一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)
1.我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析
整體競(jìng)爭(zhēng)格局
根據(jù)我國(guó)”十三五”規(guī)劃，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)是率先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探索的兩大主力。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)一直是近年來(lái)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先選擇，不僅各大房企積極涉足該領(lǐng)域希望在未來(lái)分一杯羹。人壽、新華等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也積極投資養(yǎng)老地產(chǎn)，包括興建養(yǎng)老社區(qū)和結(jié)合保單推廣地產(chǎn)預(yù)售等，以提高資金使用效率。
企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
目前僅從上市企業(yè)布局來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)和醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)前景較為看好，主要是因?yàn)樵擃I(lǐng)域盈利模式清晰，且國(guó)內(nèi)外有大量可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。并且養(yǎng)老保險(xiǎn)、地產(chǎn)等行業(yè)最先受益于人口趨勢(shì)。
2.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資兼并與重組分析
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資兼并與重組整合特征
1）并購(gòu)基金
以星浩資本為例，當(dāng)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期時(shí)，星浩也完成了對(duì)未來(lái)發(fā)展方向的確定。一是以“星光耀廣場(chǎng)”為代表的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)私募基金；第二則是打造地產(chǎn)持有類(lèi)基金，主要以商業(yè)并購(gòu)基金和養(yǎng)老并購(gòu)基金為主。
2）險(xiǎn)資+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
目前上市公司紛紛成立子公司定位于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以此為主題開(kāi)發(fā)養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)。國(guó)壽、平安、太保和新華都成立了對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司在成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的同時(shí)，也成立了相應(yīng)的養(yǎng)生、健康管理中心，以達(dá)到健康管理和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條完善的效果。
二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)分析
1.養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)分析
中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
盡管中國(guó)老年健康服務(wù)目前仍處于初始發(fā)展階段，但近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一些扶持政策，市場(chǎng)空間逐漸打開(kāi)。2004年，我國(guó)老年健康服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模為1335億元，2016年已發(fā)展到1.7萬(wàn)億元，2004-2016年，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到23.94%。
中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿?/strong>
1）老年健康服務(wù)需求多樣化
我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人對(duì)老年健康服務(wù)需求將呈多樣化、迅速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。老年醫(yī)療服務(wù)，老年護(hù)理服務(wù)，老年健康保險(xiǎn)，老年旅游等需求日益增多。
2）政府對(duì)養(yǎng)老業(yè)發(fā)展日益重視
近年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，提出了建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的老年健康服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦老年健康服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)。之后，遼寧、黑龍江、寧夏、湖南、福建、上海等省市先后也出臺(tái)了地方鼓勵(lì)發(fā)展老年健康服務(wù)業(yè)的政策措施。這些政策措施的出臺(tái)，對(duì)進(jìn)一步加快推動(dòng)我國(guó)老年健康服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了重要作用。
3）中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投資情況
近年來(lái)老年健康服務(wù)行業(yè)投資加快，地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)均開(kāi)始涉足養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，主要的參與企業(yè)包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、世聯(lián)行、鳳凰股份、上實(shí)發(fā)展、浦東金橋、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)、泰康人壽、太平洋保險(xiǎn)等。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析
中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量
1）市場(chǎng)需求狀況
?。?）宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大
據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約有4萬(wàn)億元人民幣，到2030年，有望增加至40萬(wàn)億元；至21世紀(jì)中葉養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)將達(dá)到106萬(wàn)億，市場(chǎng)潛力巨大。
（2）老年人養(yǎng)老居住觀念逐步變化
養(yǎng)老觀念改變，41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢(shì)將上升。
2）市場(chǎng)供給狀況
?。?）社會(huì)資本紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，目前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)主要是房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)商、社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式還在于家庭養(yǎng)老，進(jìn)入企業(yè)或社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還占少數(shù)，導(dǎo)致目前許多養(yǎng)老住宅入住率不高，普遍處于虧損狀態(tài)，供大于求的局面還一直存在。下面為近年來(lái)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的商家統(tǒng)計(jì)。
?。?）需求空間
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等沿海發(fā)達(dá)和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。
中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?/strong>
在市場(chǎng)機(jī)會(huì)與房企轉(zhuǎn)型的推動(dòng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。首先，“十三五”對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持與鼓勵(lì)有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次，老齡化進(jìn)程的加快，散放式經(jīng)營(yíng)已經(jīng)很難適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)需求，一個(gè)管理規(guī)范、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)高效以及服務(wù)到位的養(yǎng)老需求市場(chǎng)基礎(chǔ)已經(jīng)形成；最后，當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)需求空間巨大。
