農(nóng)業(yè)是第一產(chǎn)業(yè), 特別是在中國(guó)這樣的人口大國(guó), 糧食的安全性和自給自足是關(guān)系著國(guó)計(jì)民生的大事。國(guó)家每年都在加大力度投入三農(nóng), 真正單個(gè)農(nóng)戶拿到資金的可能性卻非常少, 政策資金的支持一般是向農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社靠攏。農(nóng)戶的補(bǔ)貼也是屈指可數(shù)。農(nóng)民對(duì)自己付出的土地價(jià)值也沒有明顯的認(rèn)識(shí), 在用收益還原法研究后更有利于農(nóng)民和企業(yè)之間公平的合作, 建立完善的共享共贏合作新體系。最后根據(jù)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果, 做出更深層次的思考和建議, 推動(dòng)該方法在農(nóng)用土地評(píng)估中的廣泛運(yùn)用。中機(jī)院拋磚引玉, 希望引起更多學(xué)者的討論與探索, 一同豐富和完善農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估的體系與方法。
 

 

一、前言

改革開放以來第20個(gè)、新世紀(jì)以來第15個(gè)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的中央一號(hào)文件2018年3月4日由新華社受權(quán)發(fā)布。文件題為《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》, 對(duì)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進(jìn)行了全面部署。
 

文件指出, 實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略, 是解決人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的必然要求, 是實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的必然要求, 是實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕的必然要求。從提升農(nóng)業(yè)發(fā)展質(zhì)量、推進(jìn)鄉(xiāng)村綠色發(fā)展、繁榮興盛農(nóng)村文化、構(gòu)建鄉(xiāng)村治理新體系、提高農(nóng)村民生保障水平、打好精準(zhǔn)脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)、強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興制度性供給、強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興人才支撐、強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興投入保障、堅(jiān)持和完善黨對(duì)“三農(nóng)”工作的領(lǐng)導(dǎo)等方面進(jìn)行安排部署。走中國(guó)特色社會(huì)主義鄉(xiāng)村振興道路, 讓農(nóng)業(yè)成為有奔頭的產(chǎn)業(yè), 讓農(nóng)民成為有吸引力的職業(yè), 讓農(nóng)村成為安居樂業(yè)的美麗家園。
 

“今年的中央一號(hào)文件, 全面貫徹黨的十九大精神, 以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo), 圍繞實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略講意義、定思路、定任務(wù)、定政策、提要求。”中央農(nóng)辦主任韓俊說, “文件堅(jiān)持問題導(dǎo)向, 突出統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)和黨的建設(shè), 加快推進(jìn)鄉(xiāng)村治理體系和治理能力現(xiàn)代化, 加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化, 走中國(guó)特色社會(huì)主義鄉(xiāng)村振興道路, 是謀劃新時(shí)代鄉(xiāng)村振興的頂層設(shè)計(jì)。”
 

為了實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略, 一種新型模式———“企業(yè)+合作社+農(nóng)民”的新型模式產(chǎn)生了, “企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”的生產(chǎn)模式有很多優(yōu)越性。第一, 農(nóng)戶加入合作社便于企業(yè)管理, 可以節(jié)約管理成本。第二, 有了合作社之后, 企業(yè)與農(nóng)戶有了緩沖帶。企業(yè)和農(nóng)戶都加入合作社分別入股, 這樣既可以使企業(yè)的先進(jìn)技術(shù)運(yùn)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提高生產(chǎn)效率, 又可以減少企業(yè)與農(nóng)戶之間的正面沖突保護(hù)各方利益。第三, 便于農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)新形態(tài)和農(nóng)業(yè)雙層經(jīng)營(yíng)新體制的形成, 即“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng), 分散在戶”的新型模式。綜上所述, 這種新型模式是將企業(yè)技術(shù)與銷售渠道、合作社經(jīng)營(yíng)、農(nóng)戶生產(chǎn)有機(jī)結(jié)合便于各方利益調(diào)配, 增加農(nóng)民收入提高農(nóng)民生產(chǎn)積極性;拓寬企業(yè)發(fā)展平臺(tái), 提高企業(yè)利潤(rùn)分散風(fēng)險(xiǎn)。
 

二、新型模式現(xiàn)狀

(一) “企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”模式下的學(xué)術(shù)研究現(xiàn)狀

“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”模式是指“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng), 分散在戶”的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)新形態(tài)和農(nóng)業(yè)雙層經(jīng)營(yíng)新體制的有機(jī)結(jié)合。[1]提出了產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)逐步成為我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。葛恒楠 (2017) 對(duì)“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”模式進(jìn)行了分析, 提出了許多農(nóng)戶不愿意參加合作社;不愿意放棄土地承包權(quán);對(duì)此模式觀念淡薄等問題。[3]認(rèn)為出現(xiàn)這些問題的主要原因是普遍出現(xiàn)合作社資金不足的問題, 因?yàn)樯鐔T不能獲得全部收益時(shí), 往往不愿意進(jìn)行長(zhǎng)期投資參股。而[4]也認(rèn)為資本導(dǎo)向和資金需求成為了合作社最大的挑戰(zhàn)之一。為了解決資金問題指出要堅(jiān)持龍頭企業(yè)為導(dǎo)向增加資金鏈完整性。除此之外[6]認(rèn)為新模式下要“跳出農(nóng)業(yè)抓農(nóng)業(yè)”的理念引領(lǐng), 要堅(jiān)持工業(yè)化抓農(nóng)業(yè)。[7]以實(shí)例論證了這種模式提高了土地利用效率、增加了農(nóng)民收入、緩和了人地矛盾的優(yōu)勢(shì)。以及[8]對(duì)此進(jìn)行了補(bǔ)充說明, 進(jìn)行了新模式后, 高質(zhì)量的合作模式形成的高質(zhì)量農(nóng)產(chǎn)品被國(guó)家和市場(chǎng)廣泛接受。
 

(二) 土地價(jià)值評(píng)估方法研究現(xiàn)狀

收益還原法是以土地收益價(jià)格為理論依據(jù), 認(rèn)為資本化的收益價(jià)格即地租比為土地價(jià)格, 認(rèn)為土地收益取決于土地價(jià)格的高低。早在中國(guó)宋代就出現(xiàn)了“以租定價(jià)”的說法, 只是還未形成完整的理論體系。于是, 學(xué)者們普遍認(rèn)為, 最早的收益還原地價(jià)的方式始于距今300余年的歐美, 當(dāng)時(shí)歐美國(guó)家主要是農(nóng)業(yè)社會(huì), 農(nóng)業(yè)用地是最主要的查估土地。[9]提出了“高的土地價(jià)格必然和低的利息率并行, 土地價(jià)格也會(huì)在利息率相對(duì)高的情況下上漲”為我國(guó)土地收益還原法奠定了基礎(chǔ)。之后[10]對(duì)馬克思進(jìn)行了補(bǔ)充, 運(yùn)用土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理結(jié)合中國(guó)實(shí)際對(duì)土地利用與分配權(quán)屬以及地租進(jìn)行了探究。之后[11]提出土地估價(jià)中還原法中各參數(shù)不確定的問題會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。[12]建立了C-D生產(chǎn)函數(shù)模型對(duì)土地年純收益進(jìn)行了確定。而后[13]建立了土地還原利率模型對(duì)土地的還原利率和年總費(fèi)用進(jìn)行了測(cè)定。[14]用灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建農(nóng)用地評(píng)估模型對(duì)農(nóng)用土地評(píng)估結(jié)果進(jìn)行了精確分檢驗(yàn)。劉偉, [15]總結(jié)了前人的經(jīng)驗(yàn), 用收益還原法與市場(chǎng)比較法、成本逼近法等優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了比較, 得出了收益還原法是農(nóng)業(yè)評(píng)估中最適合的方法。
 

(三) 文獻(xiàn)評(píng)述

根據(jù)查閱的資料, 發(fā)現(xiàn)前人對(duì)于土地價(jià)值的研究起源已久, 在如今行業(yè)發(fā)展迅速的情況下, 前人運(yùn)用了收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法等評(píng)估方法對(duì)商業(yè)用地, 工業(yè)用地, 城鎮(zhèn)居民用地等土地價(jià)值評(píng)估進(jìn)行了深入的研究, 得到了完善的土地價(jià)值評(píng)估結(jié)果。但是大多數(shù)學(xué)者的評(píng)估方法, 并沒有結(jié)合“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”模式特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。將土地價(jià)值評(píng)估的結(jié)果與在“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”模式下農(nóng)用地價(jià)值相脫離, 沒有做到評(píng)估農(nóng)用地應(yīng)該達(dá)到的真正目的。而本文將運(yùn)用收益還原法模型, 對(duì)在“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”模式, 根據(jù)其模式特點(diǎn), 選取代表彭州地區(qū), 利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)有效合理的預(yù)測(cè), 對(duì)其土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估, 并對(duì)土地價(jià)值的價(jià)值評(píng)估進(jìn)行進(jìn)一步研究, 進(jìn)一步推動(dòng)基于收益還原法理論土地價(jià)值評(píng)估方法的豐富及農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估提升研究。
 

三、解決方法

在這種新型模式下傳統(tǒng)農(nóng)民入股的方式一般分為以土地入股或者拿土地入股后再出錢入股兩種, 在對(duì)于農(nóng)民入股后拿到的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi), 現(xiàn)在一般都是根據(jù)企業(yè)與農(nóng)戶協(xié)商確定的“一錘子買賣”, 這樣的方法雖然很簡(jiǎn)單但是一點(diǎn)也不科學(xué)。比如, 估價(jià)過高而土地較為貧瘠就會(huì)損害到企業(yè)的利益;估價(jià)過低而土地較為肥沃飲水灌溉等條件設(shè)施等較好, 這樣會(huì)損害到農(nóng)民的利益。那么應(yīng)該用什么樣的方法來進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的評(píng)估土地價(jià)值使農(nóng)民與企業(yè)的利益都不受損呢?

為此在方法使用中沿用了對(duì)土地價(jià)值評(píng)估中的收益還原法對(duì)農(nóng)用土地價(jià)值進(jìn)行剖析, 收集相關(guān)資料并且對(duì)土地的還原利率、年總費(fèi)用、測(cè)算年總收益等進(jìn)行確定。在這種方法下可以比較科學(xué)的測(cè)算被評(píng)估宗地價(jià)格。土地收益還原法是指將待估宗地在未來每年預(yù)期的年純收益計(jì)算出來, 然后用一定的收益還原利率將年純收益還原為評(píng)估日總收益的一種方法。這種方法是對(duì)土地評(píng)估的基本方法之一。

當(dāng)土地純收益每年不變、還原利率每年不變且大于零、土地使用年期為n年時(shí), 收益還原法的計(jì)算公式為：

P=a/r[1-1/ (1+r) n]式中：

p—土地價(jià)格;

a—土地純收益;

r—土地還原利率;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格, 它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物或是房地產(chǎn)的估價(jià)。