鄉村、荷蘭特色農業小鎮等，易獲得政策支持和流量導入，最典型的是【蘇州樹山鄉伴】案例。
4、社群拉動。項目一般位于大城市周邊，以輕帶重，通過國學踐行、民藝手工、田園農耕、養生養老等主題社群活動導入高端流量，從拉動鄉村地區振興。主要盈利設計是物業出售、物業租賃，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一個模具，通過社群營銷將老人、兒童等引進來、住下來，并營造創業環境，導入創新創業業態，讓社群落地生根，住有所居、居有所業、老有所養。
