無論在火車站、高速公路出口，還是在城區主要路段，電子顯示屏或巨幅廣告牌上，都打出了“××工業園歡迎各地企業投資建廠”、“××工業園隆重招商”等大型廣告。
截至2013年底，全國擁有482家國家級工業園區，其中高新區114家、經開區215家、出口加工區63家、邊境經濟合作區16家。國家經開區和高新區的GDP合計13萬億元，占全國GDP近1/4；合計工業總產值35萬億元，超過全國工業總產值的1/3；合計上繳稅收為2萬億元，占全國上繳稅收的近1/5。
以1984年大連經濟技術開發區掛牌建園為標志，中國工業園區建立迄今已30年。30年之后，產業園區走到了一個十字路口。
一、產業園區面臨的困惑
困惑1：地方債收緊，上游被卡住脖子
2014年9月21日國務院辦公廳下發的《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》（以下簡稱“43號文”）中明確指出，第一，地方債務要鎖定存量，只減不增；第二，政府債務納入預算管理，并進行財務公開；第三，擬定償債順序，相當于為地方政府資金建立財務制度。
該文件的出臺，為地方負債開發土地的模式帶上緊箍咒。因為對于開發區來說，其原有的開發模式是以政府為擔保，負債經營、滾動開發，而43號文的出臺，相當于切斷了這一模式的資金循環鏈。
困惑2：外企遷華退潮，考驗內生發展能力
根據統計，1996年，全國有國家級經濟技術開發區、保稅區、旅游度假區近百余個，省級開發區四百多個，其他鄉鎮級開發區則有近萬個之多。因此，開發區的資金大循環模式不斷在各地復制上演，財政壓力陡增，相關的征地拆遷、房地產開發問題也一一突顯。2003年，中央政府對這股熱潮進行了整頓清理。
然而，成也蕭何，敗也蕭何。當全球產業向中國大規模遷移的浪潮逐漸退去之后，招商引資遂成無源之水。與外資產業向中國遷移放緩相對照的是，制造業開始向東南亞的越南、緬甸、孟加拉等要素成本更低的地區遷移。
以產業遷移的風向標輕型消費品制造業為例：越南在2011年取代中國成為耐克的最大生產基地，阿迪達斯2012年宣布關閉在中國的唯一工廠。電子制造業巨頭三星，也在2014年春天開始在越南建設其最大的手機生產工廠，預計2015年三星一半的手機將出自“越南制造”。
在此背景之下，開發區招商引資的模式顯然難以為繼。而誤判形勢、未能預估到產業遷移浪潮退潮的一些開發區，則陷入沉重債務泥潭中難以自拔———唐山曹妃甸即是其中的典型。
我國工業園建設存在的主要問題有：
一是發展戰略不清晰，規劃不合理。國內部分工業園區產業結構趨同、同質化競爭激烈，造成社會資源和土地資源的大量浪費。同時工業園區發展評價指標片面重視招商引資數量、產值、出口額等數量指標，輕視內在競爭力、發展可持續性、創新能力等質量指標，助長了工業園區粗放型發展。
二是工業園區整體競爭力較弱。園區企業之間分工與協作不多不深，產業鏈分工很少，企業處于獨立運行的狀態，或者只是在低層面、低水平上進行，園區無法獲取產業集聚所帶來的外部規模效應。
困惑3：一方面空城現象日益顯現，一方面土地制約發展
一些在開發區建設熱潮中誕生的開發區，實際上并未將產業發展作為首要任務，而是大肆圈地，興建各種各樣的開發區，再以政府財政為擔保貸款投入基礎設施建設，招攬能快速看到效果的房地產企業、勞動力密集型企業等。結果是，開發區內越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務高筑。
粵東某縣級市或許就是一個“范例”。據媒體報道，近幾年，這座經濟并不發達的城市，正力圖將位于原縣城南面的東海經濟開發區建設成為當地新城區，而引入房地產開發商，則被視為拉動新城建設的重要手段。然而，新區里已經建成的高層商品房樓盤大多是夜晚燈火闌珊、白天車馬稀少的“空置樓”，以距離該縣政府辦公樓僅五分鐘車程的“某某鳳凰城”項目為例，雖然2012年就開始銷售，但直到如今，該樓盤的5幢高樓晚間亮燈的房間也寥若晨星。
而在天津南港工業區，卻出現了另外的問題，土地問題成為了制約南港工業區發展的瓶頸因素。目前，該工業區東區項目用地告罄，西區也已基本擺滿項目，除重化項目外，其他主導產業項目用地非常緊張。
造成開發區土地利用出現問題的原因包括規劃布局不盡合理、工業用地節約集約利用水平低以及工業投資項目質量不高等。
困惑4：“招工難”“用工難”人才不足成普遍問題
目前諸多工業園區存在“招工難”的問題。隨著落戶企業的增多，伴隨而來的用工量也顯著增加，企業“用工難”問題日益凸現。“用工難”問題已影響了產業園區企業的發展，也阻礙了地方政府招商引資的步伐。由于招工難，達不到用工要求，導致部分企業不愿進駐園區的案例屢見不鮮。
例如天津開發區（南港工業區），工業區一直以大項目、好項目支撐發展，招商引資是開發區的優勢所在，也將長期處于主導地位。但是，工業區科技創新和創業氛圍不夠濃厚和活躍，人才、智力、技術等區域經濟發展的內在動力卻存在不足，特別是自主創新能力和產業化水平有待加強。
困惑5：園區在建設中不計資源環境成本，造成環境污染
由于配套支撐體系不健全，在片面追求GDP的影響下，部分工業園區在建設中不計資源環境成本，追求短期利益，以致引發環境污染備受詬病。
中華環保聯合會2010年對18家工業園區進行的一份調查顯示，包括國家級園區2家，省級7家，縣市級9家，18家工業園區均存在污染問題，其中水污染100%；大氣污染14家，占78%；固體廢棄物污染3家，占17%。
長期重經濟輕環保的做法，早已使工業園遍體鱗傷。要解決園區污染的問題，須正視目前存在的問題，園區污染治理和環保管理，兩手都要抓。
二、聚焦產業園區轉型升級
自2002年國土資源部清理整頓工業園區以來，全國8000多家園區被砍掉6000家，使得大量的資本和人力資源向中等及以上城市聚集，傳統的低成本、落后產業園區開始向高新科技和國家化道路轉型。
中國城市與小城鎮改革發展中心主任李鐵也表示，在當前土地和人力成本齊上升的背景下，低成本發展優勢已經不復存在，在這一背景下，需要通過選擇產業、釋放農村集體土地、園區民營化、扶持中小企業、園區國家化、智慧化等方面進行轉型和升級。
產業園在轉型升級的過程中，我院建議把握好以下原則：
一是突出質量效益。作為區域經濟的重要載體，產業園區的發展需進一步深入理解產業結構轉型升級的內涵，同時關注整個產業鏈的延長和價值鏈的升級。堅持政策正向引導和要素反向倒逼并重，強化科技創新驅動，找準轉型升級突破口，做大存量，做優增量，推動工業經濟提質增效。
二是突出生態環保。堅持改造與提升并舉、監管與規范并重，嚴格執行新《環保法》，排水、排污、供水等各類管道及污水處理廠充分使用。聚焦到根源，合理選擇工藝首當其沖。針對工業園區產業結構復雜、廢水排放量大、污染物種類多、污染負荷排放強度高、水質水量變化幅度大等特點綜合考慮處理工藝的選擇，避免出現處理量不足、處理效果不佳的情況。而針對園區環境治理特殊性，還應加強商業倫理的建立，力爭實現政府與企業雙贏的局面。
三是突出有效投資。堅持把空間拓展作為“項目落地”先導性、基礎性工作來抓，實施精準招商做優“增量”，強勢推進項目建設拉動有效投資。同時，做好產業鏈研究，多引進產業龍頭項目，扶持潛力較大的科技型中小企業，加快發展，促進落地企業間建立有機聯系，形成集聚效應。
四是突出氛圍營造，以環境優化保障轉型升級。加強干部隊伍建設，健全完善企業監管機制，規范企業發展行為，強化安全生產，合力破解企業發展難題，營造和諧穩定的發展環境，為園區轉型發展、創新發展、高質量發展提供強有力保障。
