產業園區的發展將更多的符合經濟活動的核心規律，也將從一般性的成本競爭轉向為效率的競爭和技術能力的競爭，將從一個規模化園區時代逐步走向“功能化園區”的時代。
一、對產業園區不同發展階段的模式分析
所謂產業園區，實際上是由于生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發展階段特征的主要依據；這些產業地產案例在不同的發展階段給后面的開發者也有著不同的啟示。
我們在這里把產業園區的發展定義為四個階段：
第一個階段，生產要素聚集
第二個階段，產業主導特征
第三個階段，創新突破階段
第四個階段，現代科技都市
二、產業園區發展（尤其是高新園區發展）的幾個趨勢
隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容；
趨勢一、從注重優惠政策向發展產業集群轉變：
從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業集群→產業鏈→產業集群”的發展路徑演變，高新技術產業只有集群化發展，才會激發出更大的能量。從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行的做法）。
趨勢二、由加工型高新區向研發型高新區轉型：
由于高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區的發展在于比技術創新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。
趨勢三、從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變：
隨著高新產業系統化、交叉性的增大，使得科技研發與轉化的復雜性日益加大，從而大規模研發的系統風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模塊化、專業化，采用小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發速度。
趨勢四、由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變：
產業園區的發展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，通過土地、地產項目的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。
趨勢五、由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型：
現代的產業發展不同于傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、信息網絡化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品制造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。
三、產業園區的規劃方法和新的規劃理念
過去的15年我們看到的和正在進行的，都是因為產業活動的總量增加促進的城市擴張，推動了城市化和全球化的過程，也推動了城市功能的提升；我們將要進行的是以空間規劃手段、構建功能性城市區域，引導和推動城市的產業經濟活動能力。
新的產業園區規劃，首先要倡導以核心資源聚集為主要目標，空間規劃是圍繞核心資源的服務需求而進行的；
例如：一個高新園區的成長，更多的會依賴人力資源、技術轉移能力、信息及咨詢服務能力以及展示交易服務能力，在這個核心要素的驅動下，使一個產業的研發、設計、中試、制造得到一定的核心優勢基礎，通過這個平臺功能對外部資源、包括科研機構、產業資本、院校及制造運營企業的吸引，以達到一個循環成長的有機過程。
另外，我們更多的看到目前的產業園區的開發是處于第二階段和第三階段之間，與未來所需要的第四階段有著本質的不同，需要進行一些規劃上的預判和修正，以保證在未來的規劃實施中，有著更具備成長彈性的空間設定；
基于未來園區的發展或現有園區升級的需要，我們在園區規劃中，除了關注產業集聚的途徑特征外，還需要在以下幾個方面做更多的探討和深入分析：
第一、園區的規劃首先是以產業平臺構建為核心導向，而不是以用地性質和規模設定為主要目標；
園區規劃的宗旨是圍繞建設一個產業平臺或者產業服務平臺為核心的，這就要求在規劃的初始，就著重分析和判定，這些平臺構建的實際需求和發展途徑，例如：圍繞一個產業技術構建的平臺，核心能力是研發或技術交易能力，就需要圍繞這個能力去建立一個創新科技服務平臺：
第二、要圍繞構筑高端要素聚集能力為主要目標，包括城市服務功能的配給以及宜居環境的營造：
當前一輪的全球產業分工，實際上是高端資源集聚向歐美、低端要素集聚向中國及東南亞的過程，以成本和規模取勝的時代即將結束，通常意義上的“微笑曲線”也將隨著“金融泡沫”的破滅，開始新的重構過程。我們需要在新的一輪產業板塊及分工中，盡量取得高端戰略的實現，也需要在園區的規劃與發展中做到空間和服務平臺的適應性。
一個重要的觀點：打造一個“吸引力中心”和宜居宜業的空間環境同樣是產業園區發展的重要基礎。
第三、不僅僅需要考慮園區自身的利益，也更多的需要考慮園區內企業的成長性和二次成長培育。
園區的服務是園區發展的核心關鍵，但是，大部分園區仍然更加重視僅僅是“招商引資”的初始過程，在園區內部企業的發展服務方面做的很不到位，也是園區發展、甚至在規劃過程中也需要更多關注的問題。
